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Wohnflächenberechnung des Balkons?


| 11.05.2006 21:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



vielen dank im voraus für ihr interesse!

wir sind zum 1.9.2003 in unsere wohnung eingezogen.
anfang 2006 haben wir die wohnung nach langem zweifeln von einem sachverständigen vermessen lassen, der eine mehr als 10%ige abweichung der tatsächlich vorhandenen wohnfläche im vergleich zu den mietvertraglichen angaben festgestellt hat.
wichtig ist dabei jedoch, dass eine mehr als 10%ige abweichung nur zustande kommt, wenn der balkon mit 25% angesetzt wird.
dies hat der sachverständige auf grund der beschaffenheit des balkons auch getan (balkon ist allseitig offen, nicht überdacht, ausrichtung nach NNO, direkt gegenüber vom kinderzimmer des vermieters...)

das gutachten des sachverstöndigen haben wir anschließend beim vermieter eingereicht und wir berufen uns in der korrespondenz auf das Urteil des für Wohnraummietrecht zuständigen 8. Zivilsenat des BGH vom 24. 03. 2004 - Aktenzeichen VIII ZR 133/03 - wonach somit ein Mangel an der Mietsache vorliegt, der gemäß § 812 BGB rückwirkend für bis zu 3 Jahre zur Minderung der Miete und Rückforderungsansprüchen berechtigt.
wir haben beansprucht, dass sowohl die kaltmiete als auch die nebenkosten der tatsächlichen wohnfläche angepasst werden und für die bisherige mietdauer eine rückerstattung erfolgt.
das gutachten haben wir zunächst aus eigener tasche bezahlt und dafür keinen ausgleich vom vermieter gefordert.

mittlerweile liegt uns eine erste rückmeldung des vermieters vor, dass er mit der argumentation / dem gutachten nicht einverstanden ist.

1.
der angewendete prozentsatz zur wohnflächenberechnung des balkons:
seine meineung ist, dass er die "balkon-klausel" zu seinen gunsten auslegen kann und daher den maximalen satz von 50% anwenden darf.
unabhängig von ausstattung / ausrichtung des balkons usw.

2.
sieht er eine berechtigung für rückforderungsansprüche (nach seiner auslegeung blieben da ja nur die nebenkosten) allenfalls ab dem tag des oben genannten urteils gelten kann - nicht jedoch ab dem tag des einzugs, da dieser ja zeitlich vor dem urteil läge.

in kürze wird es ein persönliches gespräch zwischen den beiden parteien geben, an dessen ende entweder kompromiss oder rechtsstreit stehen wird.

um meine position besser einschätzen zu können möchte ich fragen:
I.a.:
in welchem maße ist punkt 1 vor gericht haltbar?

I.b.:
in welchem maße ist punkt 2 vor gericht haltbar?

insbesondere interessiert mich, ob es tatsächlich reine auslegungssache ist, ob ein balkon mit 25% oder bis zu 50% berechnet werden muss, oder ob vor gericht die individuelle beschaffenheit des balkons bewertet wird und wie in diesem fall die ausicht wäre, dass unser balkon der kategorie "25%" entspricht?
sollte es dazu aktenkundige urteile geben, auf die ich mich in dem gespräch beziehen kann, wäre ich über deren nennung ebenfalls dankbar.

II.
wären im falle einer gerichtlichen auseinandersetzung die zu meinen gunsten endet, auch die gutachter kosten auf den vermieter abzuwälzen?
Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

ich danke Ihnen für Ihre Online-Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte.

zu I.a.:
Die Berechnung der Fläche des Balkons mit 25% enstpricht der Regel. Dies wird ebenso für Loggien, Dachgärten und Terrassen praktiziert. Um von diesem Prozentsatz abzuweichen, muss Ihr Balkon Besonderheiten aufweisen, die Ihnen einen besonderen Nutzwert beschehren. Bei Dachterrassen zum Beispiel nimmt man in Abhängigkeit von deren konkreten Beschaffenheit einen besonders hohen Nutzwert an. Ist der Balkon hingegen sehr klein, so dass man ihn praktisch nicht nutzen kann, so wird der 25%-Ansatz auch unterschritten. Mit der von Ihnen beschriebenen Beschaffenheit des Balkons dürfen Sie davon ausgehen, dass der Ansatz von 25% angemessen ist. Es dürfte nur schwerlich möglich sein, ihn mit 50% seiner Fläche auf die Gesamtwohnfläche anzurechnen. Dies kann jedoch keine abschließende rechtliche Beurteilung sein. Aus der Ferne ist dies nur schwerlich möglich.
Dass der Ansatz von 25 % dem Normalfall entspricht und eventuelle Abweichungen nur in Ausnahmen erfolgen, können Sie in LG Köln WM 86, 121; LG München I WM 84, 113; LG Hamburg WM 96, 278 nachlesen.


zu I.b.
Das Urteil gilt nicht nur für die Zukunft ab dessen Rechtskraft. Es handelt sich lediglich um die Auslegung des gesetzlichen Begriffs des Mietmangels. Es beantwortet die Frage, wie groß die Abweichung der Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche sein muss, um einen erheblichen Mietmangel annehmen zu können. Urteile darf man nicht mit Gesetzen verwechseln. Lediglich in Bezug auf diese besteht regelmäßig ein Rückwirkungsverbot. Den Rückzahlungsanspruch aus § 812 I 1 1. Fall BGB können Sie innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Ende des Jahres geltend machen, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie Kenntnis von den Umständen erlangt haben bzw. erlangt haben müssten (§§ 194, 199 II BGB). Dies dürfte dem Ende des Einzugsjahres ensprechen, also Ende 2003. Den Anspruch können Sie danach noch bis Ende dieses Jahres geltend machen.

