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Neue DHH vom Bauträger: Verzögerung wegen Schlechtwetter und Planansichten

| 09.09.2011 23:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Wir haben von einem Bauträger eine neu zu errichtende Doppelhaushälfte gekauft.
Unser Haus ist Teil eines Bauvorhabens mit insgesamt 34 Doppelhaushälften.

Die Häuser liegen entlang einer abschüssigen Straße. In den Ansichten/ Zeichnungen in den Plänen, die dem Kaufvertrag als Anlage beigefügt sind, ist unsere Garage auf gleicher Höhe/ Niveau wie das Erdgeschoss und damit die Haustür angegeben. Vor der Garage wird ein Stellplatz errichtet. Beim Nachbarhaus, welches in den Plänen ebenfalls gezeigt ist, ist die Garage höher als das Erdgeschoss und eine zusätzliche Treppe zur Eingangstür angegeben. Die Baubeschreibung enthält keine Angaben zum Niveau der Garage, des davor befindlichen Stellplatzes oder einer zusätzlichen Treppe.
Frage: ist so eine Planansicht/ Zeichnung verbindlich, oder müssen wir in Kauf nehmen, wenn unser Haus im Verhältnis zur Straße tiefer liegt als dort angegeben?

Im Kaufvertrag heißt es 'Der Verkäufer wird das Bauvorhaben zügig abwickeln und den Kaufpreisgegenstand ... neun Monate nach Fertigstellung der Bodenplatte, voraussichtlich bis zum 31.10.2011 ohne wesentliche Mängel erstellen, spätestens bis zum 31.12.2011. Der Verkäufer wird den Käufer rechtzeitig darauf hinweisen, wenn sich der Bezugsfertigstellungstermin verschiebt. Behinderungen bei der Herstellung des Objekts aus Umständen, die nicht vom Verkäufer zu vertreten sind, z.B. besondere Aushub- und Gründungsarbeiten bei felsigem Untergund, höhere Gewalt, Streik, Ausführung von Sonderwünschen, verlängern die Herstellungsfrist um die Dauer der Behinderung.'. Weitere Angaben oder Regelungen zu Verzögerungen bei der Fertigstellung sind nicht enthalten.

Die Bodenplatte wurde Anfang September 2011 erstellt. Im Dezember 2010 erhielten wir ein Schreiben, mit dem wir darüber informiert wurden, dass die Arbeiten auf Grund der für Erd- und Rohbauarbeiten ungünstigen und frostigen Witterungsbedingungen eingestellt wurden. Im Januar 2011 erhielten wir ein weiteres Schreiben, in dem uns mitgeteilt wurde, dass die Arbeiten teilweise wieder aufgenommen wurden, und ein witterungsbedingter Verzug von ca. 6 Wochen (29 Arbeitstagen) entstanden ist. Außerdem heißt es 'Demzufolge wird sich die Fertigstellung des Objekts verzögern. Die angefallene Verzögerung von ca. 6 Wochen (29 Arbeitstage) sind dem Fertigstellungstermin aus dem Kaufvertrag hinzu zu rechnen. Die Übergabe Ihres Hauses wird demnach voraussichtlich am 10.02.2012 stattfinden.'.

Am 28.06.2011 erhielten wir die Rechnung zur ersten Zahlungsplanstufe sowie den Bautenstandsbericht, der den Beginn der Erdarbeiten bestätigt.
Fragen:
Kann überhaupt aufgrund des letzten Winters, der doch eher im normalen Rahmen war, eine witterungsbedingte Verzögerung geltend gemacht werden.
Wenn ja, kann eine Verzögerung seitens des Bauträgers geltend gemacht werden, wenn mit dem Bau noch gar nicht begonnen wurde? Der Baubeginn unseres Hauses war fast 6 Monate nach der Schlechtwetterperiode.
Hätten wir auf die Schreiben zur Verzögerung reagieren müssen, um beispielsweise die Verzögerung nicht anzuerkennen bzw. um Schadensersatz (nach BGB, da nicht gesondert geregelt) bereits geltend zu machen?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Die Planunterlagen verdeutlichen den Vertragsgegenstand.

Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk (bei einem Bauträgervertrag liegt ein so genannter Werkv ertrag vor) frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat (siehe oben).

Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,

1.
wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst

2.
für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.

Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Unternehmer ein anderes als das bestellte Werk oder das Werk in zu geringer Menge herstellt.

Sie können sich nach meiner ersten Einschätzung daher durchaus auf die Planunterlagen berufen.

2.
Witterungsbedingte Verzögerungen hat der Bauträger darzulegen und entsprechend zu beweisen.

Er hat auch rechtzeitig schriftlich daraufhin zuweisen, wenn dieses im Vertrag vereinbart ist, was wohl hier der Fall ist.

Ist hier im Vertrag die VOB/B vereinbart, so gilt ( aber auch grundsätzlich ansonsten im Rahmen des bürgerlichen Rechts):

Glaubt sich der Auftragnehmer in der ordnungsgemäßen Ausführung der Leistung behindert, so hat er es dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Unterlässt er die Anzeige, so hat er nur dann Anspruch auf Berücksichtigung der hindernden Umstände, wenn dem Auftraggeber offenkundig die Tatsache und deren hindernde Wirkung bekannt waren.

Ausführungsfristen werden verlängert, soweit die Behinderung verursacht ist:

a)
durch einen Umstand aus dem Risikobereich des Auftraggebers,

b)
durch Streik oder eine von der Berufsvertretung der Arbeitgeber angeordnete Aussperrung im Betrieb des Auftragnehmers oder in einem unmittelbar für ihn arbeitenden Betrieb,

c)
durch höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände.

2.
Witterungseinflüsse während der Ausführungszeit, mit denen bei Abgabe des Angebots normalerweise gerechnet werden musste, gelten nicht als Behinderung.

Der Auftragnehmer hat alles zu tun, was ihm billigerweise zugemutet werden kann, um die Weiterführung der Arbeiten zu ermöglichen. Sobald die hindernden Umstände wegfallen, hat er ohne weiteres und unverzüglich die Arbeiten wieder aufzunehmen und den Auftraggeber davon zu benachrichtigen.

Dieses gilt meines Erachtens auch, wenn noch gar nicht mit dem Bau begonnen wurde. Dieses macht an sich keinen Unterschied.

Sie sollten allerdings wirklich unverzüglich schriftlich darauf reagieren und Ansprüche auf Verzugsschadensersatz etc. geltend machen.

Leider hat meine Erfahrung gezeigt, dass Sie ohne anwaltlichen Beistand hier in solchen Fällen selten allein weiterkommen.

Sie sollten daher weiteren juristischen Rat einholen und gegebenenfalls einen Anwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Interessenwahrnehmung betrauen.

Schließlich hat dieser Fall einen enormen wirtschaftlichen Hintergrund.

Spätestens bei Gericht müssten Sie aufgrund des Anwaltszwanges (Zuständigkeit des Landgerichts bei Streitwerten ab 5.000,- €, was hier sehr wahrscheinlich der Fall ist) einen Anwalt einschalten.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 10.09.2011 | 22:32

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

Vielen Dank für die schnelle Antwort und Ihre Einschätzung.

Gibt es zur Frage der Verzögerung wegen Schlechtwetter bereits vor Baubeginn eventuell eine Referenz oder ein Urteil? Intuitiv erscheint es uns zumindest ungewöhnlich, eine Verzögerung geltend zu machen, wenn erst 6 Monate später überhaupt mit dem Bau begonnen wird. Im besagten Zeitraum gab es noch gar keine Arbeiten an unserem Haus wieder aufzunehmen.

Selbst wenn es bei anderen Häusern des Projektes Behinderungen durch die Witterung gegeben hat, hätte ja anschließend mit unserem Haus begonnen werden können, im Sinne von ''ohne weiteres und unverzüglich die Arbeiten wieder aufzunehmen'', und nicht erst 6 Monate später.

Besten Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.09.2011 | 12:33

Sehr geehrter Fragesteller,

also, in diesem speziellen Bereich gibt eine fast unübersehbare Vielzahl von Urteilen.

Sie können aber nach meiner Einschätzung ohne Weiteres die vorgenannten Ansprüche geltend machen, denn Sie hier aller Voraussicht nach im Recht.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.09.2011 | 21:06

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 19.09.2011 3,8/5,0
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