Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Wann eine Kündigung durch den Vermieter möglich ist, ergibt sich aus § 573 BGB
Zitat:§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Problematisch an einer Eigenbedarfskündigung ist, dass diese immer nur dann durchgreift, wenn sie auch tatsächlich planen, die Mietsache für sich oder Angehörige nutzen zu wolle. Wichtig ist hierbei, dass sie auch angeben müssten, wegen welcher Person die Eigenbedarfskündigung erforderlich ist. Sollten die Mieter daher der Kündigung widersprechen, so wäre es fraglich, ob sie eine solche Absicht zur eigenen Nutzung zur Überzeugung des Gerichtes nachweisen können.
Eine Kündigung kann zudem auf die Verletzung von vertraglichen Pflichten gestützt werden. Hier kommt insbesondere das nicht ordnungsgemäße Abstellen von Gegenständen als auch die ungerechtfertigte Mietminderung wegen des Stellplatzes in Betracht. Bei dem nicht ordnungsgemäßen Abstellen handelt es sich mindestens um eine Verletzung der Nebenpflichten aus einem Mietvertrag, sofern nicht in dem Vertrag selbst eine passende Regelung enthalten ist.
Sie sollten ihren Mieter daher jeweils abmahnen und ihn auffordern, ein solches Verhalten in Zukunft zu vermeiden. In Bezug auf die Mietminderung wegen des Stellplatzes sollten sie ihm ebenfalls mitteilen, dass hierzu keine Grundlage besteh und ihm mitteilen, dass somit die gesamte Summe zu zahlen ist. Verstößt ihr Mieter in der Folge dennoch erneut dagegen, so haben sie eine Grundlage für eine Kündigung.
Die anderen von ihnen geschilderten Tatsachen reichen hingegen für eine Kündigung bzw. eine Abmahnung mit anschließender Option einer Kündigung nicht aus.
Der Vollständigkeit halber möchte ich sie jedoch darauf hinweisen, dass der Mieter bei einer Kündigung nach § 574 BGB die Möglichkeit hat, dieser zu widersprechen unter dem Hinweis darauf, dass die Kündigung für ihn eine unbillige Härte darstellen würde.
Zitat:§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Da sie angeben, dass die Mieter 2 Kinder haben, scheint ein solcher Widerspruch leider auch nicht ganz unwahrscheinlich, insbesondere mit Blick auf die steigenden Preise am Wohnungsmarkt.
Nicht desto trotz sollte sie dies nicht davon anhalten, über eine Kündigung nachzudenken und diese nach erfolgter Mahnungen auch auszusprechen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
