Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kauf eines Einfamilienhauses mit Teilungserklärung

| 23.10.2013 19:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Die Kosten für die Lasten und die Verwaltung von gemeinschaftlichem Wohnungseigentum sind von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin neu in Sachen Hauskauf und bitte daher um Nachsicht :)

Meine Freundin und ich beabsichtigen, ein Einfamilienhaus zu kaufen.
Wir haben das Haus besichtigt, es ist im absoluten Top-Zustand (Baujahr 2005) und wir haben es uns beim Makler reservieren lassen.

Die Vorbesitzer haben das Haus mit einer Teilungserklärung zu 1/2 aufgeteilt. Heisst EG Vorbesitzer 1, DG Vorbesitzer 2.
Vorbesitzer 2 ist insolvent, so dass das DG durch einen Insolvenzverwalter verkauft wird.
Laut Makler steht aber der vereinbarte Kaufpreis für beide "Hälften" fest.

Unser Finanzberater meinte das ist an sich kein Problem, jedoch müsste ich z.B. das EG und meine Freundin das DG erwerben, damit wir die komplette Riester-Förderung erhalten.

Damit haben wir auch überhaupt kein Problem, nur stellen sich für mich nun folgende Fragen:

Wie verhält es sich mit den Abgaben wie Grundsteuer, Müll, Strom, Gas, Versicherungen etc.?
Muss dann jeder für sich alles abschließen und bezahlen oder kann man es auch so machen, dass Grundsteuer, Müll etc. monatlich wi bei einem "normalen Einfamilienhaus" bezahlt werden?

Was sollten wir im Bezug auf die Insolvenz des Vorbesitzers 2 beim Kauf / beim Kaufvertrag beachten?

Ich hoffe, Ihr versteht ungefähr, welche "Sorgen" ich mir mache. Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Bei Bedarf kann ich die Teilungserklärung auch gern per Mail zur Verfügung stellen.


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Durch die Teilungserklärung wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentus nach dem verhältnis seines Anteils zu tragen.

Nach außen hin kann durch den Verwalter der WEG mit den Lieferanten von Strom, Wasser, Gas ein Lieferungsvertrag geschlossen werden, der durch den Verwalter bezahlt wird. Im Innenverhältnis werden die Kosten dann nach dem tatsächlichen Gebrauch gemäß Einzelabrechnung aufgeteilt, wobei die Fixkosten nach dem Verhältnis der Anteile aufgeteilt werden (§ 16 Abs. 2 WEG). Es kann natürlich auch jeder Eigentümer separat Versorgungsverträge mit den Lieferanten abschließen und direkt bezahlen.

Die Grundsteuer zahlt jeder Eigentümer direkt ans Finanzamt.

Versicherungen kann jeder Eigentümer für sich abschließen, oder der Verwalter schließt eine Versicherung für alle Eigentümer ab, und die Kosten werden im Innenverhältnis aufgeteilt (§ 16 Abs. 2 WEG).

Bei der Müllentsorgung kommt es darauf an, ob es eine Mülltonne für beide Eigentümer gibt, oder ob jeder Eigentümer seine eigene Mülltonne hat.

Die Wohnung von Vorbesitzer2 wird durch den Insolvenzverwalter verkauft. Dieser ist ein ganz "normaler" Verkäufer. Ich empfehle folgende Vertragsgestaltung: Der Kaufpreis wird zunächst auf ein Notaranderkonto überwiesen. Erst wenn eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Wohnungsgrundbuchblatt eingetragen ist, leitet der Notar den Kaufpreis nach Ablösung aller auf der Wohnung liegenden dinglichen Belastungen (Grundschulden, Hypotheken) an den Verwalter weiter. Ferner sollte im Wohnungsgrundbuch Einsicht genommen werden, welche Lasten (Grundschulden) auf der Wohnung liegen. Es muss sichergestellt sein, dass der Kaufpreis ausreicht, um alle Grundpfandrechte abzulösen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2013 | 21:31

Hallo Herr Neumann,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Besteht dann im Falle des Kaufs die Möglichkeit, die Teilung / WEG aufzulösen?
Schließlich sind ja beide Eigentümer quasi nicht mehr "vorhanden", bzw. ich und meine Partnerin ja die neuen Eigentümer.

Müssen wir die Teilung / WEG fortführen?

In Anbetracht der Tatsache, dass wir das Haus, welches übrigens vom Makler als Einfamilienhaus "angepriesen" wurde, gemeinsam zu gleichen Teilen nutzen möchten, macht die Aufteilung der Rechte und Pflichten sowie Kosten für uns kaum einen Sinn.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2013 | 21:59

Sehr geehrter Fragesteller,

Wohnungseigentum kann auch wieder aufgehoben werden.

Nach § 4 Abs. 1 WEG ist zur Aufhebung des Sondereigentums an einzelnen Wohnungen die Einigung der Beteiligten über die Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

Nach § 4 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 311b Abs. 1 BGB müssen der Vertrag, durch den sich die Mitglieder der WEG verpflichten, das Sondereigentum aufzuheben, und die Einigung notariell beurkundet werden.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.10.2013 | 22:07

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 23.10.2013 4,6/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 67854 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
RA Winkler beleuchtete meine Frage in allen Aspekten gründlich, schnell und professionell. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr Geike ist gut auf meine Frage eingegangen und hat diese verständlich beantwortet. Zudem hat er auch meine Nachfrage bestens beantwortet. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank nochmals. Damit fällt mir ein Stein vom Herzen. Als Rentner mit Aufstockung hätte ich eine Nachzahlung von mehreren Jahren nicht begleichen können. ...
FRAGESTELLER