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Fristlose Kündigung bei befristetem Mietvertrag WG? - EILIG

28.04.2013 17:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Zusammenfassung: Befristete Mietverträge sind grundsätzlich nur außerordentlich kündbar, es sei denn, es wurde anderes vereinbart.

Der Kündigungsgrund der Gesundheitsgefährdung ist zwar normiert, jedoch ist der Nachweis schwierig. Der Streit der außerordentlichen Kü. bezieht sich i.d.R. nur auf drei Monatsmieten.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe am 01.03. einen befristeten Mietvertrag für ein Zimmer in einer 3er WG für 6 Monate abgeschlossen (Wortlaut Mietvertrag: "Das Mietverhältnis beginnt am 1.3. und endet am 31.8.13. Eine Kündigung erübrigt sich somit." Ich möchte diesen zum 01.05. vorzeitig beenden da die Lärm- u. -Geräuschbelästigungen im Haus bei mir Schlafstörungen und Panickattaken auslösen.. und meine Gesundheit angeschlagen ist.Der Vermieter willigte zunächst in eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ein,(Mail-Schriftverkehr) wenn ich einen passenden Nachmieter stelle. Da der Vermieter nun in Urlaub fährt, bietet er eine 3-Monatskündigungsfrist an (bis.31.7.). Ein passender Nachmieter konnte noch nicht gefunden werden..der dem Vermieter und den WG-Bewohnern "passt". Ich würde gerne wissen, ob ich mit der folgend geschilderten Sachlage Erfolg mit einer fristlosen Kündigung zum 30.4.hätte und welche gesetzlichen Rechte ich als Mieter hier angeben könnte. Eine schriftliche Kündigung hab ich noch nicht ausgesprochen..

Mir fiel die Stärke der Hellhörigkeit des Hauses erst nach einigen Wohn-Tagen auf und ich versuchte einige Wochen mit der Situation zurechtzukommen bzw. mich einzugewöhnen. Das Zimmer ist zur Straße und direkt neben dem Eingang gelegen durch den alle 6 Hausbewohner ein- und ausgehen, zudem hört man fast jeden Schritt der über- und neben dem Zimmer gelegenen Bewohner. Er handelt sich um einen Altbau, mit sehr dünnen Wänden und undichten Fenstern. Die Geräuschbelastung ist aber aus meiner Sicht selbst durch eine Besichtigung nicht vorhersehbar.

Da ich durch diesen Zustand starke Schlafstörungen bekam, die meine physische und psychische Gesundheit bereits beeinflussten und sich auch nach der versuchten Eingewöhnungsphase nicht verbesserten, schrieb ich dem Vermieter eine E-Mail in der ich meine Situation schilderte, bat um eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses und bot auch an einen Nachmieter zu suchen. Er willigte zu diesen Bedingungen ein und ich lieferte ihm nach einigen Tagen einen Nachmieter.
Der Vermieter nahm diesen Nachmieter zunächst scheinbar an und bat ihn ihm einige persönliche Informationen zu liefern, damit er den Vertrag senden könne. Der Nachmieter in spe schrieb dem Vermieter daraufhin eine E-Mail, in der er ihn fragte ob er vorhandene Möbel einlagern und durch eigene kurzfristig austauschen könne.
Der Vermieter antwortete dem Nachmieter erst gar nicht und setzte sich direkt mit mir in Verbindung und informierte mich, dass er den Nachmieter nicht akzeptieren würde (ohne Begründung), dass ich diesem absagen solle und dass er sich selbst um die Suche eines Nachmieters kümmern wolle, wenn er aus seinem Urlaub wiederkehrte, außer ich liefere ihm in derselben Woche noch einen anderen Nachmieter.
Jener Nachmieter machte in einer später an mich gerichteten E-Mail deutlich, dass er, falls dies der Grund gewesen sein sollte, auch ohne diesen Möbeltausch das Zimmer genommen hätte. Über den anstehenden Urlaub des Vermieters war ich vor diesem Tag ebenso nicht informiert worden.
Ich leitete dem Vermieter daraufhin eingehende Anfragen für das Zimmer weiter, er suchte einige Personen aus die ich darum bat sich bei Interesse direkt mit dem Vermieter in Verbindung zu setzten. Es fand sich eine Interessentin, die mir dann zunächst für das Zimmer zusagte und auch den Vertrag vom Vermieter erhielt. Kurz vor meinem gewünschten Umzugstermin bzw. Urlaubsantritt des Vermieters sagte sie jedoch plötzlich ab bzw. bestätigte den Vertrag nicht.

