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Kosten für Sonderwünsche bei Bauträger


| 01.12.2006 01:18 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Wir haben über einen Bauträger eine Eigentumswohnung erworben, die sich zur Zeit in der Rohbauphase befindet. Fertigstellung März07.

Es wurde ein Festpreis vereinbart. Der Bauträgervertrag lässt Änderungen der Ausstattung zu, die im Standard nicht vereinbart sind.

Wir haben jetzt einige Änderungswünsche und dazu auch entsprechende Angebote seitens des Bauträgers erhalten.

Bei diesen Angeboten haben wir den Eindruck dass wir mit viel zu hohen Kosten belastet werden sollen, deren Berechnung jeder Grundlage entbehrt.

In den Angeboten ist in der Regel nur die Differenz der Materialwerte ausgewiesen, da die Bauleistung im Standard enthalten ist. Die ausgewiesenen Materialkosten für zusätzliche Ausstattung gehen deutlich (10-30%) über die Listenpreise normaler Anbieter (Sanitärausstatter, Fensteranbieter, Elektromaterial) hinaus.
Für die ggf. dafür entfallenden Ausstattungsgegenstände wird im Gegenzug eine Vergütung angesetzt, die erheblich niedriger als die Materiallistenpreise sind.

Auf die Differenz wird ein GU-Aufschlag (Generalunternehmer- Aufschlag) von 20% sowie eine Gewährleistungspauschale von 15% aufgeschlagen. Zusätzlich wird mit 19% Mwst. gerechnet, obwohl die Materialien bei Subunternehmern noch in diesem Jahr bestellt werden.

Ein Herauslösen von Eigenleistungen ist zwar vertraglich nicht eindeutig ausgeschlossen, wird aber vom Bauträger vehement abgelehnt. Da es sich bei den strittigen Themen um Sanitärausstattung und Fenster handelt, würde eine Übernahme in Eigenleistung sicher auch den garantierten Übergabetermin gefährden. Bei der beschriebenen Preispolitik rechnen wir auch nicht damit, hier einen finanziellen Vorteil zu erzielen.

Unsere Fragen:
- haben wir rechtliche Möglichkeiten die beschriebenen Zusatzkosten auf ein normales Maß zu begrenzen?
- Können wir erzwingen, bestimmte Bestandteile der Standardbauausführung in Eigenleistung auszuführen (z. B. Einbau einer Badewanne / Dusche) und dafür eine angemessene Vergütung vom Bauträger verlangen?

Vielen Dank für Ihre Antwort

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier bedingungsgemäß im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten :

Sie haben von einem Generaqlunternehmer eine Eigentumswohnung mit bestimmter Ausstattung zum Festpreis erworben bzw. werden diese erwerben. Bezüglich der Ausstattung haben Sie Sonderwünsche, die der GU ausführen will. Hauptstreitpunkt sind dabei die Materialkosten bzw. deren Verrechnung.

Im Einzelnen wären die Vertragsunterlagen eingehend zu prüfen.

Ein Generalunternehmer-Aufschlag soll die Mehrkosten des GU für sein Tätigwerden gegenüber den Subunternehmern vergüten. Meist liegt die Höhe zwischen 10 und 15 %. Es ist wirklich fraglich, ob der Aufschlag von 20% gerechtfertigt ist.

Auch der Aufschlag der "Gewährleistungspauschale" muss geprüft werden. Wa sdiese abgelten soll, und worin diese ihren Grund haben soll ist auf den ersten blick nicht zu erkennen.

Für die Mehrkosten bezüglich der Mehrwertsteuererhöhung kommt es aus Datum der Lieferung und nicht auf das Bestelldatum an. Insoweit Sie selbst bei Subunternehmern bestellen muss sich der GU ja schon fragen lassen, wo denn sein Mehraufwand genau ist.

Insoweit Sie mitteilen derzeit läge nur das Angebot des GU vor müsste man versuchen auf der Basis konkreter Gegenangebote eine Preissenkung zu erzielen. Grosshändler gewähren Ihren Kunden üblicherweise beachtliche Rabatte auf den Listenpreis oder Skonti etc. Andererseits muss beachtet werden, dass die Lieferung uU extra berechnet wird. Einzelne Angebotspositionen und Aufschläge muss der GU ja tatsächlich und in Form einer Anspruchsgrundlage (Vertrag ?) begründen können.

