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Befristeter Mietvertrag für Wohnungen


27.12.2004 21:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damne und Herren,

zum 01.09.2003 haben mein Mann und ich einen Mietvertrag für ein privates Wohnhaus über den Zeitraum von 10 Jahren abgeschlossen.

Der Mietvertrag enthält den folgenden Passus:
Das Mietverhältnis ist auf Verlagen des Mieters auf bestimme Zeit abgeschlossen. Das Mietverhältnis verlängert sich um jeweils 5 Jahre, wenn keine Vertragspartei der Verlängerung mit einer Frist von 1 Jahr zum jeweiligen Ablauftermin der Verlängerung wiederspricht. Es (das Mietverhältnis) beginnt am 01.09.2003 und endet am 31.08.2013, wenn es nicht verlängert wird.

Da mein Mann seit April diesen Jahres beruflich in Heidelberg tätig ist (derzeit wohnen wir in NRW) und wir im Sommer ein Kind erwarten, müssen wir unseren Wohnsitz nun (auch für uns unerwartet)verlegen.

Nun meine Fragen:

1.Kann man den o.a. Passus im Sinne eines qualifizierten Mietvertrages auslegen? Können wir vorzeitig - mit dreimonatiger Kündigungsfrist - das Vertragsverhältnis lösen?

Da ich über die seit dem 01.09.2001 bestehenden Regelungen hinsichtlich der Notwendigkeit eines qualifizierten Mietvertrages (Zeitmietverträge für Wohnraum) informiert bin, gehe ich davon aus, dass es sich bei dem uns vorliegenden Vertrag um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt und wir innerhalb von drei Monaten kündigen können. So wurde uns der Sachverhalt bei Vertragsabschluss seitens unseres Vermieters auch geschildert. Nun haben wir den Vertrag gekündigt und unser Vermieter behauptet, wir seien 10 Jahre an den Vertrag gebunden und verlangt, die Erfüllung von Mietzahlungen über die verbleibenden achteinhalb Jahre.

Weiterhin findet sich der folgende Passus in unserem Mietvertrag:
Renovierungskosten: Oberböden und Bad (Schlafetage. Fpr die Neuerstellung der Oberböden in Wohn- und Schlafräumen nebst Küche mit Bodenfliesen stellt der Vermieter pro m2 Fliesenmaterial 20,00 € zur Verfügung und übernimmt das Verlagen. Mehrkosten beim Fliesenmaterial gehen zu Lasten des Mieters. Die Auswahl der Fliesen ist zwischen den Parteien abzustimmen. Für die Neueinrichtung der Feinsanitärgegenstände im Bad der Schlafetage werden vermieterseits 1000 € zr Verfügung gestellt. Mehrkosten gehen zu Lasten des Mieters. Die Montage erfolgt seitens der Eigentümer. Badfliesenerneuerung erfolgt in gleicher Wiese wie bei den Bodenfliesen.

Hier meine zweite Frage:

2. Vor Einzug in das Einfamilienhaus haben wir ca. 15.000 € in Fliesenarbeiten und den Einbau neuer Badezimmer investiert. Haben wir einen Anspruch auf Erstattung (Fliesen, Sanitäranlagen)? Können wir die Sanitärmöbel, die wir bezahlt haben (Rechnungen liegen uns vor) in unser neues Haus mit nehmen?

Für die Beantwortung meiner Fragen danke ich Ihnen sehr und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Guten Abend,

ich gehe davon aus, daß Sie den Passus im Mietvertrag hinsichtlich der Befristung vollständig wiedergegeben haben. Da nach dem neuen Mietrecht die Befristung ohnehin nur auf beschränkte Befristungsgründe eingeschränkt ist und die Befristungsgründe auch schriftlich dem Mieter mitgeteilt werden müssen, liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, den Sie mit der gesetzlichen Frist kündigen können.

Zu Ihrer zweiten Frage: auch die Frage der Erstattung von notwendigen oder nützlichen Verwendungen ist durch das neue Mietrecht neu geregelt worden. Kosten für die Fliesenarbeiten können Sie nur aus dem Gesichtspunkt der sogenannten Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen. Dies setzt aber voraus, daß eine ausdrückliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter diesbezüglich nicht stattgefunden. Dies ist eine Frage des Einzelfalles, da aber Ihr Mietvertrag ausdrückliche Regelungen hinsichtlich der Erstattungshöhe von Fliesenarbeiten vorsieht, habe ich Zweifel, daß Sie eine Erstattung über diesen Betrag hinaus verlangen können. Im Zweifel liegt hier eine abschließende Regelung durch den Mietvertrag vor.

Anders sieht es bei den von Ihnen vorgenommenen Installationen vor. Sie haben nach § 539 II BGB eine Wegnahmerecht. Da häufig die Geräte und Arbeiten durch Ausbau an Wert verlieren, ist es meistens sinnvoll, mit dem Vermieter eine vergleichsweise Regelung hinsichtlich eines Wertersatzes zu treffen. So könnte z.B. ein von beiden Parteien bestellter Gutachter den Wert der Einbauten bestimmen. Wenn eine derartige Regelung nicht erzielt werden kann, können Sie die Sanitärgegenstände ausbauen und mitnehmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de
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