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Baubeginn erfolgt nicht; Rückabwicklung evtl.durch Bauträger; unsere Rechte/Ansprüche

31.05.2010 07:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
meine Lebensgefährtin und ich haben uns vor über einem Jahr dazu entschieden ein Haus zu kaufen. Wir entschieden uns für ein Objekt, das sich in einer 4flügeligen ehemaligen Hofanlage befindet, welche sich unter Denkmalschutz befindet (die Anlage besteht aus 20 Wohneinheiten, also Notwendigkeit einer Teilungserklärung).
Nach vielen Gesprächen, Emails und Telefonaten mit dem vermittelnden Makler entschieden wir uns für den Hauskauf und bekamen den Entwurf zum Kaufvertrag am 25.05.2009 zugesandt, der von uns am 07.07.2009 unterzeichnet wurde. Die Annahmeerklärung wurde am 24.07.2009 durch einen (uns nicht bekannten der Urkundenrolle entnommenen) kaufmännischen Angestellten des Bauträgers unterzeichnet.
Gemäß einer Email des Geschäftsführers des Bauträgers wurde uns der Baubeginn während der Anbahnung mit Juli 2009 benannt, was sich auf unsere Rückfragen hin auf Oktober 2009 verschob (per Email belegt). Auf weitere Rückfragen wurde uns danach kein neuer Baubeginn mitgeteilt. Gemäß des Kaufvertrages ist die „…Bezugsfertigstellung bis zum 30.10.2010 vorgesehen, sie hat jedoch spätestens bis zum 30.12.2010 zu erfolgen. Die vollständige Fertigstellung einschließlich Außenanlagen…" (hierzu gehören Garten, Spielplatz, Stellplätze, Fahrradräume, Müllräume etc.)
„…ist witterungsabhängig und erfolgt spätestens bis zum 01.04.2011. Der Fertigstellungstermin gilt unter dem Vorbehalt höherer Gewalt, Streik, außergewöhnlicher oder außergewöhnlich langer Schlechtwetterzeiten, witterungsbedingter Ausfalltage für Fassadenarbeiten, Verzögerung wegen Zahlungsverzuges oder evtl. Sonderwünsche des Käufers und sonstigen vom Verkäufer nicht zu vertretenen Behinderungen worunter auch Verzögerungen aufgrund historischer Funde des Amts für Bodendenkmalpflege fallen."
Die bisherige Kommunikation mit dem Bauträger geschah bisher nur aufgrund unsrer Anfragen. Der damals involvierte Makler (Maklercourtage wurde Ende Juli 2009 gezahlt) steht für Rückfragen nicht mehr zur Verfügung.
Auf eigene Recherche hin stellten wir im Internet fest, das der Kaufpreis (pro qm Wohnfläche um 600EUR) reduziert wurde. Auf weitere Rückfrage beim Bauträger teilte uns dieser mit, das von den 20 angebotenen Wohneinheiten lediglich 2 notariell beurkundet wurden (Stand Ende April 2010), weshalb wir ihm eine „Frist" für ein persönliches Gespräch auf Ende Juni 2010 setzen, da bis dahin das Angebot des vergünstigten Erwerbs gilt.
Der Geschäftsführer des Bauträgers stimmte der Notwendigkeit eines Gesprächs zu und wies auf ein evtl. Gespräch mit dem Firmeninhaber aufgrund einer Rückabwicklung des Kaufvertrages (im schlimmsten Falle) hin.
Ab Mitte Juni 2010 sind aufgrund der Finanzierung und des mittlerweile vergangenen Jahres Bereitstellungszinsen von uns zu zahlen.
Der Bauträger wäre „…bei einer Überschreitung des vorgesehenen Fertigstellungszeitraums zum 30.10.2010, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, verpflichtet an den Käufer einen pauschalen Entschädigungsbetrag für jeden Monat der Fristüberschreitung zu zahlen. Angefangene Monate werden zeitanteilig berechnet. Etwa weitergehende gesetzliche Rechte und Ansprüche des Käufers wegen verspäteter Fertigstellung bleiben unberührt, jedoch nur soweit die Ansprüche aus einer verspäteten Fertigstellung nach dem 01.04.2011 betreffen."
Da die Anlage eine gemeinschaftliche Heizungsanlage (als Kreislauf durch den gesamten Vierkanthof) vorsieht und eine teilweise Fertigstellung der Anlage u.E. nicht zulässt, den Verkaufsseiten (falls diese aktuell gepflegt werden) keine weiteren Verkäufe weiterer Objekte zu entnehmen sind und unser Vertrauen in den Bauträger aufgrund der bisherigen Kommunikationspolitik absolut erschüttert ist, würden wir derzeit eine Rückabwicklung präferieren. U.E. haben wir hier jedoch keine rechtliche Handhabe dieses zum jetzigen Zeitpunkt zu fordern, weshalb wir uns an Sie wenden. Haben wir zum jetzigen Zeitpunkt ein Anrecht den Vertrag aufzuheben oder wäre dieses lediglich nach dem 01.04.2011 und einer nicht fertiggestellten Wohnanlage möglich? Falls es zu einer vorzeitigen Rückabwicklung durch den Bauträger kommen sollte, können wir alle bisherigen Kosten an diesen weitergeben (Rückabwicklung der Kreditverträge, bereits erfolgte Zinszahlungen an die Bank, entgangene Zinsen des Eigenkapitals, Notarkosten, Courtage, Grunderwerbsteuer)? Welche Möglichkeiten haben wir? Für eine Stellungnahme unserer jetzigen Rechte (für den Fall das der Bauträger die Rückabwicklung wünscht oder auf keinen Fall wünscht) und der ab 01.04.2011 möglichen Rechte/Ansprüche wären wir sehr dankbar. Außerdem hätte wir gerne gewusst, ob aufgrund der Verkaufssituation der monatliche Entschädigungsbetrag wg der verspäteten Fertigstellung durch den Bauträger an uns zu erfolgen hat.
Mit freundlichen Grüßen

