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Auszug des Mieters ohne Kündigung/Mietzahlung durch Sozialamt


02.09.2006 15:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Mit Datum vom 14.8.04 habe ich ein Einfamilienhaus an eine Familie mit 3 Kindern vermietet. Die Miete wurde bis 31.8.06 vom zuständigen Sozialamt (NRW) direkt an mich überwiesen.
Am 1.9.06 morgens sah ich, wie die Familie ohne Kündigung das Haus räumte. Zur Rede gestellt, meinte die Familie, sie zöge jetzt aus in ein neues Haus in einen anderen Ort. Der Mietvertrag für das neue Haus habe dem nunmehr zuständigen Sozialamt bereits vorgelegen und sei genehmigt, so dass die Miete für das neue Haus übernommen würde. Das bisher zuständige Sozialamt habe man bereits vor Wochen informiert, allerdings ohne mitzuteilen, dass der alte Mietvertrag überhaupt nicht gekündigt sei.
Kann es sein, dass das Sozialamt des neuen Wohnorts diesen Rechtsbruch durch Übernahme der Finanzierung des neuen Mietvertrages sanktioniert? Muss nicht dass bisher zuständige Sozialamt darauf hinwirken, dass der alte Mietvertrag durch Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist ordnungsgemäss erfüllt wird? Wer oder welches Sozialamt macht sich schadenersatzpflichtig, da von Mietern, die Sozialhilfe beziehen, in der Regel nichts zu holen ist. Die Sozialämter sollten wohl verpflichtet sein, ihre Klientel zur Einhaltung der Gesetze anzuhalten, bzw. zu verhindern, dass diese vermeidbare Schäden anrichten durch gesetzeswidrige Verhaltensweise!
02.09.2006 | 16:01

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

auf Ihre Fragen möchte ich wie folgt anworten:

(1) zu einer Schadensersatzpflicht des Sozialamtes:

(A)Theoretisch kommt ein Schadensersatzanspruch aus Amtspflichtverletzung nach §§ 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG in Betracht.

§ 839 Abs. 1 Satz 1 lautet: Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.

Legt man den von Ihnen beschriebenen Sachverhalt zu Grunde, so ist schon das Bestehen einer Amtspflicht der Sozialhilfebehörde dahingehend, die Einhaltung des Mietvertrages des Leistungsbeziehers zu überwachen, äußerst fraglich. Möchte man eine dahingehende Pflicht des Beamten konstruieren, so wird für Sie die Durchsetzung eines Schadensersatzanspruchs leider an § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB scheitern.

§ 839 Abs. 1 Satz 2 lautet: Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen mag.

Sie haben die Möglichkeit aus dem immer noch bestehenden Mietverhältnis gegenüber den Mietern die ausstehende Miete im Rechtsweg einzuklagen und auch im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Der Umstand, dass hierbei voraussichtlich " nichts zu holen sein wird " vermag für Sie in rechtlicher Hinsicht keine Haftung aus § 839 i. V. m. 34 GG zu begründen. Bei einer staatlichen Einstandspflicht für privatrechtliche Forderungsausfälle wäre ausufernd und würde die Staatskasse über Gebühr belasten.

(B) Lösungsvorschlag für künftige Mietverträge:

Sollten Sie künftig trotz der schlechten Erfahrung wieder an Sozialleistungsbezieher vermieten, so rate ich Ihnen frühzeitig bei der das Wohngeld bewilligenden Stelle auf die Leistung einer Mietkaution hinzuwirken.


Ich hoffe Ihnen mit der Beantwortung der Frage einen erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung und verbleibe Ihr

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 02.09.2006 | 16:23

Hallo Herr Kohberger,
unser Rechtssystem lässt es also zu, dass i. d. R. mittellose Sozialhifeempfänger nach Belieben ein- und ausziehen können, wann immer sie wollen und ohne Rücksicht auf irgendwelche Kündigungsfristen. Da in solchen Fällen die e. V. meist auch bereits abgegeben wurde, können Sie den Klageweg vergessen. Die Vermieter können dann nur von jetzt auf gleich versuchen, einen neuen Mieter zu finden, wobei zu beachten ist, dass diese ja auch Kündigungsfristen einzuhalten haben! Dabei wäre es für die Sozialämter kein Problem, darauf zu bestehen, dass die vorgeschriebenen Kündigungsfristen eingehalten werden. Die Forderung nach einer Mietkaution wird übrigens von den Sozialämtern und auch von den Wohngeldstellen prinzipiell abgelehnt!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.09.2006 | 16:54


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Sie sollten vor allem bedenken, dass Sie - solange nicht gekündigt wurde - sogar noch befürchten müssen, dass die ausgezogenen Mieter von heute auf morgen wieder in Ihr Eigentum einziehen.

Bei einer von Ihnen ausgesprochenen Kündigung aus wichtigem Grund sollten Sie daher die vorgeschriebene Schriftform des § 568 BGB beachten und das zur Kündigung berechtigende Verhalten als Kündigungsgrund im Schreiben mitangeben. Andernfalls müssen Sie tatsächlich damit rechnen, dass Sie sich womöglich gegenüber einem neuen Mieter schadensersatzpflichtig machen, dann nämlich wenn die ehemaligen Bewohner unangemeldet einfach wieder zurückkehren sollten und Sie aus diesem Grund die Wohnung nicht an den neuen Mieter übergeben können.

Was das Verhalten der Sozialämter und Wohngeldstellen angeht, möchte ich Ihnen raten, bei Ablehnung der Mietkaution in bar zumindest auf die Entrichtung einer Bürgschaft zu drängen. Eine solche wäre ausreichend, um im oben beschriebenen Fall das Sozialamt in die Leistungspflicht zu nehmen, da ja derzeit der Mietzins unberechtigterweise von den Mietern nicht gezahlt wird.

Bei Verhandlungen mit dem Sozialamt würde ich versuchen mit der Behörde eine unverbindliche Absprache dahingehend zu treffen, dass bei künftigen Vermietungen eine Bürgschaft gestellt wird.
Ich betone das Wort unverbindlich, da in der Regel von der Behörde kaum eine schriftliche Zusicherung abgegeben werden wird. Für gewöhnlich können Sie jedoch damit rechnen, dass bei einer unverbindlichen mündlichen Absprache bei der nächsten Vermietung eine Bürgschaft gestellt werden wird.


Mit freundlichem Gruß
Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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