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gewerblicher mündlicher Mietvertrag - Kündigungsfrist

24.04.2009 22:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Guten Tag !


Vor etwas über 13 Monate bezog ich ein Büroraum in einem Gewerbetrieb der gleiches anbietet wie ich. Es sollte auf eine Partnerschaft herrauslaufen, daher existiert bis heute kein schriftlicher Mietvertrag. Es kam auch bisher nicht zu einer Einigung über die Miethöhe. Ich nutzte ca. 30% mein "vermieter" 70% soll jedoch 40% zahlen. Da es auch eine Geschäftsbeziehung (gemeinsame Bürokraft, gegenseitige Leistungsinspruchnahme von Mitarbeitern) gab, wurde salop immer etwas hin und her verrechnet. Nun stehe ich in der offensichtlichen Schuld von ca. 3000€. Aus verschiedenen Gründen verlagterte ich ohne Ankündigung gegenüber meinen "Vermieter", meine Bürotätigkeit aus, ohne gleich den Bürobetrieb aufgegeben zu wollen.
Am Tag des Einpackens meiner wichtigsten Arbeitsmaterialien, wechselte der "Vermieter" die Schliesszylinder aus, sodas mir Zugang nur noch während seiner Anwesenheitszeiten gewährt wird. Vermutlich ging der "Vermieter" dasvon aus, das ich mich aus dem Staub machen wollte ohne die noch offenen Mietzahlungen zu begleichen. Andererseits, ist eben bis heute keine Einigung über die Verechnung mit anderen Leistungen erziehlt worden.
Nun nutzte ich das Büro auch sehr viel am Abend und am WE zudem komme ich nun so nur sehr eingeschränkt an meine zahlreichen zurückgebliebenen Unerlagen.

Nun die Fragen:

1. Ist überhaupt ein gegenseitiger Mietvertrag zu stande gekommen ?

2. Wie wird der Mietzins berechnet, wenn der "Vermieter" auch nur Mieter (Hauptmieter) ist, an den tatsächlichen Kosten ?

3. Wie ist die Kündigungsfrist bei solch einem "Vertrag" ?

4. Ist evtl. eine fristlose Kündigung möglich, da ich nicht mehr ungehindert Zugang zu meinem Büro habe, auch wenn noch Mietzins rückständig ist, über deren höhe jedoch noch immer keine Einigung erziehlt wurde ?



Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf der Basis Ihrer Angaben wie folgt beantworten darf:

In einem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter zur Überlassung der Mietsache, der Mieter zur Zahlung der Miete. Eine solche Vereinbarung haben Sie geschlossen, mithin wurde also ein Mietvertrag vereinbart. Auch wenn die konkrete Miethöhe vielleicht nicht vereinbart wurde, so gehe ich davon aus, dass zumindest eine Berechnungsmöglichkeit vereinbart wurde und die Miethöhe sich am Umsatz o.ä. orientieren sollte. Das dürfte für die Annahme eines Mietvertrages reichen.

Es ist unschädlich, dass dies nur mündlich geschehen ist. Unschädlich ist auch, dass neben dem Mietvertrag auch noch weitere Vereinbarungen getroffen wurden.

Die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Miete richtet sich nach den getroffenen Vereinbarungen - nach Ihrer Schilderung sollen Sie sich mit 40% an den entstehenden Kosten beteiligen.

Auch wenn Ihr Vermieter nicht Eigentümer, sondern selbst nur Mieter ist, so hat er die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Bei Mietverträgen über Geschäftsraum beträgt diese sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Ihr Vermieter darf Ihnen daher nicht einfach den Zugang zu Ihrem Büroraum verwehren, sondern müsste Ihnen zuvor erst kündigen - ggf. kommt eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes in Betracht. Ohne vorherige Kündigung darf Ihnen der Vermieter aber den Zugang nicht verwehren - Sie sollten ihn auffordern, Ihnen wieder Zugang zu gewehren, andernfalls werden Sie selbst den Vertrag fristlos kündigen dürfen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


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