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Anspruch auf Kopien zur Betriebskostenabrechnung


23.10.2005 00:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

am 21.07.2005, haben meine Eltern, aufgrund überdurchschnittlich hoher Heiz- und Wasserkosten, sowie Unstimmigkeiten bei den Nebenkosten, schriftlich Widerspruch gegen ihre Betriebskostenabrechnung 2004 (Eingang 14.07.05), mit Abrechnungszeitraum 01.01.04 - 31.12.04, eingelegt. Die gesamten Betriebskosten belaufen sich auf 1.552,59 € davon sind 656,12 € Heizkosten, 252,80 € Warmwasserkosten und 643,67 € Hausnebenkosten. Die Abrechnung endete bei einer Vorauszahlung von 1368,00 €, mit einem Nachzahlungsbetrag von 184,59 €. Die betreffende Wohnung in einem Achtfamilienhaus wird von meinen Eltern seit 1993 bewohnt, die Wohnfläche beträgt 43,53 m², das Wohnzimmer hat eine Grundfläche von 16,87 m².

Grundsätzlich geht es in diesem Fall um den Anspruch auf die Übersendung von Fotokopien der originalen Belege und Rechnungen der Betriebskostenabrechnung von 2004, welche meine Eltern zur Prüfung durch eine kompetente Stelle (Fachanwalt) anforderten. Dagegen verweigert sich der Vermieter bis heute konsequent.

Bislang erfolgte ein Schriftverkehr mit fünf Schreiben beider Seiten, das sechste und letzte Schreiben des Vermieters, wurde am 12.10.05, von seiner anwaltlichen Vertretung geschickt. In diesem Schreiben wird die Vollmacht zur anwaltlichen Vertretung versichert und die Beauftragung zur Beitreibung der Nachzahlungsforderung erklärt. Der Erstattung des offenen Nachzahlungsbetrag von 184,59 €, wird mit einer Frist zum 27.10.2005, auf das Anderkonto des Anwalts gefordert. Bei nicht fristgerechtem Zahlungseingang werde der Anwalt seiner Mandantin die gerichtliche Geltendmachung der Forderung empfehlen. Der gesamte Inhalt des anwaltlichen Schreibens wird am Ende meiner Ausführung dargelegt.

Dazu gibt es noch eine Vorgeschichte, welche im Zusammenhang (Nebensache, aber Teil des Schriftverkehrs und letztendlich indirekt von Bedeutung) mit der Modernisierung der Heizungsanlage 1997, steht. Ab diesem Zeitpunk gab es ständig Probleme mit der Heizung. Infolge der Modernisierung funktionierte der im Wohnzimmer meiner Eltern verbaute Heizkörper (1300mm, Umrechnungsfaktor 1,3), nicht mehr. Die gesetzlich vorgeschriebene Raumtemperatur wurde in diesem Zimmer nie mehr erreicht, da der Heizkörper großflächig kalt blieb. Zur Mängelbeseitigung wurde im Auftrag des Vermieters, ein anscheinend überdimensionierter Heizkörper (1600mm, Umrechnungsfaktor 1,6) verbaut. Der Einbau eines solch großen Heizkörpers war aber nicht der Wunsch meiner Eltern (wird so ständig vom Vermieter und dessen Anwalt interpretiert), sondern allein die Entscheidung des Vermieters um anscheinend sicherzustellen, die gesetzlich vorgeschriebene Raumtemperatur zu erreichen und diesen Fall zu beenden. Meine Eltern wurden zu dieser Maßnahme nicht einmal gefragt oder auf evtl. höhere Folgekosten für Heizung hingewiesen. Zusätzlich haben sich die reinen Verbrauchswerte mit diesem überdimensionierten Heizkörper, gegenüber dem Verbrauch des ursprünglichen Heizkörpers, ca. verdoppelt (ab1998, mit ständig ansteigender Tendenz). Zu diesem Zeitpunkt waren es noch 1188,80 HKV, die letzten Abrechnungen von 2003 und 2004, weisen Verbrauswerte von 2948,80 HKV bzw. 2606,40 HKV aus. Das entspricht Steigerungsraten von 148 % und 119 %. Gegenüber 1998.

