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Beendigung eines gewerblichen Mietvertrages - Option


16.06.2006 22:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

ein Mietvertag sollte vor einigen Tagen zum 31.12.06 gekündigt werden. Der Vermieter teilte mit, dass die Kündigung aber erst zum 31.12.2008 erfolgen kann, basierend auf Auszügen des unten folgenden Mietvertrages:

§4
Mietzeit und Kündigung

§4.1
Dieses Mietverhältnis ist gültig bis zum 31.12.1998

§4.2
Das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf des Kalendervierteljahres zu dem der Vermieter oder der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten schriftlich kündigt. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum 31.12.98 zulässig.

§4.3
Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. §568 BGB findet keine Anwendung. Fortsetzung oder Erneuerung des Mietverhältnisses nach seinem Ablauf müssen schriftlich vereinbart werden.

§4.4
Soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist, finden die Vorschriften des BGB’s über ordentliche und außerordentliche Kündigungen Anwendung.


Nach weiteren Paragraphen findet sich ein Zettel als Anhang
zu verschiedenen Paragraphen u.a. zu
§15 Zahlungsrückstände, Aufrechnung, Minderung
[nach einer weiteren viertel Seite Text und einem Absatz kommt folgender Satz:]

Der Vermieter räumt dem Mieter eine Option für 2 bzw. 3 5-Jahresverlängerungen des Mietvertrages ein.
[geändert, Einverständnis erklärt, gez. Schm.]

MEINE FRAGEN:
HAT DER VERMIETER RECHT UND DER VERTAG KANN WIRKLICH ERST ZUM 31.12.2008 GEKÜNDIGT WERDEN?
ODER LIEGT HIER NICHT DOCH EIN FORMFEHLER BEI DEM VERTRAG VOR? HÄTTE NICHT EINE FUßNOTE BEI §4 SEIN MÜSSEN? WAS NÜTZT DER HINWEIS DER OPTION UNTER §15?
WIESO GILT DIE 6-MONATIGE KÜNDIGUNGSFRIST NICHT WIE UNTER §4.2 BESCHRIEBEN?
GILT DER "OPTIONSSATZ" IM KLEINGERDUCKTEN ALS SCHRIFTLICHE VEREINBARUNG DER FORTSETZUNG ODER ERNEUERUNG DES MIETVERHÄLTNISSES?

Über eine hilfreiche Rechtsberatung bin ich dankbar.
MFG Cycle










Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung wie folgt summarisch beantworten möchte:

Ihr Mietverhältnis beruht momentan darauf, dass Sie Ihr Optionsrecht aus der Anlage zu § 15 des Mietvertrages genutzt haben, was Sie dadurch getan haben, dass Sie nunmehr in der 2. 5-Jahre-Verlängerung die Räumlichkeiten nutzen und hierfür den vereinbarten Mietzins bezahlen. Hierdurch wird Ihr Mietverhältnis fortgesetzt.

Die Option kann vertraglich nach der Regelung der Kündigung ausgestaltet werden, eine Einfügung bei § 4 ist nicht vorgeschrieben, ein Formfehler liegt nicht vor. Weil Sie den Mietvertrag in Kenntnis der Klausel unterschrieben haben und außerdem zum 2. Mal eine Verlängerung des Mietverhältnis auf dieser Grundlage erfolgt ist, wird kein Gericht von einer sog. überraschenden Klausel ausgehen.

Bei der mit dem Vermieter gewählten Vertragskonstellation handelt es sich damit um einen befristeten Vertrag mit Verlängerungsklausel. Diese Vertragsgestaltung ist zulässig.

Bei befristeten Verträgen gilt, dass das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen ist, nur eine außerordentliche Kündigung z.B. bei schweren Mängeln der Mietsache ist möglich. Eine Kündigung ist in diesen Konstellationen immer nur zum vereinbarten Vertragsende zulässig.

Ich rate Ihnen, sich umgehend um einen entsprechenden Nachmieter zu kümmern. Zwar ist der Vermieter nicht verpflichtet, jeden Nachmieter zu akzeptieren, doch wird er – auch im Hinblick auf eine mögliche Weitervermietung in der Zeit nach 2008 – dann eher bereit sein, einer Auflösung des Mietverhältnisses zuzustimmen.

Ich bedaure, Ihnen kein für Sie günstigeres Ergebnis mitteilen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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