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Ausnahmsloses Mietvorrecht


03.10.2005 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter Anwalt,
es geht um zwei "gewerbliche" Mietverträge in Bezug zur Vermietung einer Hallenfläche in einem Industrieobjekt.

Vermieter ist Herr X, Mieter sind die Frau Y und Z.

Beide Mieterinnen haben mit dem Vermieter einen Mietvertrag abgeschlossen, in welchem folgende Klausel formuliert wurde:

"
Ausnahmsloses Mietvorrecht Für die Vermietung weiterer Hallenflächen am Objekt gewährt die Vermieterin dem Mieter das ausnahmslose Vorverwendungs,- und Mietrecht vor Dritten. Das Verfahren ist in Schriftform seitens der Vermieterin dem Mieter anzuzeigen und binnen 4 Wochen nach Zustellung vom Mieter der Vermieterin in Schriftform zu beantworten.
"

Mieterin Y hat den Mietvertrag zwei Monate vor Mieterin Z abgeschlossen. Der Vorgang wurde seitens des Herren X korrekt angezeigt und beantwortet.

Wie ist die Rechtslage in Bezug auf Pflichten und Rechte der Mieter? Welches Mietvorrecht gilt? Oder gilt es für beide Mieter? Ist diese Klausel vielleicht ungültig?

Wenn im Mietvetrag weiterhin eine Untervermietung beiden Mieterinnen zugestanden wurde, ist es möglich, wenn Mieterin Y ohne weiteres Anzeigen an die Mieterin Z untervermietet?

Hierzu wurde im Mietvertrag nichts nähers spezifiziert.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


Ihre Anfrage beantworte ich anhand der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt:

Zunächst geht aus Ihrer Anfrage nicht genau hervor, ob die Mieterinnen Y und Z den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen haben (als Gesamtschuldner) oder ob es sich um zwei einzelne und selbständige Mietverträge handelt. Da Ihre Anfrage andernfalls kaum Sinn ergeben würde, gehe ich davon aus, dass die Mieterinnen Y und Z jeweils einen eigenständigen, separaten Mietvertrag mit Herrn X über die Hallenfläche abgeschlossen haben.

Die von Ihnen erwähnte Klausel gewährt jeder Mieterin das Recht, weitere Hallenflächen zuzumieten, bevor diese Hallenflächen einem Dritten angeboten werden (vergleichbar mit einem Vorkaufsrecht). Ob dies zu den gleichen Bedingungen wie mit dem Dritten geschehen soll, lässt sich der Klausel nicht entnehmen. Eventuell enthält der Vertrag hierzu nähere Regelungen. Die wortgetreue Auslegung der - leider recht unprofessionell formulierten - Klausel ergibt dabei, dass die jeweilige Mieterin binnen vier Wochen, nachdem der Vermieter seine Absicht zur Weitervermietung an einen Dritten angezeigt hat, ihrerseits anzeigen muss, ob sie die dem Dritten angebotene Mietfläche anzumieten bereit ist.

Der folgende Satz Ihrer Anfrage ist recht missverständlich, weshalb ich eine Erläuterung über die Nachfragefunktion anrate:

„Mieterin Y hat den Mietvertrag zwei Monate vor Mieterin Z abgeschlossen. Der Vorgang wurde seitens des Herren X korrekt angezeigt und beantwortet.“


Vorausgesetzt, dass beide Mieterinnen eigenständige Mietverträge abgeschlossen haben, wäre - falls hierzu keine weiteren vertragliche Regelungen vorhanden wären - jeder der beiden Mieterinnen Y und Z grundsätzlich berechtigt, ihrerseits von dem „Mietvorrecht“ Gebrauch zu machen und vom Vermieter X zu verlangen, dass sie die dem Dritten angebotenen Hallenflächen anmieten dürfe. Soweit nunmehr beide Mieterinnen gleichzeitig von diesem Recht Gebrauch machen, so hat der Vermieter X ein Problem. Er hat beiden Mieterinnen ein „ausnahmsloses“ - also ein exklusives - Mietvorrecht eingeräumt, kann diese Pflicht aber nicht gegenüber beiden Mieterinnen erfüllen (da ja beide die Fläche exklusiv anmieten wollen).

Selbstverständlich könnte jedoch die Mieterin Y an die Mieterin Z untervermieten, wenn Ersterer insoweit im Mietvertrag ein unbedingtes Recht zur Untervermietung eingeräumt wurde.

Dafür, dass die Klausel ungültig sein sollte, ist nichts ersichtlich. Im Rahmen von Gewerbemietverträgen sind Individualvereinbarungen jederzeit möglich.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Sollten Sie weitere Nachfragen haben, so stehe ich Ihnen unter der kostenlosen Nachfragefunktion gerne zur Verfügung. In diesem Falle bitte ich freundlichst um eine genaue Konkretisierung Ihrer Anfrage.



Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator


Gisselberger Straße 31
35037 Marburg


hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 03.10.2005 | 16:25

Sehr geehrter Anwalt,
beide Mieter haben die Veträge unabhängig voneinander geschlossen.
Jedoch wurde der ersten Mieterin X seitens des Vermieters die Vermietung an eine Dritte, der Mieterin Y angezeigt.

Beide Mieterinnen sind dazu berechtigt, ihrerseits unterzuvermieten. Die Gesamtimmobilie ist durch diese Mietverträge vollständig vermietet.
Es geht darum, ob Mieterin X untervermieten darf, ohne Mieterin Y davon in Kenntnis zu setzen bzw. ihr Einverständnis einzuholen?
Im Vetrag selbst gibt es hierzu keine Regelung.

Welche Pflichten hätte der Vermieter? Wäre er den Mietern zu Schadenersatz verplichtet, sollte ein Mieter von seinem Untervermietungsrecht Gebrauch machen?

Ist die Vorverwendungsklausel bei einer vollständigen Vermietung wertlos, da es ja keine weiteren, zu vermietenden Flächen gibt. Die Klausel könnte ja nur im Falle der Kündigung eines Mietverhältnissen greifen.

Leider ist meine Fragestellung eben wie die Klausel-Formulierung nicht sonderlich fachlich.
Vielen Dank für Ihre Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.10.2005 | 08:44

Sehr geehrter Fragesteller,


leider ist es mir auch anhand Ihrer Nachfrage nicht möglich, den Sachverhalt ausreichend aufzuklären. Dies mag daran liegen, dass nunmehr in Ihrer Nachfrage die Buchstaben X, Y und Z offensichtlich anders verwendet werden als dies in der ursprünglichen Fragestellung der Fall war.

Grundsätzlich ist die geschilderte Klausel gültig und damit auch nicht "wertlos". Der Fall, der in der Klausel beschrieben wird, greift eben nur dann, wenn tatsächlich freie Räumlichkeiten vorhanden sind und an Dritte weitervermietet werden können.

Der Vermieter ist - wenn er beiden Mieterinnen exklusiv das Recht, frei werdende Räumlichkeiten zu mieten - grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet, wenn beide Mieterinnen zeitgleich diese Räumlichkeiten exklusiv anmieten möchten. Der Vermieter könnte dann nämlich nur gegenüber einer Mieterin erfüllen (und ihr die Räumlichkeiten vermieten), während die andere leer ausginge.

Ich hoffe, Ihnen mit der Nachbeantwortung der Frage geholfen zu haben.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator


Gisselberger Straße 31
35037 Marburg


hein@haftungsrecht.com
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