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Bauträger-Zwang // Neubaugebiet

30.06.2019 12:46 |
Preis: 50,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


23:01

Zusammenfassung: Kettenhäuser werden unter anderem wegen der Schnittstellenprobleme und der hohen Anforderungen an die Koordination regelmäßig im Wege des Bauträger-Modells errichtet. Das kann für den einzelnen Erwerber mit Nachteilen verbunden sein. Diese Nachteile lassen sich durch Verhandlungen aber reduzieren.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe mich auf ein Grundstück in einem Neubaugebiet beworben und die Zusage erhalten. Das Grundstück ist nun exklusiv für uns reserviert. Allerdings geht mit dem Grundstück ein Bauträger-Zwang einher, den die Gemeinde im Vorfeld bestimmt hat. Dazu gab es eine öffentliche Ausschreiben, bei der verschiedene Bauträger gewonnen haben.

Meine Familie hat den Bauplatz für ein Kettenhaus erhalten, das uns sehr gefällt und wir auch gerne kaufen würden.

Nun ist meine Frage, ob der Bauträger-Zwang rechtens ist und wenn ja, ob man alles akzeptieren muss, was einem der Bauträger vorschreibt? Denn wir würden gerne frei planen inkl. aller Gewerke und Ausstattungen. z.B. würden wir gerne entscheiden, ob wir eine Photovoltaik-Anlage benötigen und/oder eine Wärmepumpe statt Gas und/oder von welchem Hersteller die Fenster sind bzw ob Massiv oder als Fertighaus.. usw usf..

In der Baubeschreibung des Bauträgers ist das bereits alles bis auf das kleinste Detail ausgearbeitet, was jedoch hohe Kosten verursacht.

Können wir alles selbst bestimmen oder sind wir an die Vorgaben gebunden, sofern wir uns an die Mindestanforderungen der Gemeine halten?


Freundliche Grüße
30.06.2019 | 13:48

Antwort

von


(170)
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48159 Münster
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Herzlichen Glückwunsch zunächst zur Zusage Ihrer Gemeinde.

Sollte es sich tatsächlich um einen Bauträger-Erwerb handeln, wie Sie schreiben, so wird nun zunächst der von der Gemeinde ausgewählte Bauträger Eigentümer des Grundstücks und im Grundbuch eingetragen. Im Rahmen eines Bauträgervertrages sind dann mit diesem Bauträger Ihre Sonderwünsche notariell zu regeln.

Eine Photovoltaik-Anlage und eine Wärmepumpe sowie hochwertigere Fenster lassen sich im Rahmen der Sonderwünsche in solch einem Bauträgervertrag regelmäßig ohne große Probleme einvernehmlich regeln. Das ist alles lediglich eine Verhandlungsfrage.

Alle Ihre Sonderwünsche - Abweichungen von der Standard-Baubeschreibung - sollten am besten mithilfe einer/eines Bausachverständigen (Architekt/in oder Ingenieur/in) möglichst allesamt bei notarieller Beurkundung des Bauträgervertrags festgelegt werden, da es bei etwaigen weiteren Sonderwünschen im Nachhinein nach meiner Erfahrung sehr häufig zum Streit kommt, siehe zum Thema gerne meinen kleinen FaMaBV) einzuhalten, siehe dazu bitte

https://www.123recht.de/ratgeber/immobilienrecht-wohnungseigentum/Makler-und-Bautraegerverordnung-__a158094.html

und

https://ra.de/artikel/immoanwalt-nrw/eigentumsverschaffung-im-bautraegerrecht


Dann würden Sie also im ersten Schritt das Grundstück von der Gemeinde erwerben. Es kommt dann ganz entscheidend auf die konkreten Formulierungen im notariellen Grundstückskaufvertrag mit der Gemeinde an. Diese lassen sich im Einzelfall durchaus noch an die konkreten Wünsche anpassen. Im Rahmen solcher Gespräche ist es auch nicht ausgeschlossen, dass Sie - gerne mit meiner Unterstützung - die Möglichkeit durchsetzen könnten, ein Bauunternehmen Ihrer Wahl zu beauftragen. Mailen Sie mir also auch gerne, wenn ich Sie bei Vertragsprüfung und Vertragsverhandlung bzw. Vertragsgestaltung unterstützen darf.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Auskünfte weiterhelfen. Sollte etwas unklar sein oder Sie eine Vertiefung des einen oder anderen Aspektes wünschen, so nutzen Sie bitte unbedingt ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option, damit ich Sie in jedem Falle rundum zufriedenstellen kann und Sie keinen Anlass zu einem Abzug bei Ihrer eventuellen Bewertung haben. Gerne höre ich von Ihnen.

Bis dahin beste Grüße und noch einen schönen und sonnigen Sonntag

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 02.07.2019 | 21:32

Sehr geehrter Herr Neumann,

Erstmal vielen Dank für ihre ausführliche Antwort.

Das Grundstück kaufe ich direkt von der Gemeinde und auch nur das Grundstück. In der Ausschreibung stand nur in einer Tabelle bei der Auswahl der Grundstücke, dass manche Grundstücke eine Bauverpflichtung mit einem bestimmten Bauträger haben. In unserem Falle war das auch so. Wir kaufen das Grundstück also direkt von der Gemeine, was dann auch uns gehört und sind aber verpflichtet mit dem Bauträger zu bauen, dem die Gemeinde die Zuteilung gab.

Daher bin ich auch so irritiert, weil ich immer dachte, wenn ich der Grundstückseigentümer bin, dann kann ich auch entscheiden mit wem und wie ich baue. Natürlich gibt es Bedingungen, wie z.B. begrünte Flachdächer und dergleichen. Allerdings nicht, mit wem ich zu bauen habe. In meinen Augen Wettbewerbsverzerrung.

