Auswirkungen fehlender/schlechter Isolation gegen Wärmeverluste

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Es kommt darauf an, wann das Haus, in dem sich Ihre Mietwohnung befindet, gebaut worden ist und welche Normen es damals für die Isolierung gab.

Der Bundesgerichtshof hat erst kürzlich in einem durchaus vergleichbaren Fall wiederholt ausgeführt:

Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/ 03 , NJW 2005, 218 ), Urteil v. 7.7.2010, - VIII ZR 85/09 .

Fehlt es an Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache (wie wahrscheinlich auch bei Ihnen), schuldet der Vermieter eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck - hier die Nutzung als Wohnung - eignet und die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann.
Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist.

Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.

Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist nach der Rechtsprechung des Senats (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet.

Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

2.
Möglichkeiten bietet da die Energieeinsparverordnung.

Der dort näher geregelte Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet.

Einem potenziellen Käufer, Mieter, Pächter oder Leasingnehmer eines bebauten Grundstücks, Wohnungs- oder Teileigentums ist auf Verlangen unverzüglich ein Energieausweis vorzulegen, § 16 EnEV (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen).

Weitergehende Begutachtungen oder Aussagen von Sachverständigen können Sie hingegen nicht vom Vermieter verlangen, da Sie für das Vorliegen eines Mangels/des Fehlens einer zugesichterten Eigenschaft darlegungs- und beweisbelastet sind - nicht der Vermieter. Sie müssen also als Mieter derartiges nachweisen.

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung (fristlos) liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

Aber auch müssten Sie dieses detailiert vortragen und entsprechend nachweisen, insbesondere die "Erheblichkeit" einer Gesundheitsgefährdung.

3.
Sollte sich die Deckenisolierung tatsächlich als Mangel herausstellen (siehe oben unter 1.), so muss der Vermieter auf seine Kosten diese beseitigen.

Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist.

4.
Wie gesagt, Sie müssen den Mangel dem Vermieter nachweisen.

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nach dem Gesetz nicht zu vertreten.
Etwas anderes kann aber in gewissen Grenzen in Ihrem Mietvertrag geregelt sein.

Dessen Prüfung und auch eine ansonsten weitergehende Beratung müssten allerdings getrennt und gesondert vergütet werden; eine hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen aber dabei angerechnet und gutgeschrieben, falls Sie sich erneut an mich wenden sollten.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.