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Baurecht Paragraph 35 Außenbereich Bauvoranfrage genehmigt

03.02.2022 18:51 |
Preis: 60,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


17:44

Zusammenfassung:

Es geht um privilegierte(s) Bauen bzw. Nutzungsänderung im Außenbereich.

Hallo,


wir haben ein Grundstück gekauft 40.000 m2
auf dem Grundstück steht ein altes Haus wo noch eine alte Frau drinnen lebt mit der ich mich gut verstehe und die in März ausziehen wollte
Die gute Frau hat eine Bauvoranfrage gestellt und diese wurde genehmigt mit Auflage das sie oder einer aus ihrer Familie dort wohnt bez neu Baut

Jetzt ist die Frage ich müsste doch gute Chancen haben ein normales Haus dort zu bauen wenn ich das Haus bez Das Grundstück gekauft habe richtig ?

Außerdem ist noch ein Teil mit verpachtet also dient es tatsächlich als Landwirtschaftliche Fläche

Ein Pachtvertrag der schon älter ist liegt vor

Ist sowas rechtens eine Bauvoranfrage zu genehmigen aber mit der Auflage das die gute Frau dort weiter wohnen muss oder die Familie ?


Ich meine wenn sie in Geld Not ist doch verkaufen muss und ein neues Haus hat darf sie das nicht verkaufen weil sie diese Auflage stehen hat ?

Selbst wir haben persönlich vor zu einem späteren Moment auch die Fläche auszunutzen und es landwirtschaftlich nutzen dann sollte das doch sowieso klappen oder ?



Danke

03.02.2022 | 20:01

Antwort

von


(941)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
Tel: 0174 - 9994079
Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
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Gerne zu Ihrer Frage:

Abgesehen davon, dass eine Bauvoranfrage nicht die Validität einer Baugenehmigung hat, müssen Sie bitte auch beachten, dass die Privilegierung der bisherigen Bewohnerin ("alte Frau") nicht ohne weiteres auf Sie übergeht:

Maßgeblich ist hier § 35 Absatz 4 BauGB:

Absatz (4) Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:

Nr 1. die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes, das unter den Voraussetzungen des Absatzes 1 Nummer 1 errichtet wurde, unter folgenden Voraussetzungen:

( a - g vorliegend nur teilweise angefragt):

a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,

b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,

c) die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,

d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,

e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,

f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle und

g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich,


b]Nr. 2.die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Vorraussetzungen:[/b]

a) das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,

b) das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,

c) das vorhandene Gebäude wurde oder wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und

d)Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 03.02.2022 | 20:47

Vielen Dank für ihre schneller Rückmeldung


Die Frage ist was wie Chancen oder was kann ich tun um mit ihrer Hilfe dort bauen zu können und vor allen die Genehmigung zu erhalten

Wir könnten uns vorstellen auf dem Platz auch Pflanzen in großen Gewächshäusern zu züchten oder es weiter an Landwirte zu verpachten oder ein Stahl für Pferde Haltung zu bauen außerdem haben wir Wald auf dem Grundstück

Was ich damit sagen will es gibt vieles was wir bereit sind zu erfüllen um eine realistische Baugenehmigung zu erhalten

Die Bauvoranfrage ist ja positiv könnte eine normale Baugenehmigung auch mit Auflagen sein das nur die älter Frau dort wohnen darf ?

Danke

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.02.2022 | 17:44

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Die Bauvoranfrage ist ja positiv könnte eine normale Baugenehmigung auch mit Auflagen sein das nur die älter Frau dort wohnen darf ?

Antwort: Das ändert ja nichts in der Sache sondern verschiebt Ihr Vorhaben zeitlich nur nach hinten.
Außerdem bedarf es dafür nicht einmal einer Auflage, weil eine derartige Auflage sich ja bereits aus dem Gesetz ergibt.
Mit der positiv beschiedenen Bauvoranfrage können Sie bzw. die ältere Frau auch noch nicht bauen, weil
keineswegs mit dem Bau auf dem Grundstück begonnen werden darf.
Sie müssten nämlich vor dem Baubeginn einen förmlichen Bauantrag stellen mit allen nötigen Unterlagen, also Baubeschreibung, Lageplan, Bauzeichnung, Berechnungen der bebauten Fläche etc.

Der würde dann exakt auf die Tatbestände hin überprüft, die ich Ihnen zu § 35 Absatz 4 BauGB auf Ihr Vorhaben hin fett unterlegt habe.

Das müsste dann auf Sie zutreffen, nicht auf die der älteren Dame. Letztere bekäme die Baugenehmigung, kann das dann aber nicht auf Sie übertragen.

Sie könnte Ihnen das neue (oder auch alte Haus) verkaufen; Sie können es dann aber nicht nutzen, ohne dass die Voraussetzungen des § 34 Absatz 4 Nr. 1 BauGB erfüllt wären.
Oder "bei der Neuerrichtung" nach § 34 Absatz 4 Nr. 2 folgendes (d) gegeben wäre:

d)Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,

Es gibt dann noch einige Ausnahmen, die ich im Rahmen des hier möglichen nur andeuten kann:

Nr. 4... wenn die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient,

die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:

a) das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,

b) die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und

c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,

6.die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist.


Zusammengefasst:

Abs. 4 regelt den Katalog der sog. begünstigten Vorhaben, dh solcher sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2, denen bestimmte, in Absatz 3 bezeichnete Belange (Darstellungen von Flächennutzungsplan oder Landschaftsplan, natürliche Eigenart der Landschaft, Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung) nicht entgegengehalten werden können. Der Katalog dieser begünstigten Vorhaben ist abschließend:

S. 1 Nr. 1: Änderung zuvor landwirtschaftlichen Zwecken dienender Vorhaben;

S. 1 Nr. 2: Neuerrichtung abgängiger Wohngebäude;

S. 1 Nr. 3: Neuerrichtung zerstörter Gebäude;

S. 1 Nr. 4: Änderung oder Nutzungsänderung erhaltenswerter Gebäude;

S. 1 Nr. 5: Erweiterung von Wohngebäuden zur angemessenen Wohnraumversorgung;

S. 1 Nr. 6: bauliche Erweiterung von Gewerbebetrieben;

S. 2: Neuerrichtung von bisher landwirtschaftlich genutzten Gebäuden.

Sie sollten deshalb mit der zuständigen Baubehörde Ihr Vorhaben - ggf. gemeinsam mit der älteren Dame - vorher abstimmten, um eine Bauvoranfrage bezogen auf IHR Vorhaben auszuloten bzw. auf Sie ausgestellt zu erwirken. Dann hätten Sie für 3 Jahre eine verbindlich valide Zusicherung.

Das Thema ist durchaus komplex. Dennoch hoffe ich, Ihnen eine hilfreiche Handhabung für Ihr weiteres Vorgehen gegeben zu haben und wünsche gutes Gelingen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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