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Mieter zahlt Nebenkosten nicht


25.12.2009 19:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto



Hallo,

Vermietung einer 2,5- Zimmer-Wohnung seit 2004 an eine alleinerziehende Mutter, zum Zeitpunkt der Anmietung wurde die Miete vom Sozialamt bezahlt.
Inzwischen erfolgen die Zahlungen von Ihrem Konto. Sie scheint wegen Krankheit eine Rente von unter 700 Euro zu bekommen, ist nicht berufstätig.
Auch die Mietkaution in Höhe von 615 Euro wurde vom Sozialamt bezahlt, mir liegt eine Abtretungserklärung vor. Wenn ich dieses Schreiben aber richtig verstanden habe war dies ein Darlehen des Amtes an die Mieterin das sie in kleinen Monatsraten zurückzahlt – die Kaution sollte also inzwischen ausschließlich Guthaben der Mieterin sein.

Jahrelang waren die Heizungsverbräuche ziemlich stabil (insgesamt um die 30 Einheiten) und nur kleine Nachzahlungen mussten von mir verlangt werden. Die Miete in Höhe von insgesamt 525 Euro kommt immer pünktlich.

Nun das Problem:
Die Nebenkostenabrechung für den Zeitraum 07/08 - 06/09 ergibt eine Nachzahlung von 1220 Euro, neben den allgemein höheren Gaspreisen hauptsächlich durch den Verbrauch des Heizkörpers in der Küche bedingt (alleine hier 30 Einheiten, soviel wie im Vorjahr die gesamte Wohnung!).
Mieterin wendet sich an Mieterschutzbund, zahlt die Nachzahlung nicht, auch nicht die von mir um 100 Euro erhöhte Warmmiete (die Hausverwaltung interessiert das nicht, bucht bei mir monatlich munter 100 Euro mehr ab). Die „alte“ Miete von 525 Euro wird weiter gezahlt.
Ich fordere Belege der Ablesefirma an, Werte stimmen. Verbrauch ist angefallen, Werte wurden richtig abgelesen und in Rechnung gestellt. Mieterin hat die Ableseprotokolle unterschrieben.
Anwalt des Mieterschutzbundes reitet darauf herum dass der betreffende Heizkörper von meinem Vater „repariert“ wurde – es war lediglich der Thermostat gehangen, dies erzeugt ja wohl keinen höheren Verbrauch, im Gegenteil. Außerdem würden zwei weitere Heizkörper in Flur und Bad gar nicht funktionieren. Dies war mir nicht bekannt, außerdem ist auch dies kein Auslöser für einen Mehrverbrauch.
Meines Erachtens lüftet die Mieterin falsch, das Fenster ist sehr oft gekippt, sie leugnet das natürlich.

Ich erhalte nun ein Angebot der Gegenseite (Anwaltsschreiben) in dem zur gütlichen Einigung eine Pauschalzahlung von 400 Euro angeboten wird, zahlbar in Raten zu 30 Euro – mehr kann Sie nicht, da Rente kleiner 700 Euro.

Übrigens hat die Mieterin nun zum 28.02.2010 gekündigt!
Das heißt es wird zu diesem Zeitpunkt erneut abgelesen und abgerechnet, bin mal gespannt was dann letztendlich unter dem Strich rauskommt.

Nun meine Fragen:

- Wie ist der Fall zu beurteilen, ist das Einklagen der gesamten Forderung erfolgversprechend?
- Um der Mieterin entgegen zu kommen (die Miete kam seit 5 Jahren stets pünktlich und ihre persönliche Lage ist wirklich nicht rosig) würde ich eine Pauschalzahlung von ca. 800 Euro akzeptieren. Das wäre quasi ein Entgegenkommen auf halber Strecke der strittigen Verbräuche. Sollte ich hierfür etwas Schrftliches aufsetzen, nicht dass Sie in einigen Monaten die Zahlungen einstellt und darauf beruft es gäbe keinen belegbaren Anspruch meinerseits?
- Wie verhält es sich mit der Mietkaution, kann ich diese einbehalten für nicht bezahlte Nebenkosten, selbst wenn es Gelder des Sozialamtes sind? Genaugenommen hat die Mieterin seit Oktober ja monatlich 100 Euro zuwenig Miete gezahlt, also sind dies ja Mietrückstände und zumindest diese könnten von der Kaution bezahlt werden!?

Wie soll ich vorgehen: Soll ich abwarten bis die Mieterin auszieht und die Endablesung gemacht worden ist und erst dann meine abschließende Forderung an Sie stellen, abzüglich der Einbehaltung der Mietkaution??

Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfestellung.

Guten Abend,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Basis der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:



In rechtlicher Hinsicht sehe ich gute Erfolgsaussichten für eine Klage; Sie können nachweisen, dass der Verbrauch in der fraglichen Höhe entstanden ist.
Ob Ihnen ein Urteil dann tatsächlich nutzt, um auch an Ihr Geld zu kommen, steht auf einem anderen Blatt. Nach den derzeitigen Verhältnissen ist bei der Mieterin nicht Pfändbares vorhanden, so dass Sie in absehbarer Zeit nicht mit einer Realisierung der Forderung rechnen können. Ihnen muss zudem klar sein, dass Sie für alle Gerichts- und Ihre Anwaltskosten vorleistungspflichtig sind.

Eine Vereinbarung mit der Schulderin über Zahlung eines Teilbetrages, wenn auch in Raten, ist oftmals eher zu erlangen, weil eher Zahlungsbereitschaft besteht, wenn die Forderung überschaubar ist. Insofern sollten Sie auch über die angebotenen 400.- € nachdenken.

Wenn Vereinbarungen getroffen werden, sollten diese so genau wie möglich schriftlich fixiert werden.

Die Mietkaution dinet ihrem Zweck nach der Sicherung von Ansprüchen, die Sie gegen die Mieterin aus dem Mietverhältnis haben. Sie können daher grundsätzlich die Kaution zur Deckung entstandener und nicht befriedigter Ansprüche verwenden.

Dies kann bereits jetzt oder auch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses geschehen.

Es spielt auch keine Rolle, ob es sich um eine Kaution des Sozialamtes oder der Mieterin selber handelt.

Zu einer endgültigen Abrechnung kann es naturgemäß erst kommen, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

Zu überlegen wäre, ob Sie hinsichtlich der bereits entstandenen Nachzahlungsforderung eine Vereinbarung schließen, um die Kaution für eine etwaige Nachzahlungsforderung aus der Endabrechnung zur Verfügung zu haben.


Mit freundlichen Grüßen




Nachfrage vom Fragesteller 25.12.2009 | 20:56

Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Antwort, nun sehe ich schon klarer.

Noch eine Frage: Um das Kautionskonto aufzulösen bzw. Geld abzuheben wird die Mieterin von der Bank schriftlich darüber informiert und kann wohl die Zustimmung verweigern.
Was tue ich wenn Sie dies tut??

Mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.12.2009 | 01:38

Wenn die Verwendung der Kaution tatsächlich von der Zustimmung der Mieterin abhängig sein sollte und sie diese verweigert, müssen Sie wohl oder übel klagen.

Mit freundlichen Grüßen

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