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Anteilige Kosten für Schönheitsreparatur / Gültigkeit der Klausel

| 25.03.2008 18:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin Vermieter einer Wohnung. Die Mieter sind nach 33 Monaten Mietdauer ausgezogen und haben zum Auszug Schönheitsreparaturen an der Wohnung vorgenommen. Bei der Wohnungsrückübergabe habe ich verschiedene Mängel an der Ausführung reklamiert.

Unter anderem:
- Farbe blättert ab
- Räume nicht neu tapeziert bzw. nur einzelne Tapetenbahnen ersetzt
- Farbe fleckig
- Farbauftrag zu dick
- Heizkörper und Türen nicht gestrichen

Eine fachmännische Ausführung der Arbeiten würde in fast allen Räumen ein neu Tapezieren erfordern, da bereits sehr dick Farbe auf den Raufasertapeten aufgestrichen ist. Die Mieter hatten die Wohnung in renoviertem Zustand übernommen. Wobei auch vor 3 Jahren möglicherweise nicht jede Wand fachmännisch ausgeführt wurde bzw. auch da die Farbe schon recht dick aufgetragen war.

Die komplette Wohnung neu tapezieren und streichen zu lassen würde ca. 5.000 - 6.000 Euro kosten. Entsprechend der Mietdauer der Mieter von 33 Monaten und der Quotenregelung im Mietvertrag nach Absatz 9 würden damit Kosten von ca. 50% = 2.500 - 3.000 Euro auf den Mieter zukommen.

Ich hab nun nur 5 einzelne Wände und eine Decke in einem Raum (das waren die schlimmsten Stellen, abgeblätterte Farbe bzw. einzeln sichbar ersetzte Tapetenbahnen) von einem Fachbetrieb für ca. 1.550 Euro tapezieren und streichen lassen. Entsprechend der Quotenregelung im Mietvertrag habe ich davon ca. 60% = 950 Euro an den Mieter weiterberechnet. Dazu kommen ca. 200 Euro für das Streichen der Türen und Heizkörper alle 7 Jahre (200 Euro sind ca. 40% der Kosten alle 7 Jahre). Das ergibt für den Mieter Kosten von ca. 1150 Euro.

Die Mieter weigern sich nun, mein Angebot zu akzeptieren und sind nur bereit 500 Euro zu bezhahlen.

Die entsprechende Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag lautet:

BEGINN AUSZUG AUS MIETVERTRAG
§ 18 Schönheitsreparaturen
1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen der Mietsache durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.

2. Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten: mindestens alle 3 Jahre in Küche, Bad und Dusche alle 5 Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 7 Jahre in anderen Nebenräumen die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper ein . . . . schließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen) fachmännisch auszuführen oder ausführen zu lassen.

DER ABSATZ 2 WURDE ZU EINEM SPÄTEREN TERMIN DURCH DEN FOLGENDN ABSATZ ERSETZT:

2. Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten in der Regel:
alle 3 Jahre in Küche, Bad und Dusche
alle 5 Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
alle 7 Jahre in anderen Nebenräumen
die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper ein . . . . schließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen) fachmännisch auszuführen oder ausführen zu lassen.
Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im andern Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.


3. Eine Ausführung der Schönheitsreparaturen, die nicht den Anforderungen an fachmännische Qualitätsarbeit entspricht, braucht der Vermieter nicht zu dulden. Im Übrigen ist für die Ausführung der Schönheitsreparaturen die Ausstattung der dem Mieter überlassenen Räume maßgebend; danach richtet sich der Instandhaltungs- bzw. Wiederherstellungsaufwand. Will der Mieter Raufasertapeten oder Tapeten anderer Art oder Qualität anbringen, hat er die Zustimmung des Vermieters einzuholen; beim Anstreichen bedarf die Verwendung eines anderen Farbtons ebenfalls der Zustimmung des Vermieters.

4. Kommt der Mieter seinen vorstehenden Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf Kosten des Mieters durchführen lassen.

5. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter zuvor den Mieter unter Setzung einer Nachfrist erfolglos zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert hat; eine Nachfristsetzung ist nicht erforderlich, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen bereits ernsthaft und endgültig verweigert hat.

6. Der Vermieter kann vor der Durchführung der Schönheitsreparaturen von dem Mieter Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind.

7. Der Mieter ist verpflichtet, die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu dulden.

8. Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vereinbarten Mindestfristen durchgeführt worden sind.

9. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die
Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter
auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
Wenn die Schönheitsreparaturen seit Einzug oder seit einer späteren Vornahme länger
zurückliegen als: bei Küche, Bad, Dusche:
7 Monate mit 20 % 23 Monate mit 60 %
11 Monate mit 30 % 27 Monate mit 70 %
15 Monate mit 40 % 31 Monate mit 80 %
19 Monate mit 50 % 34 Monate mit 90 %
bei Wohn-/Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten:
6 Monate mit 10 % 36 Monate mit 60 %
12 Monate mit 20 % 42 Monate mit 70 %
18 Monate mit 30 % 48 Monate mit 80 %
24 Monate mit 40 % 54 Monate mit 90 %
30 Monate mit 50 %
bei allen anderen Nebenräumen:
12 Monate mit 15 % 48 Monate mit 80 %
24 Monate mit 30 % 60 Monate mit 75 %
36 Monate mit 45 % 72 Monate mit 90 %

Weist der Mieter binnen 2 Wochen nach Zugang dieses Voranschlages durch den Voranschlag eines anderen Malerfachbetriebes für die gleichen Arbeiten einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, dass dieser Handwerker die Ausführung der Arbeiten ablehnt. Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen selbst durchführt.

