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Gewährung einer Baulast?

17.10.2013 09:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft das öffentliche und private Baurecht und Nachbarrecht im Zusammenhang mit Grenzbauten - insbesondere im Zusammenhang mit einer Baulast (Baulasten, Baulastverzeichnis).

Guten Tag sehr verehrte Juristen,

mein Nachbar hat die Bitte an mich heran getragen ihm eine Baulast zu gewähren.
Er hat zu DDR Zeiten etwa 1,5m von der Grundstücksgrenze einige massive Garagen oder ähnlichen Nebengelaß gebaut. Diese Gebäude haben unterschiedliche Höhen und er möchte diese Objekte jetzt auf eine Höhe angleichen. Dagegen habe ich nichts einzuwenden. Das Bauamt verlangt aber nun nachträglich, im Zusammenhang, seiner jetzt geplanten Maßnahme, dass wir ihm eine Baulast gewähren.
Auch dies würden wir machen.
Meine Fragen: Erwächst dem Nachbar, durch die Gewährung der Baulast, später die Möglichkeit das Gebäude nach seinem Belieben zu erhöhen und weiter aufzustocken?
Sollten wir uns diesbezüglich eine Vereinbarung unterzeichnen lassen?
Denn das möchten wir wegen einer weiteren Verschattung ausschließen.
Kann man für die Baulast eine angemessene Entschädigung erwarten?

Vielen Dank für eine Antwort.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft das öffentliche und private Baurecht und Nachbarrecht im Zusammenhang mit Grenzbauten - insbesondere im Zusammenhang mit einer Baulast (Baulasten, Baulastverzeichnis).

Baulasten dienen den Baubehörden dazu Zustände betreffend der Bebauung und baulichen Nutzung von Grundstücken zu sichern, die dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Hier -im Bereich des öffentlichen Baurechts, dem sog. Baupolizeirecht - sind aus Sicht der Behörden z.B. Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung abzuwenden. Kann z.B. ein Bauherr (B) mit seinem Bauvorhaben auf seinem eigenen Baugrundstück nicht ausreichende Abstände herstellen (Brandschutz, Belichtung, Belüftung o.ä.) kann der Nachbar (N) privatrechtlich zulassen, dass die Abstände des B auf dem Baugrundstück des N liegen dürfen. Die Baugenehmigungsbehörde fordert dann von B, dass er die Einräumung einer Baulast durch N nachweisen kann. So ist gesichert, dass sich B und N bzw. deren Rechtsnachfolger sich im Verhältnis zur Baubehörde dauerhaft verpflichten die Abstandsflächen einzuhalten.

Baulasten sind in den Landesbauordnungen geregelt. Z.B. Bauordnung des Landes Sachsen (§ 83 SächsBO und Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern zur Sächsischen Bauordnung (VwVSächsBO). Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer und Grundstückseigentümerinnen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern und Rechtsnachfolgerinnen. Die Baulast geht durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Der Verzicht ist z.B. zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

Privatrechtlich Rechtsverhältnisse z.B. Eigentum, Nutzungsrechte (Besitz) oder auch Grenzverläufe interessieren die Baubehörde dabei grundsätzlich nicht. Welche Gegenleistung N von B für die Einräumung einer Baulast erhält, oder unter welchen Bedingungen diese (privatrechtlich) eingeräumt wird steht auf einem anderen Blatt. Z.B. könnten Sie (als N) von B eine Grunddienstbarkeit (§§ 1018ff BGB) , oder eine sonstige vertragliche Zusicherung fordern, die fraglichen baulichen Anlagen nicht weiter aus- oder umzubauen. Hier kann nur vermutet werden, dass B nach den Feststellungen der Baubehörde eigentlich ohnehin nicht bauen könnte, ohne dass Sie bzw. die von Ihnen eingeräumte Baulast, die Einhaltung sog. nachbarschützender Normen (z.B. Abstände oder Abstandsflächen § 6 SächsBO) gewähren.

Tatsächlich würde ich Ihnen raten das Grundgeschäft/Ihre Bedingungen so (schriftlich/notariell) zu fixieren, dass Ihre Interessen bzw. die Ihres Grundstücks auf Dauer dinglich gesichert sind. Ggf. wäre zu ermitteln welche finanziellen Gegenleistungen üblich wären.


Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiterer Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Weitere Kontaktmöglichkeiten :

Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

http://www.lautenschlaeger.de

Mobil : 0162 774 7773
Festnetz : 06201 494244

Nachfrage vom Fragesteller 17.10.2013 | 17:44

Wenn wir der Baulast zustimmen, heißt das also das diese Zustimmung an die aktuell geplante Maßnahme gebunden ist. Will B später ausbauen oder aufstocken, müßten wir ohnehin unsere erneute Zustimmung geben?

Weil: "Hier kann nur vermutet werden, dass B nach den Feststellungen der Baubehörde eigentlich ohnehin nicht bauen könnte, ohne dass Sie bzw. die von Ihnen eingeräumte Baulast, die Einhaltung sog. nachbarschützender Normen (z.B. Abstände oder Abstandsflächen § 6 SächsBO) gewähren." dieser Absatz nicht ganz verständlich ist.
Muss unbedingt ein Notar für private Vereinbarungen hinzugezogen werden, oder reicht die Schriftform?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.10.2013 | 18:58

Sehr geehrter Fragensteller,

zunächst Dank für die Nachfrage. Ich muß um Verständnis dafür werben, dass ich ohne den Sachverhalt d.h. die Bebauung und Bebauungsabsichten zu kennen ich Ihre Frage/neue Frage nicht eingehender beantworten kann. Deshalb noch einmal zur Klarstellung: Ohne Ihre Zustimmung über die jetzige Bebauung bzw. die Gewährung einer Baulast durch Sie, kann N wohl nicht bauen. Also würde es Sinn machen diese Zustimmung ggf. mit einer Regelung zur weiteren Bebauung als Bedingung zu verbinden. Hier kann nicht abgeschätzt werden ob, und wenn ja welche weiteren Bebauungen/intensiveren bauliche Nutzungen (Umnutzungen) konkret für Sie drohen.

M.E. wäre es ggf. auch kostenmäßig z.B. bei dinglicher Absicherung gegen eine weitere Bebauung Sache des B eine solide Erklärung z.B. schriftlicher Vertrag oder Baulast auf den Weg zu bringen.

Sollten Fragen offengeblieben sein können Sie mich gerne anrufen.

Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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