Meiner Meinung nach habe ich alles mir mögliche getan um den Anforderungen des Vermieters zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses gerecht zu werden und habe auch das zeitliche unter Druck setzen des Vermieters hingenommen. Da dieser nun seinen Urlaub antritt über den er mich zum Zeitpunkt meiner ersten Anfrage nicht informiert hatte und ich nun quasi handlungsunfähig zurückbleibe, möchte ich dem Vermieter gerne fristlos kündigen. In einer E-Mail bat er mir eine unübliche 3-monatige Kündigunsfrist an, die mich aber zwingen würde die Miete nach meinem Auszug weiter zu zahlen bis der Vermieter selbst einen Nachmieter findet, was sich durch seinen 3-wöchigen Urlaub natürlich auch sehr verzögern würde.

Wäre eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB i. V mit § 569)?in dieser Sachlage möglich bzw. erfolgreich( mit einem ärztlichen Attest)? das meinen Zustand bescheinigt und unter Angabe, dass der Vermieter mir durch seine Handlungsweise quasi unbegründet Steine in den Weg legte bzw. ich für die kurzfristige Absage des zweiten Nachmieters nicht verantwortlich bin. Welche Frist muss ich einhalten und gilt die Kündigung per E-Mail ? oder nur per Postweg ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Unabhängig von der nachstehenden Lösung möchte ich darauf hinweisen, dass wirtschaftlich in einem Streitfall der Streitwert für die angedachte außerordentliche fristlose Kündigung auf die angebotene ordentliche (3-monatige) Kündigung begrenzt ist (§ 41 Abs. 2, 1 GKG). Außer bei Nebenkostenpauschalen ist dies die Grundmiete. Daraus lassen sich die Gebühren der Anwälte, soweit beauftragt, und der Gerichtskosten berechnen.

Bsp. (Summe der Anwaltsgebühren zu Gericht, (nur) 1 Anwalt außergerichtlich + Gerichtskosten)
Bei einem angenommenen Streitwert von 1500€ (3x500€) ist dies ein Kostenrisiko (100% Unterliegen) von 972,38€ plus die 3 Monatsmieten BRUTTO. (Ohne Auslagen, Zeugen usw.)


1. vertragliche Beendigung durch Nachmieterbedingung

"...schrieb ich dem Vermieter eine E-Mail in der ich meine Situation schilderte, bat um eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses und bot auch an einen Nachmieter zu suchen. Er willigte zu diesen Bedingungen ein und ich lieferte ihm nach einigen Tagen einen Nachmieter. ..."


Je nach genauem Wortlaut gilt:

Ihr Vertrag könnte durch stellen des Nachmieter beendet worden sein bzw. durch den Vermieter die Verweigerung der Zustimmung zur Vertragsbeendigung rechtsfehlerhaft sein.

Im ersteren Fall ist Ihr Mietvertrag aufgrund einer auflösenden Bedingung beendet.

Im zweiten Fall könnten Sie auf Zustimmung zur Vertragsaufhebung klagen.

Der Vermieter ist nur verpflichtet einen Nachmieter zu akzeptieren, soweit dieser unter den gleichen Bedingungen einen Mietvertrag (wie Sie) abschließt. Bei befristeten Mietverträgen ist der Vermieter nur verpflichtet einen unbefristeten Mietvertrag anzubieten, wenn der Befristungsgrund nur in Ihrer Person lag. (generell: Wegfall des Befristungsinteresses)

Sie müssen dem Vermieter nur einen bereiten und zumutbaren Nachmieter benennen.

"Ein Nachmieter ist zumutbar, wenn er hinsichtlich seiner privaten, familiären und wirtschaftlichen Lebensumstände hinreichende Gewissheit für eine ordnungsgemäße Vertragserfüllung bietet (LG Bremen ZMR 2001, 545).

Die für die Ablehnung sprechenden tatsächlichen Umstände muss der Vermieter darlegen und beweisen."
(zitiert aus Blank/Börstinghaus)


Der Vermieter hat Ihnen angeboten, selbst den Nachmieter zu suchen. Damit sind Sie sich einig, dass Sie aus dem Mietvertrag entlassen werden.

Wenn Sie sich jedoch nicht über den Nachmieter einigen können, wird dem Mieter (Ihnen) zumindest zugestanden, mit dreimonatiger Frist zu kündigen.


Auch ohne, dass sich (wohl nur gerichtlich) die Entlassung aus dem Mietvertrag im Gegenzug für den angebotenen Nachmieter begründet, eröffnet sich Ihnen die Möglichkeit einer Kündigung mit der gesetzlichen 3-Monatsfrist.