Nun zum eigentlichen Verlauf der Sache. Anlässlich eines persönlichen Gesprächs am 21.07.05, zwischen meinem Vater und dem GF der Wohnungsverwaltung, Herr J., sollten mögliche Ungleichmäßigkeiten aus der Betriebskostenabrechnung 2004 und die Ursache für die Entstehung der hohen Heizkosten besprochen werden. Herr J. war entgegen der Meinung meines Vaters der Ansicht, dass durch den Einbau (1998) des größeren Heizkörpers im Wohnzimmer meiner Eltern, keine zusätzlichen Heizkosten entstehen würden. Er behauptete, dass aufgrund dieser Maßnahme sogar eine Heizkosteneinsparung möglich sei und versuchte dies anhand abstrakter Beispiele zu suggerieren. Von höheren Kosten, ausschließlich bedingt durch unbeabsichtigtes Überheizen, war keine Rede. Im Fall von angenommen identisch hoher Energieabnahme (gleicher Jahresverbrauch) dieser zwei unterschiedlichen Heizkörper, z.B, bei Erreichung der jeweils gleichen Raumtemperatur, würden allein aufgrund des Umrechnungsfaktors (1,6 statt 1,3)) für die Nutzung des größeren Heizkörpers gegenüber der Nutzung des kleinen Heizkörpers, ungerechtfertigte Kosten anfallen. Außerdem schlug Herr J., meinem Vater zur weiteren Vermeidung von Kosten im Fall der Heizungssache, die Beauftragung eines Gutachters vor. Die Kostenübernahme für diesen, müsse die unterlegene Partei tragen. Dazu bestand aber aus Sicht meines Vaters kein Grund. Herr J. trug durch sein destruktives verhalten im weiteren Verlauf dieser Unterredung, leider nicht zu einer passenden Erklärung oder akzeptablen Lösungsvorschlag, in dieser Sache bei. Da meine Eltern (63 und 65 Jahre alt, mit kleiner Rente) keine Fachleute sind, konnten sie die pauschalen Aussagen ihres Hausverwalters über Einsparungen an Heizkosten so leider nicht nachvollziehen. Ihre Heiz- und Nebenkostenabrechnung wiesen auch keine geringeren Belastungen aus, im Gegenteil, sie verzeichneten in den letzten beiden Jahren einen extrem hohen Anstieg dieser Kosten. Nach einer Modernisierung der gesamten Hauses 1997, mit neuer Heizungsanlage, Vollwärmedämmung und Isolierglasfenstern, sollten sich eigentlich dauerhafte und nachweisliche Einsparung an Heizenergie abzeichnen.

Folglich baten meine Eltern, in ihrem ersten Schreiben vom 21.07.2005, verbunden mit dem Widerspruch, den Vermieter hinsichtlich der momentan sehr hohen Betriebskosten, um eine Stellungnahme. Auf das destruktive Verhalten des Hausverwalters, im o.g. persönlichen Gespräch wurde hingewiesen. Hierzu forderten meine Eltern eine schriftliche Erklärung, ob eventuell ein Zusammenhang zwischen dem stetig steigenden Verbrauch an Heizenergie und dem z.Z. in ihrem Wohnzimmer installierten Heizkörper bestehen könnte. Weiterhin baten Sie, um die Überprüfung der gesamten Heizungsanlage des Hauses auf mögliche Mängel, bzw. ihre Leistungsfähigkeit, oder den entsprechenden Rückbau auf einen neuen, funktionierenden, dem Stand der Technik und der Raumgröße entsprechenden Heizkörper. Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestraumtemperatur könnte nach Annahme meiner Eltern sicher wie früher auch, mit einem funktionierenden Heizungssystem und einem richtig dimensionierten, wie ursprünglich verbauten Heizkörper, erreicht werden. Außerdem wurde der Vermieter um eine Stellungnahme gebeten, ob der Einbau eines derartig großen Heizkörpers in diesen kleinen Raum, ohne Zustimmung des Mieters erlaubt und nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit und Energieeinsparung, zulässig sei. Bis zur endgültigen Abklärung der Sache wurde angekündigt, den Nachzahlungsbetrag von 184,59 €, nur unter Vorbehalt zu zahlen.

