Sehr geehrter Ratsuchender,
nach Ablauf des Zeitraums, für den die Staffelmiete vereinbart wurde, gilt mangels abweichender Vereinbarung die am Ende erreichte Miete für unbestimmte Zeit weiter.
Dies bedeutet, dass der Vermieter bei stillschweigender Verlängerung des Mietverhältnisses keine Rechtsgrundlage für weitere Erhöhungen zur Verfügung hat, Sie aber andererseits keine Herabsetzung der Miete erzwingen können.
Es besteht im Bereich der Geschäftsraummiete weitgehend Vertragsfreiheit, insbesondere können Sie auch keine Anpassung der Miete an das ortsübliche Niveau verlangen. Die Abweichung von den Vergleichsmieten ist im vorliegenden Fall auch nicht so groß, dass von einem „auffälligen Missverhältnis“ zwischen Leistung und Gegenleistung (also Wucher im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB) gesprochen werden kann.
Wie der Bundesgerichtshof klargestellt hat, besteht in dieser Konstellation auch kein Anspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Die Tatsache, dass die Vergleichsmieten entgegen der Erwartung der Vertragsparteien nicht gestiegen sind, stellt ein typisches Vertragsrisiko dar, das beide Seiten abschätzen müssen. Nur ausnahmsweise kommt eine Vertragsanpassung in Betracht, z.B. wenn das Festhalten am bestehenden Vertrag für eine Partei existenzgefährdend wäre (BGH NJW 2002, 2384).
Es ist daher von einer Kündigung abzuraten, vielmehr sollten Sie den Vertrag weiterlaufen lassen, damit jedenfalls die von Ihnen in die Geschäftsräume getätigten Investitionen sich weiter amortisieren können.
Andernfalls besteht natürlich das Risiko, dass der Vermieter im Anschluss an die Beendigung Ihres Mietverhältnisses einen Vertrag mit einem anderen Mieter abschließt und Sie das Nachsehen haben.
Auf der anderen Seite besteht aber auch für den Vermieter ein gewisses Risiko, überhaupt einen Nachmieter zu finden, der bereit ist, eine an sich überhöhte Miete zu bezahlen.
Deshalb empfiehlt es sich, den Sachverhalt vor Ablauf der Kündigungsfrist mit dem Vermieter ausführlich zu besprechen und ihm eine Vertragsänderung in Bezug auf die Miethöhe ab dem 01.04.2008 anzutragen. Hierfür wird viel Fingerspitzengefühl erforderlich sein. Denn Sie müssen dem Vermieter sein Risiko verdeutlichen und sollten keinesfalls durchblicken lassen, dass Sie auf eine Verlängerung des Vertrages angewiesen sind.
Ich hoffe, meine Einschätzung der Situation ist für Sie hilfreich.
Gerne können Sie bei Bedarf noch von der Nachfragemöglichkeit Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt