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Belegung ohne Erlaubnis; Mieter zahlt erhöhte Nebenkosten nicht

| 11.05.2010 22:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sachverhalt:
Im März 2006 wurde ein Mietvertrag mit 1 Mieter abgeschlossen: Aufnahme von Dritten nur mit Erlaubnis und angemessener Mietzuschlag; Indexmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Betriebskostenverordnung.Zahlung der NK-Abrechnung binnen 2 Wochen nach Vorlage der Rechnung.
Der Mieter hat ohne den Vermieter zu informieren 2006 den Sohn und später den Lebenspartner mit dessen Sohn in die Wohnung aufgenommen. Die Nebenkosten werden dadurch 2007, 2008 ca. 66 % höher als die im Mietvertrag festgelegten Vorauszahlungen.Die Nachzahlungen werden vom Mieter verweigert. Erst am Anfang 2010 erfährt der Vermieter zufällig von der Belegung der Wohnung und besteht auf der Nachzahlung 2008 (2007 wurde nicht verfolgt und ist verjährt) und einer Erhöhung der NK-Pauschale rückwirkend zum 1.1.2010. Dem Mieter liegen ISTA-Abrechnung und Jahresabrechnung 2008 der Hausverwaltung vor. Als Grund für die Nichtzahlung wird z.B. der fehlende Beleg für die Müllabfuhr angegeben. Einzelbelege der WEG werden dem Mieter nicht beigelegt er kann sie bei der Hausverwaltung einsehen.
Fragen an einen RAW.
1. ist die Verweigerung der Nachzahlung über die 2 Wochen Frist hinaus ein Verstoß gegen Mietvertrag?
2. kann der Vermieter die Miete (ohne NK) ggf. rückwirkend und wie lange wegen der höheren Belegung erhöhen?
3. ist eine fristlose Kündigung aus besonderem Anlass möglich: Rückstände mehr als 2 MM, Verstoss gegen Mietvertrag (Belegung, Zahlung NK)
3.haftet der Lebenspartner für die Miete/Nebenkosten
4. Kann die Erlaubnis zur jetzigen Belegung der Wohnung verweigert werden (Gründe?-Überbelegung trifft nicht zu) und was passiert, wenn sie nicht erteilt wird. Müssen diesbezügliche Abmahnungen erfolgen.
Bitte immer Bezug zum Gesetz angeben.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

1.) Eine definitive Verweigerung der Nachzahlung, aber auch eine Leistung der Nachzahlung später als die vereinbarten zwei Wochen ist eine Verletzung des Mietvertrages. Dies folgt daraus, daß die Nebenkosten, die Zahlungspflicht für die Nebenkosten und die Frist in dem Vertrag vereinbart sind.

2.) Wegen der höheren Belegung können Sie die Miete gemäß § 553 Abs. 3 BGB erhöhen, wenn Ihnen die zusätzliche Belegung sonst nicht zumutbar wäre. Die Miete kann bei preisgebundenem Wohnraum um den zulässigen Untermitezuschlag, sonst um ein Entgelt für die zulässige Abnutzung erhöht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann für diese Erhöhung nicht herangezogen werden. Dementsprechend ist auf die zusätzliche Abnutzung abzustellen, nicht auf die zusätzliche Belegung als solche.

3.) Sie können den Vertrag gemäß § 543 Abs 1 u. Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 569 Abs § Nr. 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn die Mietrückstände höher als eine Monatsmiete betragen, aber auch, wenn die Nebenkostenrückstände mehr als eine Monatsmiete betragen. Eine außerordentliche Kündigung wegen der Belegung ist nur möglich, wenn die Belegung eine Gefahr für das Mietobjekt oder das Haus darstellt oder der Hausfrieden dadurch empfindlich und nachhaltig gestört wird.

Zweites 3.) Nein, es haftet nur der Vertragspartner für die Miete/Nebenkosten. Wenn der Lebenspartner den Mietvertrag nicht unterschrieben hat, haftet er nicht für Miete und/oder Nebenkosten.

4.) Die Zustimmung zu der jetzigen Belegung kann gemäß § 553 Abs. 1 BGB nur verweigert werden, wenn die zusätzlichen Personen dem Vermieter nicht zumutbar sind, z.B. weil sie den Hausfrieden empfindlich und nachhaltig stören werden, oder wenn der Vermieter eine Änderung des Verwendungszweckes beabsichtigt. Wenn die Genehmigung nicht erteilt wird, muß der Vermieter damit rechnen, daß der Mieter auf Erteilung einer entsprechenden Genehmigung klagt.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2010 | 09:54

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt. Danke für Ihre präzise Antwort.

zu Ziffer 2 hatte ich die Frage gestellt, ob die Miete rückwirkend (wie lange) wegen zusätzlicher Beanspruchung erhöht werden kann unter dem Aspekt, dass der Mieter (s. Sachverhalt) keine Erlaubnis eingeholt hatte. Ich bitte um Ergänzung.
Zu Ihrer Antwort Ziffer 2 eine Erhöhung der Miete wegen Koppelung an den Preisindex (s. Sachverhalt Indexmiete im Mietvertrag) müßte ebenfalls möglich sein - wie weit rückwirkend?.
Zu 3: ist eine ao Kündigung wegen Verletzung des Mietvertrag (s. Ihre Antwort in Ziffer 1) nicht möglich?

besten Dank und freundliche Grüsse

Ihr Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.05.2010 | 21:40

Sehr geehrter Ratsuchender,

Zu 2: eine rückwirkende Mieterhöhung ist leider unmöglich.

Zu 3: Wenn die nicht bezahlten Nebenkosten die entsprechende Höhe erreichen, können Sie eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Hierbei müssen Sie den Betrag genau beziffern.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.05.2010 | 21:47

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