Antwort des Vermieters vom 21.07.05 auf das erste Schreiben meiner Eltern.
Er könne keinen Fehler in der Betriebskostenabrechnung feststellen, der höhere Energieverbrauch entstehe nur durch das individuelle Heizverhalten, die Heizanlage werde ständig überprüft, der Einbau des größeren Heizkörpers wäre auf Wunsch meiner Eltern geschehen. Der geforderte Rückbau der Heizung auf den ursprünglich verbauten Heizkörper wäre aufgrund der Entstehung unnützer Kosten nicht möglich. Der Vermieter forderte den Nachzahlungsbetrag, ohne Vorbehalt zu überweisen.

Daraufhin wurden dem Vermieter mit der Bitte um Abklärung, im zweiten Schreiben meiner Eltern, vom 04.08.05, die genauen Einwendungen zur Betriebskostenabrechnung in einem zweiseitigen Anhang mit fünf Aufzählungspunkten, wie folgt ausführlich dargelegt. Die aktuelle Heizkostenabrechnung wies gegenüber der Abrechnung von 2003 eine überdurchschnittliche Steigerung beim Kaltwasserverbrauch von fast 31 % und beim Warmwasserverbrauch von fast 16 % aus. Einen solch hohen Verbrauch konnten sich meine Eltern nicht erklären. Die in der Abrechnung aufgeführten Brennstoffkosten von 6.033,42 € für 77.632 kWh Gas (keine weiteren Angaben wie sich die Kosten, z.B. Gas-Preis, usw. zusammensetzen) sind gegenüber anderen Anbietern fast doppelt so hoch. Außerdem waren unter der Position Ausgaben, zu Punkt 1 Wasser/Abwasser die Einzelkosten für die Wasserversorgung und das Abwasser nicht nachvollziehbar (eine Gesamtsumme von 2.762,65 €). Der Vermieter erklärte die Erhöhung der Grundgebühr für das Vorhalten von Wasserversorgungseinrichtung, lt. Satzung des Wasserversorgers mit Änderung zum 01.01.2004. Die Umlage dieser Gebühr soll gemäß § 556, 556a nach m² Wohnfläche erfolgen.
Kosten für Wasser- und Verbundzähler mit einer Größe von:
Nenndurchfluss 2,5 m³/h 8,50 €/Monat (alt 6,40 €) = + 33 %
Nenndurchfluss 6,0 m³/h 41,00 €/Monat (alt 9,71 €) = + 322 %
Nenndurchfluss 10,0 m³/h 152,50 €/Monat (alt 10,23 €) = + 1486 %

Zusätzlich baten meine Eltern, um Kopien und Belege der Heizkostenabrechnung von 1998 bis 2004 ausschließlich für ihre Wohnung, um die Kostenentwicklung über diesen Zeitraum nachzuvollziehen. Weiterhin sollte die genaue Höhe der Einsparungen von Heizkosten (in einem Eurobetrag) für den zuvor genannten Zeitraum, wie vom GF der Wohnungsverwaltung, entsprechend im persönlichen Gespräch am 21.07.05 mit meinem Vater angekündigt, angegeben werden.

Der Umlage der Gebühr für Wasserversorgungsgeräte, welche wahrscheinlich in dieser Höhe sittenwidrig ist und an Wucher grenzt, sowie der gesamten Betriebskostenabrechnung wurde widersprochen, die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung bis zur Berichtigung als nicht fällig erklärt. An der formalen Richtigkeit der Abrechnung wurden Zweifel geäußert, da die Änderung der Umlage für Wasserversorgungsgeräte zum 01.01.04 nicht angekündigt wurde.

Antwort des Vermieters vom 11.08.05, auf das zweite Schreiben meiner Eltern. Der überdurchschnittlich hohe Verbrauch an Wasser und Heizenergie liege nur im Verbrausverhalten des Mieters. Anfragen zur abnormen Höhe des Verbrauchs wurden nicht erklärt, hier wurden lediglich die Ausführungen meiner Eltern zitiert. Die Gebühr für Wasserversorgungsgeräte, begründete man mit dem Verweis auf den § 556 BGB und einer dazugehörigen Kopie der Satzung des Wasserversorgers, als umlagefähige Betriebskosten. Zur Heizkostenentwicklung wurde anstatt der geforderten Kopien der originalen Belege und Rechnungen, eine Excel-Tabelle mit der Verbrauchsentwicklung in Anlehnung an die Heizkostenabrechnung von 1997 bis 2004 beigefügt. Dazu wurde außerdem geäußert, Zitat: „Abschließend sei bemerkt, dass auf die Übergabe der Kopien für Heizkostenabrechnung der Jahre 1997 bis 2004 verzichtet wurde, da diese bereits vorliegen und durch die Tabellenübersicht nachvollziehbar ist“. Die von meinen Eltern geforderte schriftliche Erklärung zur Einsparung von Heizkosten blieb aus. Der Vermieter bittet um Ausgleich der offenen Forderungen.