Nachdem ich nun schon meine Erfahrung mit dem Bauträger gesammelt habe, würde ich gerne Abstand von diesem nehmen und mir selbst einen suchen. Die Vorgaben der Gemeinde würde ich natürlich umsetzen.

Demnach wäre das das sogenannte Bauherrenmodell, welches Sie in ihrem zweiten Nachtrag nennen?
Ein notarieller Kaufvertragsentwurf liegt mir noch nicht vor. Und mir sind auch keine Gestaltungswünsche für einen solchen bekannt. Uns wurde nur mitgeteilt, dass wir bis Ende des Jahres Zeit hätten, uns zu entscheiden, ob wir das Grundstück nehmen oder nicht. Es wäre für uns reserviert.

Das einzige, was ich habe, ist die Ausschreibung und die Baubeschreibung zzgl. Preise des Bauträgers.

Wenn ich mich persönlich an Sie wende und ihr Angebot mit der Mail wahrnehme, fallen dann weitere Kosten für die Beratung an? Sie schrieben davon, dass ihre Auskunft unverbindlich wäre, um ihre Antwort zu konkretisieren?

Ich würde gerne nur einmal wissen, ob es Sinn macht, dagegen vorzugehen?


Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.07.2019 | 23:01

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Danke für Ihre Nachfrage, ja, völlig richtig, dann ist der ganze erste Abschnitt zum Bauträgererwerb nicht einschlägig auf Ihren konkreten Fall. Es handelt sich dann in der Tat um das Bauherrenmodell.

Ihre Irritation ist vollkommen berechtigt, und Sie haben ein echtes Anliegen.

Ich schaue mir daher gerne Ihre Mailzusendung ohne weitere Kosten an. Bitte geben Sie mir dazu aber Zeit bis morgen Abend. Ich melde mich unaufgefordert bei Ihnen. Ich kläre immer vor Beginn von Tätigkeiten auf, wenn weitere Kosten anfallen sollten. Eine Einschätzung, ob ein weiteres Vorgehen sinnvoll ist, bekommen Sie aber auf jeden Fall ohne weitere Kosten.

Viele Grüße, Danke für Ihre Geduld und bis morgen dann

Andreas Neumann

Ergänzung vom Anwalt 30.06.2019 | 15:54

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

durch ein offenbar technisches Versagen dieser Plattform sind einige wichtige Teile meiner Antwort leider gelöscht worden, und zwar der Übergang vom Thema Sonderwünsche - Abweichungen von der Standard-Baubeschreibung - zum Thema Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Für das Thema Sonderwünsche hatte ich bewusst verwiesen auf meinen kleinen - aber wohl wichtigen - Fachartikel mit weiteren Hinweisen unter

https://www.anwalt.de/rechtstipps/sonderwuensche-beim-bautraegervertrag_111813.html

und zum Thema Konfliktvermeidung am Bau insbesondere durch geprüfte und präzise vertragliche Regelungen auf den einschlägigen Artikel in meinem Blog auf meiner Homepage unter

https://immoanwalt.nrw/blog/konflikte-am-bau/

Ferner hatte ich in diesem Zusammenhang angeboten, mir die konkreten Vorgaben Ihrer Gemeinde einmal unverbindlich näher anzuschauen, um meine Antwort nötigenfalls noch zu konkretisieren.

Sie können mir dazu falls gewünscht gerne einfach mailen. Denn eine seriöse Beratung ist im Wege dieser Plattform nur eingeschränkt möglich, dazu bedarf es vielmehr eines Dialogs und vieler weiterer beiderseitiger Fragen, um gefährliche Missverständnisse möglichst auszuschließen.

Nebenbei bemerkt: Auch mit den Grenzen dieser Online-Beratung habe ich mich übrigens schon einmal kritisch befasst und zwar unter
https://www.123recht.de/ratgeber/meinung/Legal-Tech-und-Dauermandate-__a158879.html

Ich wünsche Ihnen in jedem Falle allen erdenklichen Erfolg und verbleibe

mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 30.06.2019 | 16:01

PS

Ferner ist mein ursprünglich sorgfältig ausformulierter Übergang von meiner Beschreibung des Bauträgermodells zum Bauherrenmodell gelöscht worden, wie und warum auch immer.

Der Abschnitt

Zitat:
Dann würden Sie also im ersten Schritt das Grundstück von der Gemeinde erwerben. Es kommt dann ganz entscheidend auf die konkreten Formulierungen im notariellen Grundstückskaufvertrag mit der Gemeinde an. Diese lassen sich im Einzelfall durchaus noch an die konkreten Wünsche anpassen. Im Rahmen solcher Gespräche ist es auch nicht ausgeschlossen, dass Sie - gerne mit meiner Unterstützung - die Möglichkeit durchsetzen könnten, ein Bauunternehmen Ihrer Wahl zu beauftragen. Mailen Sie mir also auch gerne, wenn ich Sie bei Vertragsprüfung und Vertragsverhandlung bzw. Vertragsgestaltung unterstützen darf.

ist hat nur dann Sinn, wenn die Gemeinde nicht an den Bauträger verkaufen sollte und Sie dann im zweiten Schritt von diesem, sondern wenn Sie direkt von der Gemeinde das Grundstück erwerben sollten mit den einschlägigen Verpflichtungen, sogenanntes Bauherrenmodell.

Liegt Ihnen eventuell schon ein notarieller Kaufvertragsentwurf vor? Hat die Gemeinde konkrete Gestaltungswünsche für solch einen Notarvertrag?

Noch einen schönen sonnigen Sonntag und alles Gute

Andreas Neumann

ANTWORT VON

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