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Baurecht: Nebenberufliche gewerbliche Nutzung einer Studenten-Wohnung


04.02.2005 00:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sachlage:

Ich bin zu 80 % Schwerbeschädigt und möchte mich mit einem Internet-Versandhandel anfangs nebenberuflich von meiner kleinen Ein-Zimmer-Wohnung aus Selbstständig machen. Es wird keinen Kundenverkehr geben. Lieferungen erfolgen per Paketdienst.

Die Wohnung liegt in einer Häusergruppe, die angeblich baurechtlich als Studentenwohnanlage mit verringertem Stellplatzschlüssel genehmigt wurde. Ich bin kein Student. Laut Auskunft der Wohnungs-Eigentümerin hat Sie keine Auflagen, nur an Studenten zu vermieten und wird auch die Zustimmung zur teilgewerblichen Nutzung geben.

Das Bauamt verweigert mir die Zustimmung (Auch die Zustimmung für einen reinen Bürobetrieb mit Outsourcing der Logistik wird mir verweigert): "Wie ich schon bei meiner ersten Antwort ausgeführt habe, liegt das Hauptproblem darin, dass generell eine andere Nutzung als Studentenwohnen in diesem Gebäude nicht zulässig ist. Wenn es sich um eine "normale" Wohnung handeln würde, wäre es zumindest zweifelhaft, ob ein Versandhandel in einer bewohnten Wohnung überhaupt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt. Dass einige der Wohnungen im betreffenden Gebäude von Nicht-Studententen bewohnt werden, mag durchaus sein, ist jedoch von der damaligen Genehmigung nicht abgedeckt. Bei Bekanntwerden müsste seitens der Stadt "Stadtname" eingeschritten werden."


Laut Bayrischer Bauordnung:
BayBO Art. 52 Garagen und Stellplätze für Kraftfahrzeuge
(3) 1 Bei Änderungen baulicher Anlagen oder ihrer Benutzung sind Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, daß die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können.

Weder durch mich noch durch die Mitnutzung Büro und Versandhandel entsteht ein zusätzlicher Stellplatzbedarf. Ich musste sogar einen Stellplatz mitmieten, obwohl ich weder über einen Führerschein noch über ein Kfz verfüge.


Zur Wohnungs-Zweckentfremdungsverordnung:

Laut Telefonaten mit Bau- und Wohnungsämtern anderer Gemeinden und Städte ist mir bekannt: Bei gewerblicher Nutzung einer Wohnung unter 50 % der Wohnfläche, die Wohnung bewohnt wird und kein Zweitwohnsitz in der Nähe besteht, besteht keine Erlaubnispflicht.

Auch bestehen dort keine Bedenken bei kleinen nur Ein-Zimmer-Wohnungen eine Arbeitsecke im Wohnzimmer einzurichten.

Von besonderen Auflagen für oder Studentenwohnanlagen mit verringertem Stellplatzschlüssel ist dort nichts bekannt. Die Vorbehalte des Bauamtes "Stadtname" versteht man dort nicht und teilt meine Vermutung:

Ich vermute, dass man versucht mein Vorhaben zu bremsen bzw. zu stoppen, da es um erotische Artikel in einer bayrischen Stadt mit nur ca. 48.000 Einwohner geht - Man hat mich vom Gewerbeamt zum Ordnungsamt zum Bauamt geschickt... Der bisherige "Verkehr" mit dem Bauamt lief nur per Telefon und E-Mail.

Fragen:

Knackpunkt ist wohl die "Studentenwohnanlage mit verringertem Stellplatzschlüssel" - Was hat es damit wirklich auf sich?

Darf ich selber dort eigentlich schon gar nicht wohnen?

Ich habe im Internet dazu nichts gefunden - wo finde ich ggf. weitere Informationen dazu?

Warum greifen der von mir zitierte Abschnitt aus der BayBO und die Informationen zur Wohnungszweckentfremdungsverordnung hier angeblich nicht?

Natürlich abhängig von den Antworten oben: Welche Ansatzpunkte - konkrete Gesetze und Paragraphen - empfehlen Sie mir, um mich nochmals an das Bauamt zu wenden und um Zustimmung zu bitten bzw. um mitzuteilen, dass (doch) keine Erlaubsnispflicht vorliegt?

Der Weg zur Wirtschaftsförderung, dem Bürgermeister und der Schwerbehindertenbeauftragte für Bayern steht mir natürlich ebenfalls noch offen. Auch eine entsprechende Beschwerde falls die bisherigen Auskünfte des Bauamtes nicht korrekt sind.

Danke

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Guten Morgen,

unabhängig von dem weiteren Vorgang möchte ich Ihnen vorab raten, die Gewerbeanmeldung mit einem etwas anderen Tätigkeitsschwerpunkt vorzunehmen. Wenn Sie sich hier auf einen Internetversand von Waren aller Art, deren Versendung nicht speziell genehmigungspflichtig ist, konzentrieren, haben Sie das scheinbar an Ihrem Wohnort noch Anrüchige des Erotikhandels schon einmal aus dem Weg geräumt.

Problematisch ist in Ihrem Fall die Stellungnahme des Bauamtes. Dieses muß, auch wenn nur eine teilgewerbliche Nutzung vorliegt, die Nutzung nach der Zweckentfremdungsverordnung genehmigen. Da ich Ihren Wohnsitz noch nicht kenne, sollten Sie vorab prüfen, ob die Zweckentfremdungsverordnung für Sie überhaupt gilt, da diese nur noch in einzelnen Gemeinden gilt.
Eine Auflistung finden Sie unter
http://www.stmi.bayern.de/imperia/md/content/stmi/bauen/wohnungswesen/recht/zweckentfremdung/zwev_anlage1.pdf

Wenn die Verordnung für Sie räumlich nicht gilt, ist das Bauamt komplett aus dem Spiel. Sie müßten dann nur bei dem für Sie zuständigen Ordnungsamt Ihr Gewerbe anmelden.

Falls die Zweckentfremdungsverordnung kommt es auf den konkreten Einzelfall an, inwieweit tatsächlich eine Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum erfolgt. Dies dürfte allerdings unproblematisch sein, da Sie selbst den Wohnraum ja weiter als Wohnung nutzen. Sofern das Bauamt dann Ihren Antrag ablehnt, können Sie Widerspruch bzw. Klage vor dem Verwaltungsgericht einreichen.

Die Begrenzung auf Studenten spielt für die Nutzung keine Rolle. Dies betrifft allein das Verhältnis zwischen dem Bauamt und Ihrer Vermieterin. Haben Sie ggf. die Möglichkeit, sich als Student formell zu immatrikulieren, um dem Bauamt auch hier den Zahn zu ziehen ?

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de
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