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Bauen im Mischgebiet


| 17.01.2006 11:21 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Wir überlegen, ein Grundstück zu erwerben, welches in einem Mischgebiet liegt.
Laut Makler ist eine Kombination Gewerbe-/Wohnbebauung möglich, eine reine Wohnbebauung allerdings nicht.
Wir möchten ein freistehendes Einfamilienhaus bauen und ursprünglich einen Teil des Hauses als Einliegerwohnung vermieten.
Wir wollen nun statt dessen einen Teil als Büro vermieten und eventuell in ca. 3 Jahren selber als Büro für eine kleine Werbeagentur (Ich-AG, 2-Mann Betrieb) nutzen.

Gibt es Vorschriften, z.B. prozentual, wie ein solches Gebäude genutzt werden muss?
Was passiert, wenn z.B. Büroräume nicht vermietet werden? Kann man dann alles komplett zum Wohnen nutzen?
In welcher Form wird so etwas kontrolliert?

Eigentlich wollen wir in ca. 10 Jahren das komplette Haus zum reinen Wohnen nutzen. Gibt es da irgend eine Möglichkeit?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich aufgrund des Sachverhaltes wie folgt:
Gem. § 6 Baunutzungsverordnung sind im Mischgebiet auch Wohnbebauuungen zulässig.

§ 6 regelt:
1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
(2) Zulässig sind

Wohngebäude,
Geschäfts- und Bürogebäude,
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
sonstige Gewerbebetriebe,
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
Gartenbaubetriebe,
Tankstellen,
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 außerhalb der in Absatz 2 Nr. 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Bevor Sie hier das Grundstück erwerben wäre es sinnvoll bei dem Bauamt eine Bauvoranfrage zu stellen, um zu prüfen, ob die von Ihnen gewählte Nutzung genehmigungsfähig ist. Vorteil für den Bauherren: Er erhält zu einem frühen Zeitpunkt Planungssicherheit. Denn sobald die Behörde den schriftlichen Bauvorbescheid erlassen hat, ist sie an ihre Antwort je nach Bundesland 1 bis 3 Jahre lang gebunden.
Möglichweise kann auch, wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig sind, gleich ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung gestellt werden.

Hinsichtlich Ihrer Fragen, der prozentualen Nutzung hängt dies von der Baugenehmigung ab, inwieweit hier Auflagen erteilt werden. Auch die Nutzung als reines Wohnhaus nach 10 Jahren ist von der Baugenehmigung abhängig.

Insoweit würde ich vorschlagen eine entsprechende Bauvoranfrage unter Mitwirkung des Eigentümers zu stellen. Möglicherweise kann man diese Voranfrage auch die dem Kaufvertrag verbinden.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Antworten weiter geholfen zu haben und stehe im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2006 | 09:12

Guten Morgen,

vielen Dank für Ihre Auskunft.
Zwischenzeitlich haben wir in eine alte Bauvoranfrage Einsicht nehmen können.
Da auf der einen Seite des Grundstücks Wohn- und auf der anderen Seite Gewerbebebauung ist, will die Stadt vermeiden daß durch Lärm etc. Konflikte entstehen.
Natürlich kann aufgrund der Vorbildbebauung jeder Nachbar von beiden Seiten Gewerbe- bzw. Wohnbebauung tätigen wenn die Stadt für diese Grundstück einmal die Genehmigung erteilt. Dies möchte das Bauamt verhindern.
Deshalb wird dort lediglich im Rahmen einer Sondergenehmigung eine Wohnbebauung erstattet die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Wohneinheit steht.
Nun habe ich noch zwei Fragen:
1. Was für ein Gewerbe könnte dies sein (Kleintierpension o.ä.???). In welcher Form wird das angemeldete Gewerbe von der Stadt überprüft? (Abnahme Rohbau, Gewerbeamt,???)

2. Sollte mit einem solchen Gewerbe die Baugenehmigung erteilt werden, was passiert wenn dieses Gewerbe nach kurzer Zeit wieder aufgegeben wird (z.B. wirtschaftliche Gründe?). Kann dann das Wohnhaus weiter genutzt werden? Es wäre dann ja nur noch eine Wohnbebauung weil das Gewerbe still liegt.

Vielen Dank für Ihr Bemühen im voraus,
mit freundlichen Grüssen,
P. Gevelhoff

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.01.2006 | 22:47

1. Was für ein Gewerbe könnte dies sein (Kleintierpension o.ä.???). In welcher Form wird das angemeldete Gewerbe von der Stadt überprüft? (Abnahme Rohbau, Gewerbeamt,???)

· Wohngebäude
· Geschäfts- und Bürogebäude
· Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes
· sonstige Gewerbebetriebe
· Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
· Gartenbaubetriebe
· Tankstellen
· Vergnügungsstätten in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind
Sicherlich könnte auch eine Kleintierpension darunter gefasst werden. Im Mischgebiet sind überschlägig Dienstleistungen zulässig, also kein produzierendes Gewerbe oder Handwerk, was mit erheblichen Lärmbelästigungen einhergeht. Das Mischgebiet soll gerade einen Puffer zwischen Wohnbebauung und reinem Gewerbegebiet sein.

Das Gewerbe wird sicherlich im Rahmen der Gewerbeanmeldung durch das Bauamt überprüft.

Allerdings können auch unangemeldete Überprüfungen stattfinden. Eine „Abnahme“ ist nur Vergnügungsstätten oder Gewerben denkbar, die weitergehende Auflagen erfüllen müssen, z.B. Brandschutz.

2. Sollte mit einem solchen Gewerbe die Baugenehmigung erteilt werden, was passiert wenn dieses Gewerbe nach kurzer Zeit wieder aufgegeben wird (z.B. wirtschaftliche Gründe?). Kann dann das Wohnhaus weiter genutzt werden? Es wäre dann ja nur noch eine Wohnbebauung weil das Gewerbe still liegt.

Das Wohnhaus kann weiter genutzt werden. Allerdings können die Gewerberäume nicht ohne weiteres in Wohnzwecke umgewidmet werden, ohne das eine Änderung der Baunutzung genehmigt wird.

Ich hoffe Ihre Nachfragen ausreichend beantwortet zu haben und wäre für eine positive Bewertung dankbar. Ich wünsche viel Erfolg mit Ihrem Vorhaben.

Beste Grüße

RA Schröter

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