10. Die vorstehend genannten Fristen beginnen nicht vor dem erstmaligen Ablauf der in § 18 Abs. 2 genannten Fristen, wenn der Mietgegenstand sich beim Beginn des Mietverhältnisses in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden hat.

ENDE AUSZUG AUS MIETVERTRAG


Hauptstreitpunkt ist offenbar das Verständnis der Mieter, durch einen einfachen Anstrich der Wohnung ihrer Pflicht genüge getan zu haben. Bzw. Heizkörper und Türen gar nicht streichen zu müssen. Aus meiner Sicht ist jedoch die Regelung nach Absatz 9 maßgebend. Demnach hat sich der Mieter an den Kosten zum Tapezieren und Streichen der kompletten Wohnung entsprechend seiner Mietdauer zu beteiligen. Wenn er dies nicht möchte kann er die Schönheitsreparatur auch selbst ausführen. Muss dann aber auch soweit erforderlich neu tapezieren. Einfaches und auch viel zuhäufiges Überstreichen genügt nicht.


Meine Fragen:
1. Sind die Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach dem Auszug bzw. zur Übernahme der Kosten nach der Quotenregelung in Absatz 9 verpflichtet. Ich habe hierbei Bedenken wg. der Formulierung bzgl. der Wahl von anderen Farben.

2. Ich habe in einem Schreiben an die Mieter ohne Anerkennung einer Rechtspflicht mit einer Frist bis zum 29.2.2008 angeboten die oben genannten ca. 1150 Euro zu berechnen. Dieses Angebot haben die Mieter nicht angenommen, sondern ihrerseits das Angebot mit 500 Euro gemacht. Kann ich nun immer noch entsprechend der Quotenregelung ca. 50% für die komplette Nacharbeitung der Wohnung berechnen (d.h. ca. 50% aus 5.000 - 6.000 Euro).

3. Muss ich die Abrechnung der ausgeführten Nacharbeiten von ca. 1550 nach Absatz 9 anteilig an den Mieter weiterberechnen (wie ich es als Angebot an den Mieter gemacht habe), oder kann ich die Nacharbeiten des Malerfachbetriebs auch komplett an den Mieter weiterbelasten?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt:

Die gesamte Quotenregelung in § 9 des Mietvertrags ist leider unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.10.2006 (AZ.: VIII ZR 52/06) derartige Abgeltungsklauseln für unwirksam erklärt. Bereits vorher hatte der BGH die starr geregelten Renovierungsfristen für unwirksam erklärt. Ich denke, aufgrund dieses Urteils wurde die entsprechende Regelung auch in Ihrem Vertrag nachträglich geändert.

In Konsequenz dieser Rechtsprechung hat der BGH mit dem oben genannten Urteil aus dem Oktober 2006 an der Rechtsprechung festgehalten, dass Renovierungen sich grundsätzlich am tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung orientieren müssen.

Die Abgeltungsklausel, die Zahlungen quotiert nach einer starren Frist vorsieht, ist daher unwirksam, weil der Grad der Abnutzung eben außer Acht gelassen wurde.

Der Mieter muss daher nicht aufgrund des Mietvertrags quotierte Abgeltungszahlungen leisten.

Hat der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Renovierungen durchgeführt kann er unter Umständen sogar einen Aufwandsersatz vom Vermieter verlangen. (LG Karlsruhe, Urteil vom 28.04.2006, 9 S 479/05)

ABER:

Durchgeführte Renovierungsarbeiten (egal ob sie vertraglich geschuldet sind oder nicht) müssen aber ordentlich durchgeführt werden. Wird die Renovierung mangelhaft durchgeführt, so hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Nacherfüllung bzw. Schadensersatz.

Dieser Anspruch resultiert dann aber nicht mehr aus dem Mietvertrag, sondern aus dem Gesetz.

Wie hoch ein solcher Schaden ist (oder ob überhaupt ein bezifferbarer Schaden vorliegt), ist dann häufig eine Streitfrage und muss ggf. durch ein Gutachten geklärt werden.

Zusammenfassend kann daher gesagt werden:

Über die vertragliche Quotenklausel haben Sie keinerlei Ansprüche gegen den Mieter. Ansprüche ergeben sich ggf. nur im Rahmen eines Schadenersatzes wegen mangelhafter Renovierung.

Im Rahmen eines Rechtsstreits könnte ggf. auch dahingehend argumentiert werden, dass der Mieter durch die Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Verpflichtung hierzu anerkannt hat. Ein solches sogenanntes deklaratorisches Schuldanerkenntnis wird aber noch nicht einheitlich von der Rechtsprechung vertreten.

Vor diesem insgesamten Hintergrund ist es daher vielleicht ratsam, das Angebot des Mieters, 500,- Euro zu zahlen, anzunehmen. Weitere Forderungen erfolgreich rechtlich durchsetzen zu können, ist zwar denkbar, jedoch besteht hier ein nicht unbeachtliches Prozessrisiko.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben. Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt

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"Vielen Dank für die ausführliche Beantwortung der unterschiedlichen Gesichtspunkte und die sehr verständliche Zusammenfassung. Damit ergeben sich einige Ansatzpunkte, auch wenn ich mich wohl auf die 500 Euro einigen werden. "