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Balkonumbau rückgängig machen - Gewohnheitsrecht


12.07.2007 19:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich wohne seit 1 Jahr in einem 4 Familienhaus, wir sind alle Wohneigentümer. Der Eigentümer im Erdgeschoß hat, soweit mir bekannt, vor ca. 11 Jahren an seinem Balkon eine Bauänderung vorgenommen. Normalerweise endet die Balkonwand mit der Ausenfassade, der Nachbar hat jedoch diese Balkonwand durch eine Mettallwand, die ca. 30 cm. von der Aussenfassede herausragt, ausgetauscht. In diese hat er eine Tür eingebaut und eine Art Treppenaufgang gebaut, so dass er durch den Gemeinschaftsgarten jederzeit Zugang zu seiner Wohnung hat. Leider ist es so, dass nicht nur er sondern auch die ganzen Besucher durch den Garten und somit über den Balkon ein und ausgehen. Der Hauverwalter hat den Eigentümer nun schriftlich aufgefordert diese Veränderung innerhalb einer bestimmten Frist rückgängig zu machen. Der Eigentümer besteht jedoch auf sein Gewohnheitsrecht, da er diese bauliche Veränderung seit über meherer Jahren nutzt. Diese Änderung wurde nirgendwo schriftlich festgehalten und wurde auch nicht durch eine Mehrheitsbestimmung der Eigentümer genehmigt. Der Hausverwalter denkt nun, dass wir keinen Erfolg vor Gericht haben würden, falls wir auf eine Klage bestehen. Das widerrum schreckt die anderen Eigentümer davor ab zu klagen. Unter anderem wegen den hohen Gerichtskosten die umsonst entstehen könnten und dem Ärger mit dem Nachbarn. Nun hätte ich 2 Fragen diesbezüglich an Sie:
- Kann sich der Nachbar auf ein Gewohnheitsrecht berufen, auch wenn die bauliche Veränderung nirgendwo schriftlich festgehalten und genehmigt wurde?
- Wie hoch sind unser Chancen vor Gericht zu erwirken, dass er die bauliche Veränderung rückgängig machen muß?

Besten Dank im voraus für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,

ein gesetzlicher Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung ergibt sich aus den § 1004 BGB iVm §§ 15 III, 14 Nr. 1 WEG.

Derartige Ansprüche verjähren in der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem
1. der Anspruch entstanden ist und
2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Da der getätige Anbau vor elf Jahren sicherlich nicht unbemerkt geblieben ist, dürfte die Verjährung lange eingetreten sein. Voraussichtlich werden Sie auf gesetzlicher Grundlage eine Beseitigung nicht mehr fordern können.

Teilweise wird vertreten (OLG Köln NZM 1999, 424; ebenso: OLG Köln ZMR 2004, 215; OLG Hamburg ZMR 2003, 447; BayObLG NZM 2003, 239), dass eine Anspruchsgrundlage sich auch aus einem Mehrheitsbeschluss ergeben soll, durch den der WEG-Eigentümer zur Beseitigung oder Wiederherstellung verpflichtet wird.

Dem hat aber das OLG Zweibrücken mit Beschluss vom 05.06.2007 zu Aktenzeichen 143 UR II 22/03.WEG eine Absage erteilt:
Die Wohnungseigentümer sind nicht legitimiert, außerhalb des Bereichs der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums Ansprüche durch Beschluss der Mehrheit von ihnen entstehen zu lassen. Sie können zwar beschließen, ob und in welchem Umfang ein Leistungsanspruch gegen einen Miteigentümer geltend gemacht werden soll, nicht dagegen auch einen entsprechenden Anspruch ohne gesetzlichen Schuldgrund konstituieren.
Das gilt namentlich auch für Beschlüsse, die einem Eigentümer die Beseitigung bestimmter baulicher Veränderungen aufgeben, und zwar unabhängig davon, ob die betreffende Baumaßnahme rechtmäßig war oder nicht (Wenzel, NZM 2004, 542, 544 m.w.N.; Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 22 Rdnr. 269; Schmidt/Riecke ZMR 2005, 252, 260 f.; vgl. weiter auch Briesemeister WE 2003, 307 ff.).

Es ergibt sich abschließend ein erhebliches Prozessrisiko. Die Chancen sind aufgrund der uneinheitlichen Rechtsprechung nicht endgültig einzuschätzen. Falls Sie weiter gegen den Eigentümer vorgehen wollen, empfehle ich, einen mit der örtlichen Rechtsprechung vertrauten Kollegen zu beauftragen, der auch die Beschlussfassung der WEG vorab betreuen sollte.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
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