Sehr geehrter Fragesteller,
ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:
Als Käufer der Doppelhaushälfte treten Sie nach § 566 BGB
in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, so dass die mietvertraglichen Kündigungsfristen einzuhalten sind und Sie darüber hinaus grundsätzlich auch an einen wirksam vereinbarten Kündigungsverzicht gebunden sein werden.
Besteht das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, bei einer Dauer des Mietverhältnisses von 5 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate und bei einer Mietvertragsdauer von 8 Jahren ist mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten zu kündigen (§ 573 c BGB
).
Weiterhin wird ist Ihr ernsthafter Wunsch, nunmehr in der von Ihnen erworbenen Doppelhaushälfte wohnen zu wollen, grundsätzlich als Eigenbedarfsgrund im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
anerkannt werden, es sei denn es liegt Rechtsmissbrauch vor - wie beispielsweise ein nur vorgeschobener Selbstnutzungswillen – , was nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung jedoch nicht der Fall ist.
Handelt es sich um einen nur befristeten Kündigungsausschluss und ist hiernach eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, können Sie das Mietverhältnis unter Einhaltung der vorgenannten Kündigungsfristen ordentlich kündigen. Aus Beweisgründen sollte das Kündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein versandt werden. In dem Kündigungsschreiben müssen Sie den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs detailliert darstellen, d.h. es sind die Tatsachen, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt, konkret mitzuteilen. In Ihrem Kündigungsschreiben sollten Sie die Mieter weiterhin darauf hinweisen, dass diese der Kündigung gem. § 574 BGB
bis spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist widersprechen können und Sie andernfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen werden. Räumen die Mieter die Wohnung nicht innerhalb der ordentlichen Kündigungsfrist, müssten Sie eine Räumungsklage erheben. Da die Mieter ab einer Kündigung verpflichtet sind, sich um einen Ersatzwohnraum zu bemühen, wird selbst im Hinblick auf das ggf. bestehende Erfordernis einer behindertengerechten Wohnung das Vorliegen eines Fortsetzungsanspruchs eher zweifelhaft sein, so dass die Aussichten einer Räumungsklage erfolgversprechend sein werden. Als Alternative zu dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung sollte die Schließung einer Mietaufhebungsvereinbarung, in der ein verbindlicher Räumungstermin festgelegt wird, in Betracht gezogen werden.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
Diese Antwort ist vom 05.01.2007 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Eine MAV scheint mir auch das sinnvollste zu sein.
Hier noch einmal nachgehakt:
Tritt man ohne Umschweife in den Mietvertrag ein, oder kann/muss ab Umschreibung ein neuer, z.B. befristeter Mietvertrag mit anderen Modalitäten abgeschlossen werden ?
Wie ist es mit den Verpflichtungen der Kaution und der anderen Zahlungen, muss der
alte Vermieter(also Verkäufer) dies alles ablösen (an mich oder den Mieter), oder habe ich den schwarzen Peter und bin ohne Ausgleich des Verkäufers die Kaution etc. schuldig?
Sehr geehrter Fragesteller,
1. Als Erwerber treten Sie nach § 566 BGB
in das bestehende Mietverhältnis ein, Sie sind somit Rechtsnachfolger des veräußernden ehemaligen Vermieters. Dies bedeutet, dass es gerade nicht des Abschlusses eines neuen Mietvertrages bedarf und Sie dementsprechend auch keinen Anspruch auf Abschluss eines solchen haben.
2. Für sämtliche Ansprüche, die vor der Zeit der Veräußerung fällig geworden sind und in die der Erwerber damit nicht eingetreten ist, weil sie nicht in die „Dauer seines Eigentums“ fallen, haftet der ehemalige Vermieter. Hierunter werden also beispielsweise Nebenkostenabrechnungen fallen, die Abrechnungszeiträume vor dem Vermieterwechsel betreffen: Der Ausgleich erfolgt zwischen dem ehemaligen Vermieter und dem Mieter. Weiterhin haftet der bisherige Vermieter wie ein Bürge für die Verletzung vertraglicher Pflichten des Erwerbers nach der Veräußerung ( § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB
). Dies gilt allerdings nur bis zur Kenntnis des Mieters von der Veräußerung: Der Vermieter wird dann von der Haftung ab dem Zeitpunkt befreit, zu dem die erstzulässige Kündigung das Mietverhältnis beendet hätte.
3. Hinsichtlich der Kaution gilt § 566 a BGB
. Hiernach tritt ein Übergang der Sicherheit kraft Gesetzes ein. Dies bedeutet, dass der Erwerber zur Rückgewähr der Kaution unabhängig davon verpflichtet ist, ob er die Sicherheit von dem Veräußerer erhalten hat. Darüber hinaus hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Rückgewähranspruch gegen den Veräußerer, wenn er die Kaution von dem Erwerber nicht verlangen kann (§ 566 a Satz 2 BGB
).
Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
