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Werkvertrag nach BGB zur Errichtung eines EFH: Fertigstellungstermin,Abnahme, Mängel

12.11.2011 23:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


a) Überschreitung des Fertigstellungstermins durch den GU
b) Fristsetzungen zur Fertigstellung / Mängelbeseitigung
c) Abnahme und Ratenfälligkeit


Sehr geehrte Damen und Herren!

Zu drei Fragen, die zusammenhängen, bitte ich um Auskunft:

a) Überschreitung des Fertigstellungstermins durch den GU: ja oder nein?

Wir haben mit einem Generalunternehmer GU Ende Mai 2010 einen Werkvertrag nach BGB zur Errichtung eines Einfamilienhauses abgeschlossen. Im Werkvertrag ist vereinbart:
- Baubeginn im Juli/August 2010 und Fertigstellung bis zum 31.8.2011. („Der Unternehmer verpflichtet sich, das vereinbarte Werk bis zum 31.08.2011 bezugsfertig zu erstellen; dies bezieht sich auf die vertraglich geschuldeten Leistungen.")

Verlängerung der Frist,
- falls der Bauantrag erst nach dem geplanten Baubeginn genehmigt wird,
- um die vom Arbeitsamt anerkannten Schlechtwettertage.

Der Bau ist wie folgt verlaufen (Daten, die für die Bauzeit relevant sind):

1.) Mitte Juli 2010: Unterzeichnung des fertigen Bauantrags

2.) 1.8.2010: GU reicht den fertigen Bauantrag bei der Gemeinde ein (Eingangsdatum). Für diese zwei Wochen Verzögerung haben wir auch auf Nachfrage keine Erklärung erhalten.

3.) 28.9.2010: Genehmigung Bauantrag durch Bauamt des Kreises

4.) 1.12.2010 bis 10.1.2011: Unterbrechung der Bautätigkeit (Rohbau) wegen des Wetters (teilweise Schnee; Frost); in diese Zeit fallen die (hier) allgemeinen Bauferien 24.12.-1.1. sowie mehrere Tage Anfang Januar, als der Rohbauer in Urlaub gewesen sein soll

Zwischen Ende Januar und Anfang Mai 2011 haben mehrere Gespräche mit dem GU über den Stand der Arbeiten bzw. über die jeweiligen Folgegewerke stattgefunden. Dabei wurde uns mehrfach versichert, die Unterbrechung im Dezember sei ohne Folgen für die weitere Zeitplanung; die Zeit könne problemlos wieder eingeholt werden, der Bau werde fristgerecht fertig.

Im Juli hat der GU auf die Frage, ob er noch immer von einer Fertigstellung bis 31.8. ausgehe, die Antwort verweigert. Bei einem Gespräch am 2.9. haben wir die Auskunft erhalten, die Fertigstellung erfolge bis Ende September. Wir haben zu erkennen gegeben, dass wir dies akzeptieren würden unter der Voraussetzung, wenn dann der Einzug für uns im Laufe des Oktobers möglich würde.

Am 30. September erfolgte mit dem GU eine Begehung. Zu diesem Zeitpunkt war eine Fertigstellung weiterhin nicht absehbar. Bei dieser Begehung wurde besprochen, welche Teilleistungen noch fehlen. Außerdem haben wir die bis dahin festgestellten Mängel protokolliert. Der GU hat erklärt, die Mängel bis Ende Oktober weitgehend zu beheben.

Bis zum 10. Oktober waren keine nennenswerten weiteren Arbeiten feststellbar; die Fertigstellung war also weiterhin nicht absehbar (Heizung noch nicht in Betrieb; Lüftungsanlage noch nicht eingebaut; kein Wasseranschluss; keine Toiletten und WCs; Mutterboden noch nicht verteilt; Treppenstufen fehlen). Die Beseitigung der Mängel war nicht begonnen.

Daraufhin haben wir dem GU schriftlich (Einschreiben) mitgeteilt:
1. Wir betrachten das vertraglich vereinbarte Fertigstellungsdatum 31.8.2011 als überschritten, da der GU bis dahin keinerlei Begründung für eine spätere Fertigstellung gegeben hat und keinen der im WV genannten Verzögerungsgründe in schriftlicher Form in Anspruch genommen hat.

2. Wir behalten uns vor, deswegen Ersatz des eingetretenen oder noch eintretenden Vermögensschadens (Weiterzahlung der Miete der jetzigen Wohnung) geltend zu machen.

3. Wir haben Fristen gesetzt, bis zu denen diejenigen Arbeiten erfolgen sollten, um das Haus bezugfertig zu machen (Fertigstellung der Heizung, Wasseranschluss, Installation Waschbecken und Toiletten etc.) und bis zu denen die am 30.9. protokollierten Mängel beseitigt sein sollten (unterschiedlich je nach Aufwand; spätestens bis zum 11.11.).

Auf dieses Schreiben hat der GU nicht reagiert. Die Fristsetzungen hat er ignoriert, einen Teil der Leistungen allerdings inzwischen (nach Ablauf der Fristen) selbst erbracht. Eine weitere Teilleistung haben wir nach Ablauf der gesetzten Frist selbst in Auftrag gegeben, nachdem der GU einen Tag vor Ablauf der Frist mitgeteilt hat, diese Leistung sei er nicht schuldig.

In der vorigen Woche hat der GU mitgeteilt, wegen der verspäteten Genehmigung des Bauantrags und wegen angeblich sechs Wochen schlechten Wetters sei er noch deutlich innerhalb der ihm zustehenden Fertigstellungsfrist. Dabei hat der GU weiterhin keinen Termin genannt, den er als neuen Fertigstellungstermin betrachtet und jede Festlegung vermieden.

Frage: Ist unsere Auffassung richtig, dass der GU nach dem geschilderten Sachverhalt in Verzug ist mit dem Fertigstellungstermin 31.8.2011 und dass wir entsprechend Ersatz des Vermögensschaden beanspruchen können?


b) Fristsetzungen zur Fertigstellung / Mängelbeseitigung

Da wegen Kündigung unserer bisherigen Wohnung ein Einzug in das jetzt weitgehend fertiggestellte Haus notwendig ist, soll jetzt ein Abnahmetermin erfolgen. Kleinere Teilleistungen stehen noch aus bzw. bestimmte Mängel sind noch nicht beseitigt.

Frage: Die von uns am 10.10. gesetzte Frist zur Beseitigung verschiedener, bereits bekannter Mängel ist am 11.11. abgelaufen. Müssen wir es hinnehmen, dass der GU im Rahmen der Abnahme für sich eine neuerliche Frist beanspruchen kann, innerhalb derer er diese Mängel beseitigt?


c) Abnahme und Fälligkeit zur Zahlung

Im WV heißt es, dass zunächst eine Abnahme erfolgen solle, bei der ggf. bestehende Mängel protokolliert würden, und nach Beseitigung der Mängel die Übergabe. Dann sei die Schlussrate zur Zahlung fällig und erst nach deren Zahlung der Bezug gestattet. Zur Mängelbeseitigung könne der GU „den Besitzübergang bis zum Fertigstellungstermin herauszögern."

Nun ist es nicht absehbar, wie lange der GU für die Beseitigung bestehender Mängel brauchen wird oder ob er sie überhaupt beseitigen wird.

Fragen: Kann der GU für unseren Einzug zur Voraussetzung machen, dass vorher die noch ausstehenden Beträge gezahlt werden ungeachtet der noch ausstehenden Mängelbeseitigung (Sicherheitsleistung; Schlussrate)? [Von unserem Nachbarn wurde dies so verlangt] Wenn wir alle noch nicht beseitigten Mängel selbst beheben müssten, würde die Schlussrate allein dafür nicht ausreichen.

Sind wir unter der Annahme, dass die Frist des GU überschritten ist, zum Einzug berechtigt angesichts der Tatsache, dass im Vertrauen auf die Fertigstellung unsere jetzige Wohnung gekündigt ist?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


zu der Frage a) muss ich Ihnen mitteilen, das ein Verzug ab dem 31.08.2011 nicht vorliegt.

Dieses hat seinen Grund darin, dass niach Ihrer Sachverhaltsschilderung dieser Fertigstellungtermin unter einer Bedingung gesetzt worden ist und diese Bedingung (Baugenehmigung vor geplantem Baubeginn) nicht eingetreten ist, da die Genehmigung offenbar erst am 28.09.2010 vorgelegen hat, also NACH geplantem Baubeginn.

Zudem hat es vom 01.12.2010 - 10.01.2011 wegen Schlechtwetter eine Unterbrechung gegeben.

Beide Fisten wären also hinzuzurechen.


Zudem wurde am 02.09.2011 in dem Gespräch die Fertigstellung bis Ende Sepember akzeptiert.

Dieses alles hat die rechtliche Wirkung, dass Verzug ab dem 31.08.2011 NICHT eingetreten ist.

Noach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird der Verzug daher erst am dem 01.11.2011 eingetreten sein können, da es die Zusage, das Objekt im wesentlichen mangelfrei bis Ende Oktober zu erstellen, gegeben hat.


Zur Frage b)


Nein, die von Ihnen gesetzen Fristen waren ordnungsgemäß gesetzt und nicht zu kurzfristig.

Insoweit liegen Sie also mit Ihrer Annahme, der GU kann nicht andere Fristen bestimmen, richtig.

Sie müssen also nicht hinnehmen, dass der Unternehmer weitere Fristen beanspruchen kann.

Zur Frage c)


Auch hier irrt der Unternehmen und Sie liegen mit Ihrer Auffassung richtig.

Eine - unbestimmte - Herauszögerung ist nicht zulässig und kann auch nicht von der Zahlung der Schlussrate (die meistens aufgrund des geringen Prozentsatzes sowieso nie zur Mangelbeseitigung reichen wird) zur Voraussetzung machen.

