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Bau eines Zweifamilienhauses mit 2 Wohnungen übereinander.

| 28.05.2014 22:55 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft Fragen des Baurechts und zwar von der Bauherrengemeinschaft bis hin zur Realteilung/ Idealteilung bzw. ggf. der Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Wir besitzen ein Grundstück mit alter Scheune, es ist geplant hier ein Zweifamilienhaus mit Doppelgarage zu bauen mit Teilabbruch der Scheune. Da die Obere Wohnung größer sein wird, wenn diese fertig ausgebaut ist, wurde das Grundstück mit Scheune in Bruchteile aufgeteilt 40:60 
Wie werden die TeilAbbruchkosten der Scheune verrechnet? 
Wer muss wieviel Anteile am Hausbau bezahlen? 
Für Maurer arbeiten, Zimmermann, Dachziegel, Rohbau, Fasadenputz, Architektenkosten, Heizung, Öltank, Solaranlage, Wasser-, Kanal-, Stromanschluß, Garten, Hofpflasterung, Doppelgarage, Fenster, Dachfenster Elektroinstallation, Estrich im EG und 1.OG, Holzbodendecke zwischen 1.OG und DG etc. 
Die obere größere Wohnung soll zunächst nicht komplett ausgebaut werden Wohnung1 EG ausgebaut, Wohnung2 1. OG ausgebaut und DG zum Ausbau vorbereitet aber ohne Trennwände der zwei geplanten Räume im DG, Dach jedoch isoliert.
Wir wollen die Kosten korrekt aufteilen. 
Wie verhält es sich nach der Fertigstellung mit den Instandhaltungskosten Grundsteuer, Versicherungen, Regenabwasserkosten, Reparaturkosten? Richtet sich dies nach Fertiggestellter Wohnfläche? 
Wer kann uns weiterhelfen? 
Wo finden wir hierzu Tipps? Beispiele? Was sollte sonst noch beachtet werden? 
Muss/Soll nach dem Bau ein Aufteilungsplan beim Notar beurkundet werden oder reicht die bereits im Grundbuch eingetragene Bruchteilaufteilung? 
Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft Fragen des Baurechts und zwar von der Bauherrengemeinschaft bis hin zur Realteilung/ Idealteilung bzw. ggf. der Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Sie (A) wollen mit einem anderen (B), auf einem gemeinsamen Grundstück (derzeit Eigentum in Bruchteilsgemeinschaft) ein Zweifamilienhaus bauen und nutzen. Während Planung und Bau bilden Sie eine sogenannte Bauherrengemeinschaft, die zu verabreden hat wer welche Kosten des Bauvorhabens trägt (vgl. z.B. DIN 276). Die DIN 276 regelt die Kostenermittlung im Bauwesen und gibt einen guten ersten Eindruck über den Bauablauf und die Baukosten samt der sogenannten Baunebenkosten unter die auch Kosten einer Rechtsberatung der Bauherrengemeinschaft fallen sollten. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist auf die Erreichung eines gemeinsamen Zwecks gerichtet und gesetzlich z.B. in § 705ff BGB geregelt.

M.E. sollten sie ernsthaft erwägen sogenanntes Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu bilden. Hier in der Teilungserklärung wären die üblichen Regelungen zu treffen was im Gesamthandseigentum steht, und was im jeweiligen Sondereigentum von A und B. Hiernach würde sich auch richten wer welche Kosten, Gebühren und öffentlichen Abgaben, zu welchen Anteilen zu zahlen hätte.

Rat und weitere erste Tipps gibt es in der Fachliteratur z.B. zur Baugherrengemeinschaft oder zur Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft und der anschließenden Verwaltung von Wohnungseigentum, auch zu den üblichen Bezugsgrößen (Wohnflächen, Verbrauch, Kopfzahl). Sie müssen sich letztlich auf eine gemeinsame Vorgehensweise und die Kostenverteilung betreffen des Baus und der anschließenden baulichen Nutzung einigen. Darüber hinaus dürften Sie von Planverfasser, Behörden und Banken und selbstverständlich auch Kolleginnen und Kollegen Auskünfte erhalten.


Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.05.2014 | 08:50

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
es ist mir schon klar, daß wir die Baukosten z. B. nach DIN 276 aufschlüsseln können. Doch mir ging es eigentlich darum: Wie werden diese kosten gerecht aufgeteilt, wenn am Ende eine WEG gegründet wird? Soll (A) und (B) jeweils die  Kosten zu 50:50 tragen, wenn die fertig ausgebauten Wohnungen später im Verhältnis 40:60 stehen? Daher ja meine Fragen zu den einzelnen Gewerken. Beispiel: Abbruch der Scheune (A) besitzt 40% und (B) 60%. Muss (A) deshalb daran nur 40% bezahlen und (B) 60% oder zahlt jeder beim Abruch 50%?  Muss (A) für die Maurer arbeiten mehr bezahlen und (B) mehr für das Dach? Muss (B) die Dachfenster alleine zahlen? -
Variante 1
Bei einer WEG gibt es doch Miteigentumsanteile und Sondereigentum. In der Regel werden doch die Miteigentumsanteile entsprechend der Wohnungsgröße aufgeteilt. In diesem Fall für (A) 40% und für (B) 60% d.h. (A) zahlt z. B . am Dachfenster, Mauerbau, Wasserinstallation, Heizung, Dach, Solar, Architektenkosten, Gartenanlage,  Hofpflasterung etc. 40% (Gemeinschaftseigentum) und (B) entsprechend 60%. Die Kosten für Küche, Teppichboden, Parket, Bad etc. muß (A) und (B) selber tragen. Da am Hausbau kosten eingespart werden sollen, wird an Wohnung (B) das DG (2 Zimmer 50 m^2) nicht ausgebaut keine Trennwände, Heizung, keine Treppe zu DG. So sparen beide (A) und (B) durch den Nichtausbau. Wird das DG später ausgebaut muss sich (A) und (B) an den Ausbaukosten entsprechend der Miteigentumsanteile beteiligen.(Heizkörper, Trennwände, etc.) oder vielleicht noch besser es werden die Kosten für den Ausbau ermittelt und 40% davon von (A) an (B) vorab bezahlt.
Variante 2
Der Rohbau wird anteilig 40:60 bezahlt.
Jeder zahlt für Heizung, Elektro-, Wasserinstallation (Innenausbau) Garten, Hofpflasterung, Architektenkosten jeweils 50% dafür beteiligt sich (A) beim späteren Ausbau von DG nicht mehr. Küche, Bad, Teppichboden, Parket zahlt jeder selbst. (A) bekommt wieder 40% Miteigentumsanteile und (B) 60%. Welche Variante ist die Bessere oder haben Sie noch eine Variante 3 ? Vielen Dank für Ihre Antwort. Wir suchen hier nach einer korrekten Lösung. Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2014 | 18:55

Sehr geehrter Frasgensteller,


Dank für Ihre Nachfrage. Die "Idee" bei Wohnungseigentum ist, dass wesentliche Teile des Gebäudes Gesamthandseigentum beider werden, die dann anteilig bzw. solidarisch gemeinsam bezahlt werden (nicht nur bei erstmaliger Errichtung, sondern auch bei Instandhaltungsmaßnahmen in Zukunft und in der Unterhaltung).

Klar, dass dann Sondereigentum jeder für sich bezahlt.

Wichtig ist aber anzumerken, dass z.B. Heizungsanlagen (geimeinsame Zentralheizung), Elektroverkabelungen, und Wasserrohre bis zu konkreten Übergabepunkten gemeinsames Eigentum sein sollten. Hier wären z.B. Aspekte der Versicherbarkeit (was wäre im Schadensfall?) zu bedenken.

Ihre Erwägungen lassen sich zwar hören, decken aber wesentliche und typische Vereinbarungen einer Teilungserklärung und weiterer üblicher Vereinbarungen (z.B. einer Bauherrengemeinschaft) nicht ab, die im Rahmen einer Erstberatung hier, und auch ohne weitere Details zu kennen nicht konkretisiert werden können.

Auch wenn man sich untereinander gut kennt, sollte man Regelungen so treffen, dass sie auch unter Rechtsnachfolgern d.h. "Fremden" klar sind und fortgelten.

Sie sollten erkennen, dass eine weitere fundierte objektive Rechtsberatung in Ihrem (gemeinsamen) Interesse von Beginn an billiger ist, als hinterher teures Lehrgeld zu zahlen, wenn es um Verhandlungen mit Banken, Planern, Behörden, Versicherungen und Handwerkern wie Dienstleistern geht. Eine rechtzeitige Rechtsberatung spart Zeit, Nerven und Geld weil nur hinter her gilt : Jetzt ist guiter Rat teuer.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.05.2014 | 19:49

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 29.05.2014 5/5,0
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