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Auszug aus der Wohnung, Übernahme Schönheitsreperaturen

31.10.2013 21:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


wie ist die Situation beim Auszug zu beurteilen, wenn keine Schönheitsreparaturen vom Mieter durchgeführt wurden?

ca.1 Jahr vor Einzug wurde die Wohnung komplett renoviert, Mietzeit 4 Jahre und 8 Monate.
Als ca.6 Jahre seit der Letzten Renovierung vergangen

Vom Mieter wurde die Küche beim Einzug zum Teil blau gestrichen,leider nicht fachgerecht es schimmert die Umgebungsfarbe durch und es wurde oberhalb der Schränke gar nicht gestrichen, hier ist es ebenfalls bei der Umgebungsfarbe geblieben.
Durch das fleckige und unvollständige streichen und den Flecken macht die Küche einen abgewohnten Eindruck.
Flur, hier wurde mit der gleichen Farbe gerade Striche auf die Umgebungsfarbe gezogen, ebenso ein Dreieck oben an einer Ecke.Wand zu Decke.,durch einen Stuhl der an der Wand stand ist ein starker Abrieb und Verfärbungen vom Stuhl auf einer Länge von ca.60cm in Höhe der Stuhllehne zu sehen.
Starke Verfärbungen sind ebenfalls zu sehen.

Im Wohnzimmer sind sehr starke Abbildungen der Aufgehängten Gegenstande (Bilder usw.)zu sehnen, Die Ecken im Deckenbereich sind sehr stark verfärbt und schwärze Fingerabdrücke zu sehen.Die starken Verfärbungen der Wände kommt sicherlich auch durch das Rauchen, das geraucht wurde wurde vom Mieter nicht bestritten.
Weiter gab es Ähnlich wie im Flur einen Abrieb mit inklusive der Farbe des Gegenstand ca.50cm Lang.

Im Schafzimmer scheint in der Höhe des Bettes etwas an der Wand ausgelaufen zu sein hier löst sich die Farbe im Umkreis von 30cm ab. Fechteschaden durch Kältebrücken unwahrscheinlich da dahinter eine andere Wohnung liegt.Sind deutliche Abnutzungen an den Wänden zu sehen.

Im Badezimmer ist die Silikonfuge an der Badewanne auf einer Länge von 60 cm mit Schwarzschimmel Überzogen , diese muss getauscht werden.
Es wurden Fotos sowie ein Video vom Zustand der Wohnung erstellt.

Im Vertrag steht:

Während der dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen
Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Anstreichen bzw. Tapezieren der Wände und Decken sowie der Innentüren, das Lackieren der Heizkörper und Heizrohre und der Fenster und Außentüren von innen.
Die Schönheitsreparaturen sind , soweit erforderlich ,fachgerecht auszuführen und richten sich nach dem tatsächlichen Regulierungsbedarf,d.h je nach Zustand früher oder später.

In der Regel sind Schönheitsreparaturen durchzuführen
-in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
-in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
-in allen sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Kommt der Mieter nach fruchtloser Mahnung des Vermieters seiner Verpflichtung zur Durchführung nicht nach,so kann der Vermieter die zur Ausführung der Arbeiten notwendige kosten vom Mieter verlangen.




Bei der Wohnungsübergabe weigerte sich der Mieter, die Beschädigungen bzw. den anstrich zu erneuern sowie sich an den Kosten anteilsmäßig zu tragen.

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen kann sich die rechtliche Beurteilung u. U. noch erheblich verändern.

Zunächst ist zwischen der Durchführung von Schönheitsreparaturen und einer Mängelbeseitigung zu unterscheiden. Ob der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen oder nachholen muss, hängt grundsätzlich vom Zustand der Wohnung ab. Evtl. Mängel oder Schäden sind dagegen unabhängig vom sonstigen Zustand der Wohnung vom Mieter zu beseitigen.

Der nicht fachgerechte blaue Anstrich der Küche sowie die Mustermalerei auf dem Flur dürften wohl als unüblicher Farbanstrich zu verstehen sein und müssten deshalb vom Mieter beim Auszug entfernt werden.

Die Wandverfärbungen durch Stühle, Fingerabdrücke u. a., die nicht nur vom Rauchen herrühren sowie das Abblättern der Farbe im Schlafzimmer, dürften ebenfalls eher als Mangel denn als Schöhnheitsreparatur zu bewerten sein, so dass Sie auch hier Nachbesserungen in Form eines fachgerechten Anstrichs verlangen können. Bei Verfärbungen durch Nikotin/Rauch kommt es darauf an, wie stark diese sind. Grundsätzlich kann aber auch hier die Beseitigung verlangt werden.

