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Behinderungsanzeige wg. Schlechtwetter


06.02.2006 21:55 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Hallo, habe eine Bauträgervertrag (nach BGB)für ein Reihenhaus abgeschlossen. In diesem Vertrag ist unter § 12 Vertragsstrafe folgendes geregelt: "Die Verkäuferin verpflichtet sich zur Leistung einer freiwilligen Vertragsstrafe in Höhe von €1500 für jeden angefangenen Monat einer von der Verkäuferin zu vertretenden Überschreitung, wenn das Bauwerk nicht bis Ende Februar 2006 bezugsfertig sein sollte. Soweit die Bauerrichtung durch Schlechtwetterlage beeinflußt wird, verlängert sich die vorgesehene Bezugsfertigkeit um die Dauer der Behinderung..."
Am 21.12.2005 habe ich vom Bauträger ein Schreiben mit foldendem Absatz erhalten: "...nun ist der Innenbereich Ihres zukünftigen Zuhauses nicht mehr den Witterungsbedingungen ausgesetzt....Die Erstellung Ihres Bauvorhabens entspricht dem vorgesehenen Zeitplan, nun geht es ebenso zügig mit dem Innenausbau weiter. Wir möchten Ihnen mitteilen, daß die voraussichtliche Fetigstellung Ihres Hauses bzw Ihrer Wohnung wie geplant fü ca. Februar 2006 vorgesehen ist..." Aufgrund dieses Schreibens habe ich meine bisherige Mietwohnung gekündigt.
Am 27. Januar 2006 erhielt ich folgenden Brief: " Bertreff: Behinderunganzeige durch -Schlecht Wetter-, ...so schön der Winter auch sein kann, bringt er doch einige Nachteile mit sich, die sich besonders im Bauablauf bemerkbar machen, Aufgrund der Wetterlage wurden die Hausanschlussarbeiten wie Nahwärme, Strom, Wasser und Telefon für IHr Haus seit dem 16. 12.2005 unterbrochen. Frost und Kälte, sowie Schnee behindern den momentaen Bauablauf. Wir möchten Sie darauf aufmerksam machen, dass sich durch diese Schlechtwetterlage die vertraglich vereinbarte Bezugsfertigkeit um die Dauer dieser Behinderung verschieben wird. Da das Wetter sich nicht beeinflussen lässt, ist die Behinderung leider unvermeidbar. Nach Beendigung der Der SChlecht Wetter Zeit werden wir Sie über den weiteren Bauablau f informieren un dmit Ihnen die Übergabetermine neu festlegen."

Diesem Schreiben habe ich am 30.1.06 wie folgt widersprochen:" ich nehme Bezug auf Ihr Schreiben vom 27. Januar 2006,
Behinderungsanzeige durch Schlecht Wetter ( Anlage 1 )
Sowie das Schreiben von xxx vom 21.12.2006
Mitteilung über Fertigstellung für Februar 2006 (Anlage 2 )
Sowie das Schreiben vom 24. Januar 2006
Ihre Mail vom 22. Januar 2006 (Anlage 3)

Im Schreiben der Anlage 1 ( Behinderungsanzeige ) teilen Sie uns mit, dass „aufgrund der Wetterlage...die Hausanschlussarbeiten, wie Nahwärme, Strom, Wasser und Telefon für unser Haus seit 16. Dezember 2005 unterbrochen sind. Frost und Kälte, sowie Schnee behindern den Bauablauf. Sie weisen uns daraufhin, dass sich durch diese Schlechtwetterlage die vertraglich vereinbarte Bezugsfertigkeit um die Dauer dieser Behinderung verschieben wird.

