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Baugruppe - Teilungserklärung nach WEG - Architektenhaus contra Fertighaus

23.08.2019 18:01 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


16:11

Sehr geehrte Damen und Herren,

5 Ehepaare haben 2004 unter der Leitung des Architekten A eine Baugruppe gebildet und ein gemeinsames Grundstück in Berlin gekauft. Darauf haben 4 Paare 2005 je eine von A individuell geplante Doppelhaushälfte gebaut. Die Häuser haben EG, OG und ein Staffelgeschoß, insgesamt je Haus etwa 180 m² Wohnfläche. Die Häuser haben Pultdächer mit 5° Neigung in Ost-West-Ausrichtung.

Das 5. Paar hat 2006 eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit etwa 180 m² Wohnfläche verteilt auf EG und OG erhalten, die inzwischen erloschen ist. Das Haus wurde bis heute nicht gebaut.

Das 5. Paar will ihr Grundstück an ein anderes Paar verkaufen. Dieses Paar will ohne A ein Fertighaus mit 2 Wohnungen bauen. Eine Wohnung soll im EG entstehen. Zusätzlich soll im OG und Dachgeschoß eine zweite Wohnung über zwei Etagen gebaut werden. Insgesamt hat das Haus dann etwa 260 m² Wohnfläche. Es soll ein Satteldach in Süd-Richtung mit Solarkollektoren erhalten. Der Architekt A hatte für das ursprünglich geplante Einfamilienhaus ein Pultdach in Ost-West-Ausrichtung vorgesehen. Heutzutage sind regenerative Energien beim Hausbau gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings kann man zwischen verschiedenen Techniken wählen. Eine Wärmepumpe ist auch möglich. Ein Satteldach mit Süd-Ausrichtung ist für Solarkollektoren gut geeignet. Die 2005 gebauten Häuser nutzen keine regenerativen Energien. Dazu gab es zur Bauzeit auch noch keine Verpflichtung.

Für das gemeinsame Grundstück wurde 2007 eine Teilungserklärung nach WEG vereinbart. Die 4 Paare, die bereits gebaut haben, sind gegen das neue Bauvorhaben. Sie wollen, daß nur ein Einfamilienhaus aus dem gemeinsamen Entwurf des Architekten A gebaut wird. Laut § 6 (1) unten enthält die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel.

Wir haben folgende Fragen:
1. Kann sich das neue Paar auf diese Öffnungsklausel berufen und nach ihren eigenen Vorstellungen ein Haus ohne die Stilmerkmale von A bauen?
2. Kann die Baugruppe darauf bestehen, daß nur ein Einfamilienhaus gebaut wird?
3. Könnte ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung gebaut werden?
4. Kann die Baugruppe darauf bestehen, daß das neue Haus von A geplant wird?
5. Könnte das neue Paar ohne Mitwirkung von A ein Haus im Stil von A bauen?
6. Wenn ohne Mitwirkung von A gebaut wird. Wer legt die Stilmerkmale, die einzuhalten sind, fest: der Architekt A, das neue Paar, die Baugruppenversammlung oder ein einzelnes Baugruppenmitglied?
7. Kann ein einzelnes Baugruppenmitglied ein Veto gegen das Bauvorhaben des neuen Paares einlegen oder ist hierfür die Mehrheit der Baugruppenmitglieder nötig?
8. Ist für die Zustimmung zum Bauvorhaben in der jetzigen oder einer neuen Form ein Beschluß einer Baugruppenversammlung nötig oder reicht eine schriftliche Vereinbarung?

A ist nach wie vor als Architekt tätig und würde gerne das neue Haus planen. Für das künftige Miteinander ist natürlich eine einvernehmliche Lösung von Vorteil. Die Baugruppe hat keinen Verwalter, sie verwaltet sich selbst. Es gibt einen Vorsitzenden der Baugruppenversammlung. Der vorliegende Bauplan des Fertighauses entspricht den Bestimmungen des Bebauungsplans.

Unten finden Sie zwei Paragraphen der Teilungserklärung im Wortlaut. Wenn Sie den kompletten Text benötigen, senden wir Ihnen gerne den Text als PDF-Datei.

Herzlichen Dank für Ihre Mühe im voraus



Teilungserklärung


§ 5 – Zweckbestimmung

(1) Die 2 Doppelhäuser und das Einfamilienhaus werden zu Wohnzwecken genutzt. Die Gebäude unterliegen keinem besonderen Bestandsschutz.

(2) Die Wohneinheiten dürfen nicht zu Gewerbezwecken genutzt werden. Die Eigentümergemeinschaft kann ausnahmsweise eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung zulassen.

(3) Eine teilweise oder ganze Vermietung des Wohnungseigentums ist dem Verwalter vom Wohnungseigentümer schriftlich anzuzeigen.

(4) Im Interesse des friedlichen Zusammenlebens der Wohnungseigentümer sind die Wohnungs-, Teileigentums- und Sondernutzungsrechte so auszuüben, dass einem anderen Sondereigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Anlagen und Flächen sind schonend und pfleglich zu behandeln.

Bei geringfügigen Veränderungen der Anlagen und Flächen kann - soweit bestellt - der Verwaltungsbeirat, im Übrigen die Wohnungseigentümergemeinschaft Ausnahmen zulassen. Alle übrigen Veränderungen bedürfen der Zustimmung der betroffenen Unter-Eigentümergemeinschaft vgl. Wirtschaftseinheiten § 7 (2).


§ 6 – Gestaltungssatzung

(1) Die Eigentümer sind sich darüber einig, dass die beiden Doppelhäuser 1, 2, 3, 4 und das noch zu bauende Einfamilienhaus 5 aus dem gemeinsamen Entwurf „Wohnen an der B." stammen und daher die Architektur eine verbindende Wirkung hat und ein Gebäudeensemble darstellt, dass es möglichst zu erhalten gilt.

