Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:
( 1 ) Sie sollten sich gegenüber der Forderung für Nebenkosten 05 auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen können, da Sie ja einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution haben. Die Mietkaution selbst kann jedoch erst nach Abrechnung der Nebenkosten 06 rechtssicher eingefordert werden. Der Bundesgerichtshof nimmt bei einer Kautionsabrede nämlich regelmässig eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter dahingehend an, dass die Kaution auch als Sicherheit für Forderungen aus Nebenkostennachzahlungen dienen soll.
( 2 ) Daher rate ich nicht zur Klage auf Rückzahlung der Kaution vor Abrechnung in 07. Sollte in 07 für 06 keine Abrechnung erfolgen, so ist Klage auf Rückzahlung der 700,00 €uro geboten.
( 3 ) Wird in einem Protokoll festgehalten, dass die Mieträume einwandfrei und in vertragsgemäßem Zustand vom Mieter zurückgegeben wurden, liegt hierin regelmäßig ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters, sodass der Vermieter mit Ansprüchen insoweit ausgeschlossen ist. Ein wechselseitiger Anspruch der Mietvertragsparteien auf Erstellung eines Protokolls besteht jedoch nicht, sodass Sie auch keine Herausgabe des Protokolls gerichtlich durchsetzen könnten. Sollte der Vermieter noch Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache geltend machen, so ist zu beachten, dass solche Ansprüche ohnehin nach sechs Monaten ab Wohnungsübergabe verjährt sind. Auf die Verjährung müssten Sie sich ausdrücklich berufen.
Ich hoffe Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Vielen Dank für Ihre Antwort.
habe ich es richtig verstanden, dass wir
1. ... die Nebenkostennachzahlung für 2005 vorerst nicht bezahlen müssen?
2. ... im ungünstigsten Fall bis Dezember 2007 warten müssen, bis die Nebenkostenabrechnung 2006 erstellt ist und wir die Kaution zurück erhalten würden?
Ist es nicht verhältnismäßiger, wenn der Vermieter jetzt eine Verrechnung vornimmt und lediglich die für 2006 zu erwartende Nachzahlung zurückhält? Dies sind in keinem Fall 700 EUR, sondern 200-300 EUR. Müsste die Differenz nicht sofort bzw. nach maximal 6 Monaten ausgezahlt werden?
Vielen Dank für Ihre Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:
1. Ja
2. Ja
Ergänzend zum Zurückbehaltungsrecht des Vermieters führe ich wie folgt aus:
Es ist schon klar, dass die zu erwartende Nebenkostennachzahlung kaum über 200,00 €uro liegen wird, da ja die Wohnung zum Oktober übergeben wurde. Allerdings billigen die Gerichte den Vermietern grundsätzlich ein über den zu erwartenden Nachzahlungsbetrag hinausgehendes Zurückbehaltungsrecht zu. Ein Zurückbehaltungsrecht ist eben nicht mit einem Aufrechnungsrecht gleichzusetzen. Außerdem muss der Vermieter ja auch die Kaution verzinslich anlegen. Daher kann ich Ihnen derzeit nicht zu einer Klage raten.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Die von Ihnen angegebenen 6 Monate gelten allgemein als Richtvorgabe, bis zu welchem Zeitpunkt eine Abrechnung spätestens erfolgt sein sollte. Im Einzelfall kann diese Zeitspanne jedoch überschritten werden, wenn nämlich der Vermieter selbst noch nicht die erforderlichen Unterlagen zur Abrechnung erhalten hat.