Die Ansicht Ihres Vermieters ist danach nicht haltbar.

II.
Grundsätzlich können Sie die Kosten eines Privatgutachtens nicht im Rahmen der gerichtlichen Auseinandersetzung ersetzt verlangen.
Dies ist jedoch anders, wenn das Gutachten zur Rechtsverfolgung notwendig war. Da Sie auf eine professionelle Vermessung Ihrer Wohnung angewiesen waren, um die Abweichung sachgerecht nachzuweisen, dürften Sie wohl nicht ohne das Gutachten auskommen, um Ihren Anspruch auf Rückzahlung aus § 812 I 1 1. Fall BGB durchzusetzen. Das Gutachten war danach notwendig, um Ihr Recht zu verfolgen. Daher dürfte es auch im Prozess erstattungsfähig sein.

Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Seite. Sie können entweder eine kostenlose Nachfrage stellen oder mich direkt kontaktieren. Letzterenfalls würden jedoch weitere Rechtsanwaltsgebühren anfallen.

Ich verbleibe mit freundlichem Gruß aus Hamburg!

RA Dipl.-Jur. THOMAS KRAJEWSKI

NEUER KAMP 30
20375 HAMBURG

TEL.: 040/43 209 - 227
FAX: 040 / 43 209 - 229

EMAIL: KRAJEWSKI@HAFTUNGSRECHT.COM
URL: WWW.HAFTUNGSRECHT.COM

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2006 | 08:10

Sehr geehrter Herr Krajewski,

vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.
Ich möchte die Gelegenheit nutzen, um bezügl. Ia. eine noch konkretere Antwort zu erfragen, da dieser Punkt hinsichtlich der 10% Abweichung der Wohnfläche von entscheidender Bedeutung ist.
Würde der Balkon nämlich mit mmehr als 33% veranschlagt werden, wäre die Abweichung der gesamten Wohnfläche im Vergleich zum Mietvertrag geringer als 10%.
Der Balkon besitzt eine Grundfläche (100%) von ca. 7 qm und ist aus Holz.

Ich weiss leider immer noch nicht genau, ob vor Gericht ein genauer, speziell für den jeweiligen Balkon anzuwendender Prozentsatz definiert wird (anhand von Fotos (?) - der jeden Wert zwischen 25% und 50% einnehmen kann, beispielsweise 38,5% - oder ob vor Gericht vereinfacht gesagt nur zwschen den 2 Optionen "25%" und "50%" entscheiden würde? Wieviele "Abstufungen" kennt das Gericht?

Im letzterem Fall wäre ich sehr zuversichtlich, da mir keine besonderen Ausstattungsmerkmale des Balkons einfallen, in ersterem Fall weniger, da wie gesagt maximal 33% gerechnet werden "dürfen", um über die 10% Hürde zu kommen.
Meine Sorge ist, dass der Vermieter mit Argumenten wie "der Balkon ist aus schönem Holz", "es wurde ein besonders stabiles Geländer angebracht" o.ä. einen für ihn vorteilhaften Prozentsatz von über 33% rausholen kann.

Ich hoffe, ich konnte meine Befürchtung deutlich machen und Ihnen darlegen, warum ich mich in dieser Frage gerne auf noch genauere Informationen stützen möchte.

Vielen Dank für Ihre bisherigen und kommenden Ausführungen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.05.2006 | 11:37

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. Die Wichtigkeit des Anliegens kann ich durchaus nachvollziehen.

Leider besteht keine Sicherheit, dass ein Gericht den Balkon mit 25 % bzw. mit nicht mehr als 33 % ansetzen wird. Das Gericht ist in der Wertung weitgehend frei. Sie sollten jedoch beachten, dass Ihnen bereits das Gutachten eines Sachverständigen zur Verfügung steht, welches 25 % ansetzt. Zwar ist Ihres lediglich ein Privatgutachten und somit nicht unmittelbares Beweismittel. Es wird als normaler Parteivortrag bewertet. Trotzdem spricht das Gutachten auch vor Gericht für Sie. Sie können daher von dessen Richtigkeit ausgehen.
Wertungen wie "schönes Holz" oder "besonders Stabil" nehmen Gerichte normalerweise nicht vor. Schließlich ist Schönheit ein rein subjektives Empfinden. Die besondere Stabilität dürfte auch nicht unbedingt zu einer Erhöhung des Nutzwertes führen. Balkone müssen einfach stabil sein. Sofern ein Balkon nicht die notwendige Stabilität erreicht, muss er entweder restauriert oder abgerissen werden. Daher ist die Feststellung der Stabilität nicht eine Abweichung von der Normalität, die zu einer höheren Bewertung führt, sondern gerade die Grundlage für die Bewertung des Balkons als "normal" nutzbar.

Eine genauere Beantwortung Ihrer Frage ist leider kaum möglich. Eine Garantie, dass Sie ein Verfahren gewinnen kann Ihnen leider niemand geben. Es dürfte aber sehr wahrscheinlich sein, dass ein Gericht Ihrer Rechtsauffassung folgt. Gerichte weichen in der Regel eher selten von eingefahrenen Wegen ab.

Ich hoffe dennoch, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichem Gruß!

RA Dipl.-Jur. THOMAS KRAJEWSKI

NEUER KAMP 30
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TEL.: 040 / 43 209 - 227
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"vielen dank für die auskünfte. es liegt wohl in der natur des sache, dass meine frage nicht 100%ig beantwortet werden kann. allerdings kann ich nunmehr relativ gelassen einem möglichen rechtsstreit entgegen sehen, da ich weiss, dass meine argumente zumindest aussichtsreich sind.
ich bin daher froh über ihr feedback und die möglichkeit, die mir diese plattform zur nachfrage geboten hat. supi! "