(2) Das Anbringen von Werbevorrichtungen, Außenantennen und anderen technischen oder optischen Einrichtungen innerhalb der Wohnungseigentumsanlage bedarf der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

(3) Jeder Wohnungseigentümer kann die zu seiner Wohneinheit gehörenden Flächen, die in seinem Sondernutzungsrecht liegen, nach eigener Gestaltung in den Grenzen dieser Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung gestalten. Ausgenommen ist die Gestaltung der Außenbereiche der Stellplatzanlage. Diese Gestaltung ist im § 6 (6) geregelt.

(4) Bei Sanierungs-, Ausbau- und/oder Umbauarbeiten an den Häusern ist grundsätzlich darauf zu achten, dass das äußere Erscheinungsbild des Gebäudeensembles erhalten bleibt. Das betrifft die Form der Fenstersprossung, die Dachform, die Holzverschalung. Das heißt, dass technisch andere Lösungen ausgewählt werden können (z.B. Aluminiumfenster statt Holzfenster), wenn das äußere Erscheinungsbild erhalten bleibt. Bei Arbeiten, die nur eine Doppelhaushälfte (Einfamilienhaus ist nicht betroffen) verändern (z.B. Farbgebung), ist zwingend eine Abstimmung zwecks gemeinsamer Gestaltung mit dem Doppelhauspartner herbeizuführen. Sofern sich die Doppelhaus-partner nicht einvernehmlich einigen können, ist eine Eigentümerversammlung einzuberufen, die sich mit diesem Thema beschäftigt und deren Beschlüsse endgültig sind.

(5) Wenn der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat – soweit bestellt - eine nach den vorstehenden Absätzen vorgeschriebene Zustimmung verweigert oder widerruft, kann die Entscheidung durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeändert werden.
Erteilte Zustimmungen können aus wichtigem Grund widerrufen werden. Der Widerruf kann durch einen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft zurückgenommen werden.

(6) Die Stellplatzanlage ist als ein Bauwerk anzusehen. Daher ist eine individuelle Veränderung an der Außengestaltung nicht zulässig. Dazu zählen auch die Stellplatzwände und Pfosten. Individuelle Anbauten jeglicher Art sind nicht zulässig. Im Innenraum der einzelnen Abstellkammern ist eine eigene Gestaltung gestattet.

(7) Sanierungsarbeiten sind auch gestalterisch zu prüfen und durch die Eigentümergemeinschaft zu genehmigen bzw. festzulegen.

(8) Die speziellen Nutzungsregeln und -richtlinien für die Stellplatzanlage, die Gemeinschaftsfläche und den Spielplatz werden, wenn notwendig durch Nutzungsordnungen geregelt, welche als Anlage dem Vertrag beigefügt sind.

23.08.2019 | 18:46

Antwort

von


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Tel: 0228 629 46 462
Tel: 0179 4822457
E-Mail:

Sehr geehrte Fragensteller,

§ 6 (1) ist ja eher eine Verbindlichkeitserklärung als eine wahre Öffnungsklausel, was durch "verbindende Wirkung" und "möglichst" zum Ausdruck kommt. Es ist also alles zu tun, um das einheitliche Erscheinungsbild zu wahren. Diese Klausel bindet auch die Neuerwerber.

Also:

1) Dies ist dementsprechend grundsätzlich zu verneinen.

2) Dies würde ich bejahen. In § 6 (1) heißt es eindeutig "das noch zu bauende Einfamilienhaus" und nichts anderes.

3) Das könnte man dagegen schon noch unter den Wortlaut fassen.

4) Nein. Es muss die Optik einheitlich bleiben. Zumindest, wenn Urheberrechte nicht betroffen sein sollten, ist grundsätzlich auch ein anderer Architekt statthaft. Zumindest, wenn es nicht noch andere Vereinbarungen abweichender Art neben § 5 / § 6 geben sollte.

5) Siehe zuvor.

6) Niemand von diesen Beteiligten. Es wird durch das Gericht ein "neutraler Beobachter" fingiert werden oder ein Gutachter zur Beurteilung bestellt werden, wenn die Expertise des Gerichts überschritten ist.

7) Jeder kann sich alleine auf die Teilungserklärung berufen. Er braucht dafür keine Mehrheit.

8) Per Beschluss kann von der Teilungserklärung abgewichen werden. An sich ist hier Einstimmigkeit notwendig, wenn nicht in der Teilungserklärung abweichende Regelungen getroffen worden sein sollten. Es ist aber auch der Weg über § 23 WEG: Wohnungseigentümerversammlung möglich:

"(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären."
MfG RA Saeger


Rückfrage vom Fragesteller 26.08.2019 | 15:57

Herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Bei Frage 6 gehen Sie davon aus, daß ein Gericht den Fall in einem Prozeß entscheidet. Die Parteien wollen sich jedoch gütlich einigen. Welche verschiedenen Möglichkeiten gibt es, die Stilmerkmale, die einzuhalten sind, festzulegen? Welche Vorgehensweise empfehlen Sie?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.08.2019 | 16:11

Sehr geehrte Fragensteller,

auch wenn kein Gericht mit Hilfe eines Sachverständigen entscheidet, wird man immer einen fiktiven "Durchschnittsentscheider" fingieren.

Natürlich ist es im Endeffekt immer eine subjektive Geschmacksfrage. Am ehesten kann es sicher der ursprüngliche Architekt beurteilen.

Am wichtigsten ist sicher, dass das Gebäude keine erdrückende Wirkung hat und wesentliche architektonische Merkmale der anderen Bauten zitiert / aufgreift.

Mit freundlichen Grüßen
RA Saeger

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