31.05.2010 | 09:12

Antwort

von


(2310)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


hier werden Sie zur Durchsetzung Ihrer rechte vorab dem Vertragspartner eine Frist und nach deren Ablauf eine Nachfrist schriftlich mittels Einschreiben und Rückschein setzen müssen, um die Verzugsfolgen überhaupt erst einmal eingreifen zu lassen.

Denn nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung kann es fraglich sein, ob schon aufgrund des Vertrages überhaupt bestimmte Fristen tatsächlich vereinbart worden sind, da hier sehr schwammige und dehnbare Termine ( "Bezugsfertigstellung vorgesehen - Baubeginn") genannt worden sind, die nicht automatisch als Fixtermine zu bewerten wären.

Leider ist es in vielen Bauverträgen absichtlich so gewählt, um eben Verzugsfolgen zu vermeiden - eine vorherige Vertragsprüfung ist daher immer abgebracht. Daher wird eine weitere Fristsetzung unentbehrlich sein.


Dieses Schreiben kann aber letztlich nur hinsichtlich Beginn und Fertigstellung der Baumaßnahmen erfolgen; die offenbar von angedachte Kaufpreisreduzierung wird nicht durchgesetzt werden können.

Das Problem ist dabei, dass der Fetigstellungstermin noch nicht erreicht ist. Allerdings geht die Rechtsprechung zugunsten der Bauherren auch davon aus, dass dann, wenn es absehbar ist, dass der Termin keinesfalls eingehalten werden kann, der Bauherr auch vorab Rechte geltend machen kann, wozu dann aber die gesonderte Inverzugsetzung notwendig ist.


Daher werden Sie mit Hinweis auf die Fertigstellung 31.12.2010 eine Frist zur Erklärung der Fertigstellung und dem Beginn der Bauleistungen setzen müssen, wobei 10 Tage angemessen sein dürften. Sollte keine Reaktion erfolgen, setzen Sie wiederum per Einschreiben mit Rückschein eine weitere Nachfrist von 7 Tagen.



Nach Verstreichen auch dieser Frist dürfte dann von einer ernsthaften Erfüllungsverweigerung des Unternehmens ausgehen und dann haben Sie neben der Möglichkeit des Rücktritts des Vertrages auch die Möglichkeit Schadensersatzansprüche geltend zu machen, bestehend aus

Rückzahlungen aller bisher geleisteter Beträge nebst Zinsen ab Zahltag, also auch die von Ihnen genannten Kosten für:

Rückabwicklung der Kreditverträge, bereits erfolgte Zinszahlungen an die Bank, entgangene Zinsen des Eigenkapitals, Notarkosten, Courtage, Grunderwerbsteuer.

Die zusätzlich offenbar vereinbarte Vertragsstrafe werden Sie so aber nicht durchsetzen können, da es dann ja zur Rückabwicklung gekommen ist. Allerdings - und dieses ist möglich - sollten weitergehende Schadensersatzansprüche ausdrücklich vorbehalten bleiben, da ggfs. ja noch weitere Ansprüche durch den Nichteinzug (Miete, Makler etc.) entstehen könnten; auch diese Ansprüche könnten dann im Rahmen des Verzugsschadens mit geltend gemacht werden.



Nur ist es so, dass dieses sicherlich keine Materie ist, die Sie alleine beherrschen können und es auch nicht versuchen sollten), so dass ich Ihnen dringend dazu rate, nach Verstreichen der ersten Frist und VOR Einleitung weiterer Schritte einen Anwalt zu beauftragen, da sicherlich eine konkrete Prüfung des Vertrages und bisherigen Schriftwechsels notwendig ist. Denn allein aufgrund der von Ihnen beschriebenen Vertragspassagen, ohne Kenntnis des Gesamtvertrages und der Klärung der Frage, ob das BGB oder ggfs. die VOB anwendbar ist, kann diese Antwort wirklich nur die Erstempfehlung darstellen, so dass eine konkrete Prüfung unerlässlich ist.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


ANTWORT VON

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