Diese Behinderungsanzeige wird nicht von uns anerkannt.
1) in ihrem Schreiben vom 21.12.06 teilen Sie uns mit, dass die voraussichtliche Fertigstellung wie geplant für ca. Februar 2006 vorgesehen ist. Sie schreiben wörtlich: Die Erstellung Ihres Bauvorhabens entspricht dem vorgesehenen Zeitplan, nun geht es genauso zügig mit dem Innenausbau weiter. Also müssen zu diesem Zeitpunkt die Anschlüsse von aussen bereits fertig sein. Dieses Schreiben passt nun überhaupt nicht zu Ihrem Schreiben vom 27. Januar 2006, selbst wenn Interhomes geschickterweise Worte wie voraussichtlich oder ca. verwendet. Dieses Schreiben war Grundlage für weitere Entscheidungen wie Kündigung der Mitwohnung, bzw. Beauftragung einer Umzugsfirma.
2) Eine rückwirkende Behinderungsanzeige ist gem.....rechtlich nicht zulässig. Das ist unseriös. Daher beginnt im Falle einer rechtswirksamen Behinderungsazeige die Dauer der Behinderung ab Datum des Zugangs der Behinderungsanzeige und somit auch der Zeitraum der Bezugsfertigkeit.
3) Die von Ihnen genannten Kriterien von Schlechtwetter wie Frost, Kälte und Schnee sind in der Winterzeit typische Erscheinungen und kalkulierbar. Eine Fachfirma wie Interhomes weiss, dass in der Winterzeit nicht mit sommerlichen Temperaturen zu rechnen ist.
4) In Ihrem Schreiben vom 27. Januar nehmen Sie Bezug auf die nicht angeschlossene Nahwärme, die es nicht ermöglicht Fußbodenbelege zu verlegen. Wir haben lediglich im EG eine Fussbodenheizung, sodass alle anderen Arbeiten im Haus durchgeführt werden können.
5) Teilen Sie mir bitte explizit mit, warum Sie behindert sind. Was bedeutet das konkret für Nahwärme, Strom, Wasser und Telefon ? Teilen Sie mir bitte mit, wann Sie den Nahwärmeanschluss beauftragt haben. Befreundete Bauherren, haben dieses Problem nicht.
6) Ein Handwerker hat uns letzte Woche auf der Baustelle gesagt, dass die Fußbodenheizung defekt ist. Dies hatte ich in meiner mail vom 22. Januar angesprochen und um Details gebeten. Sie antworteten mir hier, dass die Stadtwerke die Nahwärme noch nicht angeschlossen haben. Ich habe den Verdacht, dass hier Unzulänglichkeiten seitens Interhomes nun auf mich abgewälzt werden sollen.

Ich akzeptiere Ihr Schreiben nicht, mit dem Interhomes sich der vertraglich vereinbarten Schadenersatzpflicht entziehen möchte. Sämtliche Unterlagen werden einer rechtlichen Prüfung unterzogen. Sollte die vertraglich vereinbarte Bezugsfertigkeit Ende Februar nicht eingehalten werden, ist Interhomes zu Schadenersatz in Höhe von 1.500 Euro pro angefangenen Monat verpflichtet.

Ich erwarte umgehend eine Stellungnahme auf dieses Schreiben"

Am 3.2.2006 erhielt ich dann folgenden Brief:
...wie bereits telefonisch mitgeteilt, ist Ihr Haus zum jetzigen Zeitpunkt noch immer nicht am Strom und Nahwärme angeschlossen. Dies verhindert, dass wir den Estrich im Erdgeschoss nicht aufheizen können, um hier Bodenbeläge zu verlegen. Weiterhin werden von der Stadt bei diesen Temperaturen keine Borde verlegt, sodass die Außenanlagen nicht fertig gestellt werden können. Die Temperaturen, die zur Zeit vorherschen, lassen Restarbeiten an den Außenfaßaden Ihres Hauses nicht zu. A, 21. Dezember 2005 war nicht zu erkennen, dass wir einen derart massiven Temperatursturz über einen so langen Zeitraum, einschließlich Januar bekommen und die Hausanschlüsse bis heute noch nicht verlegt werden können. Da eine Wetterbesserung zur Zeit nicht absehbar ist, haben wir uns entschieden, Ihnen mitzuteilen, dass der Übergabetermin auf Grund der Wetterlage stark gefährdet ist. Alle Arbeiten, die wir in Ihrem Haus zur Zeit mit einer provisorischen Heizung vornehmen können, werden wir mit Hochdruck weiter fortführen, um auch nach dem Nahwärmeanschluss kurzfristig die Restarbeiten abzuschliessen. Aus den genannten Gründen sehen wir uns leider gezwungen, unsere Behinderungsanzeig vom 27. Janaur 2006 im vollem Umfang aufrecht zu erhalten. Die Hausanschlüsse wurden von uns frühzeitig bestellt und bezahlt. Dass Sie Ihre Wohnung gekündigt haben, können wir verstehen. Normlaerweise beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist jedoch 3 Monate, somit stände hier noch der März zur Verfügung.Abschliessend verweisen wir darauf, dass wir unserer Schadenersatzpflicht mit dem SChreiben vom 27. Janaur 2006 nicht entziehen wollten. Sollte sich darstellen, dass wir trotz der Schlecht-Wetter-Zeiten schadenersatzpflichtig sind, werden wir unseren Verpflichtungen selbstverständlich nachkommen..."