Insoweit es zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt müssten sie wohl mit erheblichen Bauverzögerungen rechnen. Kosten die nicht vorher vertraglich vereinbart sind haben Sie nicht zu tragen. Kosten für Leistungen/Ausstattungen die nicht verbaut werden haben sie ebenfalls nicht zu tragen.

Einen Anspruch Eigenleistungen auszuführen haben Sie vermutlich nicht, da sie einen Festpreis vereinbart haben. Bitte machen Sie sich klar, dass im Gewährleistungsfall mit Sicherheit die Behauptung aufkommt der Mangel/Schaden sei im Bereich der Eigenleistung aufgetreten - m.a.W. sie verlieren Ihren Anspruch auf Gewährleistung. Gerade bei so sensiblen Einbauteilen wie den Sanitäranlagen rate ich Ihnen deshalb vom Selbsteinbau ab.

Im Einzelnen sollten Sie die Unterlagen (Verträge und Angebote) von einem Kollegen vor Ort oder einer geegneten Bauleitung (Architekt) genau prüfen lassen.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.

Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2006 | 16:37

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Konkrete Gegenangebote liegen schon vor. Unsere Frage ist, ob es rechtmäßig ist, unter den geschilderten Umständen derartig überzogene Materialkosten und Zuschläge anzusetzen und ob wir marktübliche Preise erzwingen können.

Tatsächlicher Mehraufwand liegt seitens des Bauträgers bzw. der Baufirma in den strittigen Fällen nur im Rahmen des Materials vor. Die Arbeitsleistungen + Transport, Lieferung etc. sind ja bereits im Standard abgedeckt. Falls sie darüber hinausgehen sind sie extra ausgewiesen und werden von uns nicht beanstandet.

Vielen Dank für eine weitergehende Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2006 | 20:34

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, diese möchte ich ohne zwischenzeitlich weitere Unterlagen von Ihnen erhalten oder eingesehen zu haben unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.

Generalunternehmeraufschlag : Es ist nach meinen Recherchen im Rahmen einer Erstberatung weiter nicht nachvollziehbar, warum hier dieser Aufschlag anfallen sollte. Es handelt sich meines Erachtens um sogenannte "Sowieso-Kosten" die der GU auch bei der Verwendung seiner Materialien gehabt hätte.

Gewährleistungspauschale : Auch dieser Aufschlag ist meines Erachtens nicht gerechtfertigt. Der GU hat für seine Arbeiten Gewähr zu leisten. Aus dem Verbauen eines anderen Materials (für das ja auch der Hersteller im Rahmen des Kaufvertrages Gewähr leisten muss) besteht kein nachvollziehbarer Grund.

Erhöhter Listenpreis : Zieht man in Betracht, dass der GU wahrscheinlich als gewerblicher Einkäufer erhebliche Rabatte bei seinen Lieferanten erzielen kann (bis zu 50 % des Listenpreises) ist auch hier ein Aufschlage nicht gerechtfertigt. Man könnte es durchaus als Nebenpflicht der Verkäufers ansehen die von Ihnen gewählte Ausstattung (jedenfalls standartisierte Bauteile wie Badewannen, Duschtassen, Fenster) möglichst kostengünstig einzukaufen.

Insoweit hier keine vertraglichen Regelungen für jedenfalls üblichen den Austausch/Wechsel der Ausstattung erfolgt ist könnten die Vorschriften der §§ 315, 316 BGB greifen. Unstreitig dürfte ja sein, dass Sie zum Wechsel der Ausstattung "nach billigem Ermessen" berechtigt waren. Somit bestimmt sich der Preis dafür ebenfalls nach "billigem Ermessen" § 316 BGB. Im Ergebnis sind dazu die "üblichen Preise" heranzuziehen (notfalls muss der GU seine Kalkulation offenlegen). Derartige Bestimmungen können notfalls durch Urteil getroffen werden. Die hier genannten Vorschriften finden etwa Anwendung, wenn man die Abrede getroffen hat man werde sich "über den Umfang der Leistung schon einigen."

Es wird Sie nicht verwundern, wenn ich Ihnen hier aufgrund des enormen Preisunterschiedes rate einen Kollegen in Ihrer Nähe mit der Sache zu betrauen. Möglicherweise ist es auch angezeigt einen unabhängigen Bauleiter zwecks Angebotsprüfung einzuschalten.


Ich hoffe Ihnen geholfen zu haben und bitte um eine Bewertung.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Lautenschlaeger
Rechtsanwalt

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