Außenputz in Verzug...

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Wie ich Ihren Angaben entnehmen kann, haben Sie für den Kauf des Hauses einen sog. Bauträgervertrag abgeschlossen. Daher ist für die Anwendung des geltenden Rechts zwischen den Mängeln an Ihrem Grundstück und den Mängeln am Bauwerk zu unterscheiden. Die Mängelhaftung für das Grundstück richtet sich nach Kaufrecht. Dagegen richtet sich die Mängelhaftung für das Bauwerk nach Werkvertragsrecht. Diese Differenzierung kann auch Auswirkungen auf den Beginn der Verjährung hinsichtlich Ihrer Nacherfüllungsansprüche haben. Nacherfüllungsansprüche an der Bauleistung verjähren gemäß §§ 634 a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 , 640 BGB nach Abnahme der Werkleistung in fünf Jahren. Nacherfüllungsansprüche hinsichtlich des Grundstücks verjähren dagegen gemäß §§ 438 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 mit Übergabe des Grundstücks in zwei Jahren.

Vorliegend handelt es sich jedoch um Mängel an dem Bauwerk, deren rechtliche Beurteilung sich nach Werkvertragsrecht richtet. Soweit Sie mit dem Bauherren vereinbart haben, dass dieser Ihnen auch das Aufbringen des Außenputzes schuldet, so weist das Bauwerk nicht die zwischen Ihnen und dem Bauträger vereinbarte Beschaffenheit auf und ist mithin mangelhaft gemäß § 633 Abs. 2 BGB .

Insoweit ist der Bauträger Vorleistungspflichtig und hat die Mangelbeseitigung vorzunehmen. Soweit Sie als Besteller auch die Mangelbeseitigung verlangen können, gewährt Ihnen § 641 Abs. 3 BGB nach Abnahme der Werkleistung das Recht, die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung zu verweigern, mindestens in Höhe des Dreifachen der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten. In diesem Fall müssen Sie überhaupt keine Zahlungen leisten.

Um eine sog. Selbstvornahme im Sinn des § 637 BGB tätigen zu können (d.h. Sie beauftragen einen anderen Unternehmer mit der Bauausführung und können Ersatz der erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen) müssen Sie den Unternehmer erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben um den Mangel zu beseitigen. Einer Fristsetzung bedarf es nur dann nicht, wenn der Schuldner die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert § 637 Abs. 2 i.V.m. § 323 Abs. 2 Nr. 1. Ebenso bedarf es keiner Fristsetzung wenn die Leistung zu einem im Vertrag bestimmten Termin oder innerhalb einer bestimmten Frist nicht bewirkt wird und Sie im Vertrag den Fortbestand ihres Leistungsinteresses an die Rechtzeitigkeit der Leistung gebunden haben, § 637 Abs. 2 i.V.m. § 323 Abs. 2 Nr. 2 BGB .

Inwieweit vorliegend möglicherweise die Alternative des § 637 Abs. 2 i.V.m. § 323 Abs. 2 Nr. 2 BGB gegeben ist, muss anhand Ihrer Vertragsunterlagen überprüft werden. Sollte sich hieraus etwas anderes ergeben, so würden Sie in diesem Fall auf den Kosten der Selbstvornahme sitzen bleiben. Ihren Ausführungen ist jedoch zu entnehmen, dass der Unternehmer sich ernsthaft und endgültig weigert, die Arbeiten vorzunehmen. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie jedoch den Bauträger nochmals zur Leistung auffordern.

Die Angemessenheit einer Frist bestimmt sich nach dem Umfang der Bauleistung. Diesbezüglich kann Ihnen ein Bausachverständiger hinreichend Auskunft geben.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.



Mit freundlichen Grüßen



Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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