Meines Erachtens wollen die die Strafe nicht bezahlen.
1)Ich muss Ende Februar aus der Wohnung raus ( also 1 Monat vorher ), da Mitte Janaur mit dem potentiellen Nachmieter diese Veréinbarung getroffen wurde.
2)Die Definition von Schlechtwetter im Winter leuchtet mir garnicht ein...Wer im Frühling anfänt zu bauen, weiss welche Arbeiten im Verlauf ( Winterzeit ) zu erledigen sind. Dann hätte das früher gemacht werden müssen.
3)ich glaube die haben die Beauftragung verschlafen, denn den geforderten Beauftragungstermin haben die mir nicht genannt

Ich muss ausziehen und habe Kosten, die ich mit der Strafe einigermassen decken kann...daher möchte ich die Vertragsstrafe geltend machen.
Bitte prüfen Sie den Fall , letztendlich hängt alles an der Definition von Schlechtwetter im Winter... Ihre Meinung ?, was kann ich den Ganoven schreiben...

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung summarisch gerne wie folgt:

1.
Entscheidend dürfte m.E. § 12 des von Ihnen zitierten Bauträgervertrages sein. Demnach wäre die Mitteilung vom 21.12.2005 nur eine vorläufige Sachstandsmitteilung, aber keine definitive Zusage eines –witterungsmässig unabhängigen- Festhaltens am vertraglich vereinbarten Einzugstermin. Dafür spricht insbesondere die Formulierungen „voraussichtlicher Fertigstellungstermin“. Das nachfolgende Schreiben vom 27.01.2006 dürfte deswegen als dann tatsächliche Geltendmachung einer Ausnahme nach § 12 S.2 des von Ihnen zitierten Bauträgervertrages einzuordnen sein.

2.
Zu einem anderen Ergebnis führen könnte allein der Umstand, dass die Anzeige vom 27.01.2006 ja teilweise rückwirkenden Charakter aufwies. Hier müsste ich aber den Bauträgervertrag vollständig einsehen, um abschließend zu prüfen, ob die rückwirkende Geltendmachung in Ihrem Fall zulässig war.

Allerdings scheinen mir Ihre Argumente gegen „Schlechtwetter im Winter“ nicht unbedingt zu der angestrebten Erlangung der Vertragsstrafe zu führen. Denn es müsste im Vertrag geregelt sein, dass jeder Schlechtwettertag sofort den Bauherren gemeldet wird – zumal Sie ja Ihren Bericht zufolge auf die Anwendung der VOB verzichteten.

Für eine Frage zum Verständnis der Antwort stehe ich Ihnen deswegen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen!


Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 06.02.2006 | 22:48

Hallo Herr Dr Schimpf, die Antwort hilft mir nicht wirklich weiter. Im Vertrag ist nur geregelt, was ich unter §12 aufgeführt habe. eine rückwirkende Geltendmachung ist nicht aufgeführt. Damit klärt sich zumindest die Dauer der Behinderung ( an dem Zugang des Schreibens ), oder sehe ich das falsch ?
Ich habe noch das Verständnisproblem, warum Frost, Kälte und Schnee im Winter Indikatoren für Schlecht Wetter sind...Gibt es in der Rechtsprechung keine Definition ( 10 cm grosse Hagelkörner würde ich verstehen, Überschwemmungen im Sommer auch )Danke für Ihre Antwort...Gruss K.F.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.02.2006 | 23:15

Sehr geehrter Herr W.,

danke für Ihre Nachfrage. Diese möchte ich wie folgt beantworten:

Wenn Sie die VOB nicht vereinbart haben und nur auf Grundlage der Vorgaben des BGB bauen, gibt es keine Festlegung hinsichtlich des „Schlechtwetters“. Anhaltspunkte bieten aber zB die Schlechtwetterregelungen (Winterausfallgeld), welche die Arbeitnehmer der von Ihnen beauftragten Firma in Anspruch nahmen. Dies müssten Sie ggfls. nachprüfen. Trotzdem meine ich in Ihrem Sinne, dass erst ab Zugang des Schreibens eine Behinderung Ihnen gegenüber geltend gemacht werden kann.

Warum Sie im übrigen allein auf Grundlage des BGB den Vertrag abgeschlossen, ist mir nicht ganz klar.

Ich hoffe trotzdem, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -


ra.schimpf@gmx.de

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