2. Beendigung durch ordentliche Kündigung (vorgezogen)

"...In einer E-Mail bat er mir eine unübliche 3-monatige Kündigunsfrist an, die mich aber zwingen würde die Miete nach meinem Auszug weiter zu zahlen bis der Vermieter selbst einen Nachmieter findet,..."

Dies ist nicht unüblich, wenn sich beide Vertragsparteien darauf einigen.

Denn tatsächlich haben Sie nur die Möglichkeiten des § 542 Abs. 2 BGB zur außerordentlichen Kündigung aufgrund des befristeten Mietvertrages.

Der Mietvertrag läuft bei der 3-Monatigen Kündigung nach Ende der Frist aus und ist beendet. Der Mietvertrag wird deshalb nicht beendet, wenn der Vermieter einen Nachmieter "hat", da er die Wohnung nur einmal vermieten kann. Der Nachmieter könnte somit erst nach Fristablauf in die Wohnung (ohne Ihre Zustimmung).

Es sei denn, Sie vereinbaren mit dem Vermieter eine vorzeitige (vor Fristablauf) Beendigung des Mietvertrages, dann natürlich unter Beendigung von Mietzinszahlungen durch Sie.

3. außerordentliche Kündigung

Der Grund für eine außerordentliche Kündigung muss so erheblich sein, dass ein Zuwarten auf den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist durch den Kündigenden (Sie) nicht zumutbar ist. Dabei sind strenge Maßstäbe anzulegen.

Mit anderen Worten: Sie müssten so unter "Druck stehen", dass Sie bei Kenntnis der Umstände sofort kündigen, da eine Fortsetzung des Vertrages Ihnen nicht zumutbar ist.


Hier liegt Ihr Problem für eine sofortige Kündigung. Denn diese ist durch Sie nicht unverzüglich erfolgt, auch wenn die Manifestation Ihres Kündigungsbegehrens sich über Wochen aufbaute.
Sie haben mit dem Vermieter nach einer anderen Lösung als die Erklärung der sofortigen fristlosen Kündigung gesucht. Es würde Ihnen aufgrund des vorliegenden Schriftverkehrs und den dargelegten Umständen vorgeworfen werden, dass Sie nur aus wirtschaftlichen Gründen zum Zeitpunkt vor Urlaubsantritt des Vermieters kündigen.

Zum Kündigungsgrund ist auszuführen, dass "Stadtlärm" und "dünne Wände", aber insbesondere Kinderlärm nicht einen Grund für außerordentliche Kündigung darstellen.

Ein nach aktuellem Stand der medizinischen Erkenntnis vorliegender und beweisbarer Grund für eine Gesundheitsgefährdung ist grundsätzlich anerkannt (Insoweit ist §§ 543, 569 Abs. 1 BGB anwendbar.) So der BGH in diesem Fall (BGH, Urteil vom 12. 2. 1959 - VIII ZR 54/58 (Frankfurt/M.))

Ob in Ihrem Fall aufgrund einer nachweisbaren Erkrankung der Fall im Einzelnen auch so beurteilt werden KÖNNTE, müsste der Richter entscheiden. Meines Erachtens ist dies möglich, jedoch nicht wahrscheinlich.

Nochmal der Hinweis, es geht in Ihrem Fall darum einen Grund für die Beendigung sofort gegenüber einer dreimonatigen Wartensfrist zu finden.

Die 3-Monatsfrist ist zudem nicht nur Ihnen gegenüber, sondern auch dem Vermieter gegenüber zu bewerten.

Zudem ist der Grund letztlich ein finanzieller, da Sie auch bei ordentlicher (fristgebundener) Kündigung schon vorher ausziehen können.

Im Ergebnis schätze ich deshalb die Durchsetzung einer außerordentlichen Kündigung als schwierig ein.

4. Kündigungszugang

§§ 568, 126 BGB bestimmt die Schriftform, die jedoch individuell unterschiedlich vereinbart sein kann (z.B. Einschreiben mit Rückschein).


Eine Kündigung sollte in jedem Fall der im Mietvertrag vereinbarten Form entsprechend erfolgen. Ohne eine solche Form ist ein normaler Brief ausreichend.

Jedoch zum Nachweis des Zuganges dessen Inhaltes, sind ZUSÄTZLICH und teilweise nur als Indiz, Einschreiben Einwurf (Rückschein wegen der Annahmefrist schlecht -> Urlaub) das Fax mit Sendejournal (Abdruck der ersten Seite) und der Bote oder Übergabe unter Zeugen möglich. Sicher ist nur die Zustellung mit Gerichtsvollzieher oder die Bestätigung des Kündigungseinganges durch den Empfänger (Vermieter).

