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Einhaltung Baugenehmigung und Teilungserklärung bezgl. Stellplätze durchsetzen

| 20.02.2020 16:26 |
Preis: 80,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Bedeutung der Teilungserklärung (TE) nach dem WEG und die Ansprüche der Wohnungseigentümer an eine ordnungsgemäße Verwaltung und deren Durchsetzung.

Sehr geehrte Anwälte,
vor einigen Jahren erwarben wir ein Objekt, dem laut Baugenehmigung und Teilungserklärung drei hintereinander liegende Stellplätze zugeordnet sind. Es ist aber nur der vorderste an der Straße vorhanden. Es gibt mehrere Beschlüsse der WEG alle drei Plätze herzustellen. Die Ausführung wird aber seit Jahren (finanzielle Gründe) durch Mehrheitsbeschluss verschoben. Welche Möglichkeiten haben wir zur Durchsetzung unserer Interessen. Was wäre der einfachste Weg? Reicht es, das zuständige Bauamt einzuschalten? Und wie gut sind unsere Aussichten auf Erfolg? Danke für eine Antwort und Ihre Einschätzung.

Einsatz editiert am 20.02.2020 19:26:28

Gerne zu Ihren Frage,

Was wäre der einfachste Weg? Reicht es, das zuständige Bauamt einzuschalten?


Antwort:
Es ist weder erforderlich, noch zielführend, das Bauamt (BA) einzuschalten. Denn es geht um die Durchsetzung Ihres Anspruchs gegen Ihre Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das ist nämlich eine zivilrechtliche Angelegenheit, bei der Ihnen das BA nicht weiterhelfen wird.


Und wie gut sind unsere Aussichten auf Erfolg? Danke für eine Antwort und Ihre Einschätzung.


Antwort:

Die Aussichten sind gut, sofern - wie Sie schreiben "wirksame Beschlüsse der WEG" vorliegen und lediglich "die Ausführung aber seit Jahren (finanzielle Gründe) durch Mehrheitsbeschluss verschoben wird".

Denn "jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, so § 21 Absatz 4 WEG .

Diesen Anspruch können sie durchsetzen nach Maßgabe des § 21 Absatz 8 WEG :
"Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt."

Dabei wird das Gericht prüfen, ob die aus meiner externen Sicht vorgeschobenen "finanziellen Gründe" für den Vollzug der bereits bestehenden Beschlüsse einer ordnungsgemäßen Verwaltung Bestand haben. Jedenfalls wird dann die Verwaltung substantiiert (also nicht pauschal) vortragen bzw. begründen müssen und im Unterliegensfall die TE nach "billigem Ermessen des Gerichts" zu vollziehen haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.02.2020 | 11:17

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die bei uns aber Bedenken evtl. zu prozessieren aufwirft, dass finanzielle Gründe unsere Erfolgsaussichten vor Gericht doch sehr einschränken könnten, weil in dieser Eigentümergemeinschaft (8 Parteien) tatsächlich zwei finanzschwache Eigentümer vorhanden sind und manche Gerichts-Urteile einen sogenannten "Opferschutz" einräumen und es sich ja "nur" um weitere Stellplätze per Sondernutzungsrecht handelt und die Bewohnbarkeit unseres Objektes nicht einschränken? Ändert das Ihre Einschätzung auf guten Erfolg in der Sache? Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.02.2020 | 15:43

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Sie sprechen die Opfergrenze an. die vom BGH etwa mit Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14 so umschrieben wird:

Entspricht nur die sofortige Vornahme der zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum ...
....Dies ergibt sich schon im Umkehrschluss aus § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG . Diese Norm betrifft die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die über eine (modernisierende) Instandsetzung hinausgehen und einen Instandsetzungsbedarf nicht voraussetzen ..... Nur insoweit enthält das Gesetz die Einschränkung, dass derartige Maßnahmen "keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen" dürfen. Dazu hat der Gesetzgeber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass selbst die Kosten derartiger Modernisierungsmaßnahmen nur im Ausnahmefall als erhebliche Beeinträchtigung anzusehen seien. Anders könne es nur dann liegen, wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen gezwungen würde, sein Wohnungseigentum zu veräußern (BT-Drucks. 16/887 S. 31 ). Eine entsprechende Regelung enthält § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht.

In Ihrem Fall geht es aber um die erstmalige Herstellung der Teilungserklärung. "Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer aus § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums entsprechend der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, dem Aufteilungsplan und den Bauplänen. Dieser Anspruch ist unverjährbar. Die Verpflichtung zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands besteht im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander" (Qu.: Hauffe Deutsches Anwalt Office; A. C. Blankenstein)

Ich räume aber ein, dass eine Klage in WEG-Verfahren wegen der Mehrzahl der Beteiligten auf der Gegenseite sorgfältig und auf Nachhaltigkeit bedacht werden sollte, auch wg. des nachbarlichen Friedens in einer WEG.
Vielleicht lässt sich ein Vergleich finden, dass den beiden finanzschwachen Eigentümer Stundung, Ratenzahlung oder eine geringere Quote eingeräumt wird. Mit der hier aufgezeigten Rechtslage haben Sie jedenfalls gute Argumente Ihren o.g unverjährten Anspruch - wie auch immer - durchzusetzen.

Viel Erfolg,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.02.2020 | 10:10

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