Bei der von Ihnen forderbaren Abnahme sollte ein Protokoll also erstellt werden, wobei Sie bitte immer nur "unter Vorbehalt" vor Ihrer Unterschrift setzen. Diese zwei Worte sind wichtig, um keinen Rechtsverlust zu erleiden.


Mach Sie also schriftlich deutlich, dass Sie die Abnahme wünschen und setzen Sie einen Termin. Teilen Sie dabei mit, dass der Unternehmer sich in Verzug befindet und Schadensersatzansprüche dem Grunde nach geltend gemacht werden - denn diese Ersatzansprüche werden Ihnen nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung zustehen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2011 | 09:57

Sehr geehrter Herr Bohle,

herzlichen Dank für Ihre Einschätzung.

Zu Ihrer Antwort zu a) möchte ich nachfragen:

Zu der Bauunterbrechung: Der GU hat uns bis heute die Dauer der Bauunterbrechung nicht mitgeteilt. Es gibt nur unsere eigenen Beobachtungen, von wann bis wann nicht gearbeitet worden ist, während auf benachbarten Baustellen in der Zeit trotz des Wetters vergleichbare Rohbauarbeiten durchgeführt wurden.

Müsste nicht der GU zumindest exakt mitteilen, welche Tage / Dauer er hier für sich in Anspruch nimmt? Der GU hat mdl. mal von vier, mal von sechs Wochen gesprochen, ohne sich je festzulegen.

Wie schon in der Fragestellung geschrieben, heißt es im Werkvertrag: „die vom Arbeitsamt in diesem Zeitraum anerkannten Schlechtwettertage"; das Arbeitsamt erkennt aber seit einigen Jahren gar keine Schlechtwettertage mehr pauschal an. Müsste der GU nicht entsprechend dem Werkvertrag einen zumindest vergleichbaren Nachweis erbringen? Außerdem werden zumindest hier vom 24.12. bis 1.1. allgemeine Bauferien gehalten (siehe meine Fragestellung).

Insofern kann ich im Moment noch nicht verstehen, inwieweit der Gesamtzeitraum 1.12. bis 10.1. dem GU für eine automatische Fristverlängerung ohne Terminmitteilung an uns zustünde (Weihnachtsferien?). Zudem hat der GU ja im Frühjahr erklärt, es gebe aus seiner Sicht keine Verzögerungsgründe (siehe meine Fragestellung).

Eine wirkliche Zusage, das Objekt bis Ende September bzw. Ende Oktober mangelfrei zu erstellen, gab es nicht, sondern nur die mündliche Aussage, wir sollten uns keine Sorgen wegen des Einzugs bis zu dem jeweiligen Monatsende machen.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2011 | 10:57

Sehr geehrter Ratsuchender,


den juristischen Begriff "Schlechtwetter" gibt es so nicht; gleichwohl wird er immer wieder gerade bei Fristenberechnungen gerne benutzt.

Insoweit haben Sie zwar Recht, dass auch das Arbeitsamt solche Tage offiziell nicht anerkennt. Aber hier wurde es (leider) ausdrücklich vertraglich vereinbart und aufgrund dieser Tatsache gilt nun einmal die vertragliche Vereinbarung vorrangig, so dass der Unternehmer sich drauf auch tatsächlich erfolgreich berufen kann.

Allerdings ist der Unternehmer für diese Tage in der vollen Beweislast, wobei er es Ihnen aber in der Bauphase NICHT automatisch mitteilen muss; denn diese Mitteilung wurde nicht vertraglich vereinbart ( dann wäre es ansonsten eine vertragliche Nebenpflicht gewesen).

Also; der Unternehmer muss nicht automatisch mitteilen, ist aber gleichwohl für diese Tage voll darlegungs- und beweispflichtig.


Die Problematik der Bauferien/Urlaub hatte ich schon gesehen. Da allerdings nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung diese mit Schlechtwetter zusammengefallen sind, hätte insoweit der Unternehmer Glück gehabt. Denn diese Bauferien/Urlaub wären natürlich nicht zu berücksichtigen, da sie eben nicht unvorhergesehen angefallen sind.

Der Unternehmer wäre also nachweispflichtig.

Aber hier besteht noch das Problem, dass im Gespräch vom 02.09.2011 ein anderer Fertigungstermin akzeptiert worden ist. Und dieses ist - juristisch betrachtet - als eine vereinbarte Vertragsänderung hinsichtlich des Termins zu betrachten.

Zudem dürfen Sie nicht außer Acht lassen, dass die Baugenehmigung erst nach dem geplanten Baubeginn vorgelegen hat.

Insgesamt halte ich daher den Verzug zu dem von Ihnen - verständlicherweise - gewünschten Termin nicht für gegeben.


Etwas anders sieht es ab Ende Oktober aus:

Auch wenn es keine direkte Zusage gegeben hat, wird die Erklärung des Unternehmers auslegungsfähig sein und zwar letztlich nur im Sinne eines verlässlichen Termins



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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