Ergebnis:

Sie sollten dennoch

a, Gegenüber Ihrem Vermieter feststellen, dass Sie aus dem Vertrag zu entlassen sind, da die Sie dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter, den er für die Entlassung aus dem Mietvertrag) unwirksam bzw. gegen Treu und Glauben ablehnte.

b, Können Sie außerordentlich kündigen. Dies unter dem Wissen, dass dies kaum gerichtlich durchzusetzen ist.

c, Sollten Sie zum Dritten ordentlich aufgrund der schriftlichen Vereinbarung mit Ihrem Vermieter (3.Werktag!) kündigen.

d, Hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.

So haben Sie zunähst alle Möglichkeiten gewahrt.
Sie können in Ruhe ausziehen und sich "nach dem Urlaub des Vermieters" mit diesem tatsächlich auseinandersetzen und möglicherweise wegen a, (Nachmieter) zu Ihren Gunsten einigen.

Wenn Sie jedoch mit dem Auszug zulange Zuwarten, ist b, (außerordentliche Kündigung) wohl gar nicht mehr vertretbar.

Ich bedaure Ihnen im Ergebnis keine bestätigende Antwort hinsichtlich der außerordentlichen Kündigung geben zu können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 29.04.2013 | 20:25

Sehr geehrter Herr Tautorus,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, dies war für mich schon sehr hilfreich. Ich habe dennoch einige Verständnisfragen zu Ihren Erläuterungen.

Sie geben an dass, sollte im Vertrag keine Form der Kündigung vereinbart worden sein (was bei meinem Vertrag der Fall ist), ein "normaler Brief" als Kündigung ausreicht.

Verstehe ich es also richtig, dass hiermit eine "Zustellung mit Gerichtsvollzieher oder die Bestätigung des Kündigungseinganges durch den Empfänger (Vermieter)" nicht mehr nötig ist, sondern z.B. ein Einschreiben per Einwurf rechtlich ausreichen würde?
Mir war nicht ganz klar auf was sich dieser Absatz zum Nachweis des Zuganges des Kündigungs-Inhaltes bezog und ob dieser Nachweis dann auch wirklich nur notwendig ist, sollte eine Form der Kündigung vertraglich festgelegt sein.


Und noch eine Frage zu Ihren Erläuterungen zum "Ergebnis". Kann ich Ihre Einteilung in a/b/c/d so verstehen, dass ich dem Vermieter eine Kündigung zukommen lassen kann/sollte in der ich quasi innerhalb eines einzigen Schreibens Folgendes tue:

1.(Bei Ihnen a)
fristlos kündige und dabei die Beendigung des Vertrages aufgrund einer auflösenden Bedingung (Verweigerung des Nachmieters) angebe. Bzw. können Ihre Ausführen so verstanden werden, dass der Grund der Gesundheitsgefährdung hier nicht als Grund angegeben werden sollte? Bzw. dass ich ihn auch nicht zusätzlich angegeben sollte, da dies mir später eventuell Nachteile verschaffen könnte?

2.(Bei Ihnen c)
im selben Schreiben vorsorglich und hilfsweise die ordentliche Kündigung mit 3 monatiger Frist ausspreche und einen Aufhebungsvertrag anbiete sobald ein Nachmieter vorhanden ist?

Sie geben an, dass ich damit "zunächst alle Möglichkeiten gewahrt" hätte. Wenn der Vermieter mir die 3 monatige Kündigungsfrist aber (wie ich in meiner ersten Anfrage bereits erwähnt) per E-Mail angeboten hat und es nicht direkt eine "schriftliche Vereinbarung" gab - was nach Ihren Erläuterung als Grundlage für die ordentliche Kündigung dient - könnte der Vermieter dieses Angebot dann noch 'zurückziehen', nachdem ich ihm im vorherigen Punkt beschriebene Kündigung/en schriftlich ausgesprochen habe? Ich frage dies, weil laut Ihrer Angaben die ordentliche Kündigung hier nur erfolgen kann "wenn sich beide Parteien darauf einigen".

Ich bedanke mich bereits im Voraus für die Klärung dieser Fragen zu meinem besseren Verständnis Ihrer Ausführungen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.04.2013 | 21:25

Sehr geehrte Fragestellerin,

"Sie geben an dass, sollte im Vertrag keine Form der Kündigung vereinbart worden sein (was bei meinem Vertrag der Fall ist), ein "normaler Brief" als Kündigung ausreicht."

Es handelt sich hier um die Schriftform des §§ 568, 126 BGB.

Manche Mietverträge sehen zusätzlich z.B. Einschreiben vor.

"Verstehe ich es also richtig, dass hiermit eine "Zustellung mit Gerichtsvollzieher oder die Bestätigung des Kündigungseinganges durch den Empfänger (Vermieter)" nicht mehr nötig ist, sondern z.B. ein Einschreiben per Einwurf rechtlich ausreichen würde?
Mir war nicht ganz klar auf was sich dieser Absatz zum Nachweis des Zuganges des Kündigungs-Inhaltes bezog und ob dieser Nachweis dann auch wirklich nur notwendig ist, sollte eine Form der Kündigung vertraglich festgelegt sein."

Der Nachweis des Zuganges des Kündigungsschreibens, insbesondere des Nachweises des Inhaltes des "verschickten Briefes" sind Beweislastfragen im gerichtlichen Verfahren.

Im Streitfall müssten Sie a, den Zeitpunkt des Zuganges des Schreibens und b, dessen Inhalt beweisen.

Bsp.: "Wir haben keinen Brief erhalten, der Brief ist uns erst am 5.x. zugegangen. In dem Briefumschlag war nichts drin. Der Briefinhalt war unleserlich, die Tinte war wegen Wasser verwischt....etc.. Alles offensichtlich vorgeschoben, aber schwer das notwendige Gegenteil zu beweisen.

"Und noch eine Frage zu Ihren Erläuterungen zum "Ergebnis". Kann ich Ihre Einteilung in a/b/c/d so verstehen, dass ich dem Vermieter eine Kündigung zukommen lassen kann/sollte in der ich quasi innerhalb eines einzigen Schreibens Folgendes tue:"

Ja könnten Sie, aber bitte nicht vermischen.

So war
a, die vereinbarte Aufhebung des Vertrages,
b, die außerordentliche (fristlose) Kündigung,
c, die ordentliche Kündigung, wegen Einräumung einer solchen bzw. wegen Erfüllung der Nachmietervereinbarung.



"1.(Bei Ihnen a)
fristlos kündige ...", dass wäre b,


"...und dabei die Beendigung des Vertrages aufgrund einer auflösenden Bedingung (Verweigerung des Nachmieters) angebe..."

das wäre a,

"...Bzw. können Ihre Ausführen so verstanden werden, dass der Grund der Gesundheitsgefährdung hier nicht als Grund angegeben werden sollte?"

Ja bei a, hat der Grund für b, nichts zu suchen.

"...Bzw. dass ich ihn auch nicht zusätzlich angegeben sollte, da dies mir später eventuell Nachteile verschaffen könnte?"

Der Kündigungsgrund verschafft Ihnen keine Nachteile, es wird nur schwer, die Kündigung auf diesen Grund zu stützen.

"...2.(Bei Ihnen c)
im selben Schreiben vorsorglich und hilfsweise die ordentliche Kündigung mit 3 monatiger Frist ausspreche ..."

Ok.

"...und einen Aufhebungsvertrag anbiete sobald ein Nachmieter vorhanden ist?"
(Fall a,)
Eine solches Anbieten kann nur zusammen mit dem Vermieter erfolgen, auf jeden Fall nicht ohne ihn.

"Wenn der Vermieter mir die 3 monatige Kündigungsfrist aber (wie ich in meiner ersten Anfrage bereits erwähnt) per E-Mail angeboten hat und es nicht direkt eine "schriftliche Vereinbarung" gab - was nach Ihren Erläuterung als Grundlage für die ordentliche Kündigung dient - könnte der Vermieter dieses Angebot dann noch 'zurückziehen', nachdem ich ihm im vorherigen Punkt beschriebene Kündigung/en schriftlich ausgesprochen habe?"

Nein, es handelt sich um ein Angebot, was Sie dann angenommen haben. Es genügt theoretisch auch mündlich, doch der Nachweis der E-Mail ist besser beweisbar.

"Ich frage dies, weil laut Ihrer Angaben die ordentliche Kündigung hier nur erfolgen kann "wenn sich beide Parteien darauf einigen"."

Das ist nach der gesetzlichen Regelung für befristete Mietverträge so gewollt.

Eine Einigung erfolgt durch Angebot und Annahme. Wenn Sie das Angebot annehmen, bevor es zurückgenommen wird, ist der "Deal" perfekt.

Versuchen Sie die drei "Typen"

a, vereinbarte Aufhebung unter Eintritt der Bedingung (Nachmieter)
b, außerordentliche fristlose Kündigung (Grund Krankheit)
c, vereinbarte ordentliche Kündigungsmöglichkeit

getrennt zu formulieren.

Die Sache ist kompliziert, nicht verzagen.

Mit freundlichen Grüßen


Heiko Tautorus
Rechtsanwalt


service@ra-tautorus.de

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