Auch bei der Silikonfuge im Bad handelt es sich nicht um eine Schönheitsreparatur sondern um eine Mängelbeseitigung. Hier wäre allerdings vorab zu klären, ob der Schimmel tatsächlich durch ein Fehlverhalten des Mieters verursacht wurde.

Fordern Sie den Mieter daher schriftlich und mit einer angemessenen Fristsetzung (ca. 1 bis 2 Wochen auf), die Schäden zu beseitigen. Damit Sie den Zugang Ihres Schreibens nachweisen können, sollten Sie das Schreiben als Einschreiben mit Rückschein schicken. Beschreiben Sie jeden Mangel möglichst genau und beschreiben Sie zudem, wie der Mangel zu beseitigen ist (z. B. Entfernen der blauen Striche und Formen im Flur durch Überstreichen der Wand/Wände mit einem deckenden, fachgerechten Anstrich in einer neutralen Farbe). Sofern Schönheitsreparaturen nachzuholen sind, beschreiben Sie den genauen Zustand der Wohnung und welche Arbeiten notwendig sind.

Zur Erledigung der aufgeführten Arbeiten müssen Sie eine angemessene Frist setzen (ca. 2 Wochen sollten ausreichend sein). Drohen Sie zudem an, dass Sie, wenn die Fristen nicht eingehalten werden, die Arbeiten durch eine Fachfirma durchführen lassen und die Kosten entsprechend in Rechnung stellen werden.

Erledigt der Mieter die angeforderten Nachbesserung nicht in der von Ihnen gesetzten Frist, können Sie einen Kostenvoranschlag einholen und dem Mieter die Kosten mitteilen. Reagiert der Mieter auch dann noch nicht, sollten Sie die Arbeiten in Auftrag geben und die Kosten - soweit diese nachvollziehbar und angemessen sind - dem Mieter in Rechnung stellen. Ggf. kommt auch ein Einbehalt von der Kaution in Frage. Zahlt der Mieter nicht oder reicht die Kaution nicht zur Kostendeckung aus, können Sie die Forderung nötigenfalls gerichtlich durchsetze, z. B. mit einem gerichtlichen Mahnverfahren.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin







Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2013 | 07:13

Hallo Frau Jacobi,

ich habe dem Mieter unterer Zeugen aufgefordert die Mängel zu beseitigen. Er weigerte sich wie oben geschrieben etwas zu tun bzw. anteilige Kosten zu übernehmen.
Er wusste das 2 Tage säter die neue Mieterin einzieht.
Ich habe mit der neuen Mieterin vereinbart die Kosten für Farbe und die Stunden für ihre Aufwendungen mit 13€/h zu vergüten.
Da sie ansonsten Schadenersatzansprüche gegen mich stellen würde, weil die Wohnung mit den Mängel nicht zu beziehen war. Der Betrag wird von der 1. Miete abgezogen
Hier ist eine Fristsetzung schwierig da die neue Mieterin bereits eingezogen ist.
Weerte diesen Betrag von den Kaution abziehen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.11.2013 | 13:45

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Ihr Nachtrag verändert die Sachlage natürlich erheblich.

Eine Frist zur Nachbesserung ist, wie Sie selbst feststellten, nicht mehr möglich und auch nicht mehr sinnvoll. Insoweit bliebe nur die Möglichkeit, den Ihnen entstandenen Schaden gegenüber dem ehemaligen Mieter im Rahmen einer Schadensersatzforderung geltend zu machen. Wichtig ist hierbei, dass Sie nachweisen können, dass der Mieter zur unverzüglichen Beseitigung der Mängel aufgefordert wurde und dies von dem Mieter ausdrücklich abgelehnt wurde. Wenn Sie Zeugen dafür haben, sollte dieser Nachweis möglich sein.

Sie können die Kosten, die Sie der Nachmieterin erstattet haben und die von der ersten Miete abgezogen werden, gegen den früheren Mieter geltend machen als sogen. Mietausfallschaden.

Fordern Sie den ehemaligen Mieter unter Fristsetzung zur Zahlung auf und Beziffern Sie den Schaden genau.

Nach Fristablauf können Sie die Forderung entweder gerichtlich durch das gerichtliche Mahnverfahren geltend machen oder von der Kaution einbehalten.

Wichtig: Im Mietrecht verjährt eine Schadensersatzforderung schon nach 6 Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Tag der Rückgabe der Wohnung.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

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