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Nutzungsänderung bei Nutzung eines einzelnen Zimmers als Massagepraxis in Wohnung?

04.06.2011 18:25 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Sehr geehrte Damen und Herren,

bie mir geht es um die Frage der Notwendigkeit eines Antrags zur Nutzungsänderung.

Der Kontext:
Wir haben in Köln grundbuchlich eine "Wohnung" in einem Mehrfamilienhaus im Altbau (denkmalgeschützt) gekauft und sanieren aktuell. Wir würden gern einen einzelnen Raum nebenberuflich als Massagepraxis zu nutzen und laut TE dürfen wir das auch.

Das Bauamt teilt mir am Telefon mit, dass ich
a.)wenn dann nur eine Nutzungsänderung von Whg in Gewerbe/Büro für den einen Raum (und nicht für die ganze Wohnung) würde benötigen müssen
b.)bzgl. baulicher Maßnahmen wie etwa Brandschutz wenn dann eine F90er Decke nur für diesen Raum bräuchte, aber da wir ja nur massieren wäre das eher nicht nötig.

De facto wird der Raum auch als privates Arbeits- und Gästezimmer genutzt werden, gegenüber Finanzamt werde ich freiberuflich geführt. Hohes Kundenaufkommen haben wir nicht, da eben auf Niveau nebenberuflich (vielleicht macht das ja einen Unterschied).

Frage: Brauche ich eine Nutzungsänderung und wenn ja kann der Antrag in dem Sinne risikolos gestellt werden, dass ich nicht erwarten muss zB Brandschutz al la F90 einbauen zu müssen? Wenn nicht nicht, brauche ich dann einen Beleg für die Genehmigungsfreiheit?

All das gilt es vor dem möglichen Drama zu klären, dass es z.B. mal brennt und keine Versicherung zahlt, weil das Amt nicht ordentlich eingebunden war.


Ich freue mich über zügige Rückmeldung!
Mit besten Grüßen
MS

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Grundsätzlich ist eine Arzt- oder Massagepraxis auch in einem reinen Wohngebiet zulässig. Dies hat das Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen in seiner Entscheidung vom 5. September 2005, Az.: 10 A 3511/03 entschieden.
Nach den planungsrechtlichen Vorgaben sind in Wohngebäude, solche Tätigkeiten zulässig, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege der Bewohner dienen.

Auch können zugelassen werden

- Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

- Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets
dienende Anlagen für kirchliche Zwecke,
dienende Anlagen für kulturelle Zwecke,
dienende Anlagen für gesundheitliche Zwecke und
dienende Anlagen für sportliche Zwecke.

2. Durch die bloße Änderung der Nutzungsart auch wenn diese nebenberuflich und nur zeitweise erfolgt ist eine Anzeige auf Nutzungsänderung erforderlich. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich. Die neue Nutzung kann aufgenommen werden, wenn die Stadt Köln nicht innerhalb von zwei Wochen nach Eingang der Anzeige erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

3. Brandschutzrechtlich folgt eine entsprechende Verpflichtung gem. §17 BauO NRW. Danach ist die Entstehung oder Ausbreitung eines Brandes vorzubeugen. Bei einem Brand muss die Rettung von Menschen und Tieren wirksam vornehmbar sein.

Die Art der Maßnahme bzw. die Vorgaben an ein Brandschutzkonzept werden dann von der zuständigen Brandschutzbehörde beurteilt. Möglicherweise reicht ein Feuerlöscher und Brandmelder aus. Ob eine Brandschutztür erforderlich ist, kann ich abschließend nicht beurteilen, da dies auch von der Größe des Raumes abhängt.

In der Anzeige für die Nutzungsänderung sollten Sie daher bereits entsprechende Brandschutzmaßnahmen vorsehen, so dass ggfs. auf eine Brandschutztür verzichtet werden kann.

4. Zudem sollten Sie vorab prüfen, inwieweit für eine Massagepraxis einen Stellplatz bedarf und ob hier eine Ablöse gezahlt werden muss. Dies wird von der Stadt Köln in einer Satzung festgelegt.

5. Im Rahmen der bestehenden Gebäude- und Haftpflichtversicherung sollten Sie anfragen, ob der Versicherungsschutz auch den Massagebetrieb umfasst. Massagebetriebe werden nicht von allen Versicherungen versichert. In diesem Zusammenhang wäre auch das Brandschutzkonzept aus der Nutzungsanzeige der Versicherung bekannt zu geben. Sollte diese keine Einwendungen haben, kann sich die Versicherung im Schadensfall nicht darauf berufen, dass ein Versicherungsschutz nicht vorliegt.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und einen ersten Überblick verschaffen.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.06.2011 | 23:37

Sehr geehrter Herr Schröter, vielen Dank für Ihre Antwort, die weiterführen.

Verschiedene Kommentare in Blogs und sonstwo sagen:
a. Nutzungsänderung nicht notwendig, wenn die Größe des als Praxis genutzten Raums (in unserem Fall ca. 25m²) einen bestimmten %-Anteil an der Wohnung (bei uns insgesamt 135m²) nicht überschreitet. Wenn das richtig ist, wo wäre die Grenze?

b. Zur Stellplatzproblematik: Wir haben in der Tat einen privaten , den wir zur Verfügung stellen können. Außerdem kann das Thema angeblich abgefedert werden dadurch, da wir ausschließlich als Bestellpraxis arbeiten.Ist letzteres von Amts wegen ein gutes Argument auf Ablösen etc. zu verzichten?


c. Es wird sogar von einer Einbindung des Gesundheitsamtes gesprochen. Haben Sie hier Erfahrungswerte oder Kommentare im Hinblick auf Genehmigungsvorraussetzungen, Handlungsnotwendigkeiten für uns?

Dann noch was: Ob wir Massagen machen und/oder Coaching macht keinen Unterschied für meine Frage oder?

Mit besten Grüßen
MS





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2011 | 23:28

Vielen dank für die Nachfrage.

a) Eine solche Grenze ist mir leider nicht bekannt. Da es hier rein tatsächlich um die Ausübung eines Gewerbes geht, ist nach meiner Auffassung der prozentuale Anteil der gewerblichen Fläche nicht maßgebend.

b) Da Sie einen Stellplatz vorweisen können und die Größe des gewerblich genutzten raumes überschaubar ist, wird die forderung nach einem weiteren Stellplatz oder eine Ablöse nicht wahrscheinlich sein. das Argument der Bestellpraxis sollten Sie jedenfalls aufführen.

c) Die Einbindung des Gesundheitsamtes könnte dann zum Tragen kommen, wenn Sie Angestellte beschäftigen. Ansonsten ist eine Genehmigungsvoraussetzung nur, wenn Sie einen Heilberuf ausüben und eine Ausbildung als Heilpraktiker benötigen. Die Massage oder Wellnessmassage ist hiervon nicht umfasst.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

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