Im dritten Schreiben vom 02.09.05, teilten meine Eltern mit, das die Angaben des Vermieters nicht aussagekräftig genug sind, um genaue Erkenntnis über die zu hohen Heiz- und Nebenkosten zu gewinnen. Sie erklärten, dass sich die Heizkosten für diese kleine Wohnung auf dem durchschnittlichen Niveau eines Einfamilienhauses befinden und dass das sicher nicht nur an ihrem Heizverhalten liegt. Sie bemängelten, dass der Vermieter anstatt auf die ausführlich gestellten Fragen aus dem Schreiben vom 04.08.05, zu antworten, auswich und nur Auszüge aus Verordnungen und Tabellen ohne Aussagekraft schickte, sowie die geforderten Unterlagen verweigerte. Der Aussage des Vermieters zum Einbau des größeren Heizkörpers wurde widersprochen. Es wurde klargestellt, das es grundsätzlich nicht um unseren individuellen Wärmebedarf handelte, sondern ausschließlich darum, dass die gesetzlich vorgeschriebene Mindesttemperatur mit dem ursprünglich installierten Heizkörper nie erreicht wurde. Dem Vermieter wurde erklärt, das der Einbau des größere Heizkörper ohne uns zu fragen und folglich auch ohne unser Einverständnis erfolgte und wir einfach übergangen wurden.

Der Vermieter wurde bezüglich der oben aufgeführten Gründe aufgefordert, die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen 2004, zur Prüfung durch einen Fachanwalt zu überlassen. Es wurde um schnellstmögliche Zusendung (mit dem Verweis auf den Rechtsanspruch) von Fotokopien aller zugrundeliegenden Belege und Rechnungen für o.g. Abrechnung, gebeten. Nach anwaltlicher Überprüfung mit einem positiven Ergebnis, sicherten meine Eltern die sofortige Begleichung des Nachzahlungsbetrags zu. Bis dahin wurden die Forderungen als nicht fällig.

Antwort des Vermieters vom 09.09.05, auf das dritte Schreiben meiner Eltern.
Sie wären in ihrem Schreiben vom 02.09.05 wieder nicht konkret geworden, was an der Betriebskostenabrechnung 2004 falsch sei. Die schlichte Behauptung die Betriebskostenabrechnung wäre zu teuer, würde zur positiven Bearbeitung nicht ausreichen. Es sei keine nachvollziehbare Begründung hierfür abgegeben worden und deshalb müsse auf Zahlung innerhalb der Frist bestanden werden. Die Abrechnung könne durch einen Rechtsbeistand geprüft werden, was schon in den letzten vier Wochen möglich war. Ohne konkrete Informationen, welche Detailbelege benötigt würden, wäre eine Zuarbeit nicht möglich. Um unnötigen Aufwand zu vermeiden, und die notwendigen Kopien abzufordern, werden meinen Eltern oder deren Rechtsbeistand um Aufsuchung der Geschäftsstelle der Verwaltung gebeten. Auf die ausführlichen Fragen 1-5 werde nicht mehr eingegangen, da hierzu in persönlichen Gesprächen umfangreiche Erläuterungen abgegeben wurden.

Im vierten Schreiben vom 14.09.05, forderten meine Eltern, erneut alle für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2004 zugrundeliegenden Belege und Rechnungen in Kopie, um diese von einem Anwalt prüfen zu lassen.

Die Forderung wurde unter Fristsetzung, bis zum 23.09.2005, mit der Bitte, die schon in ihrem Schreiben vom 02.09.2005, genannten Unterlagen zu übersenden. Dazu wiesen Sie nochmals auf ihren gesetzlichen Anspruch auf die Rechnungen und Belege in Kopie (siehe Anlage) hin.

Als Anlage wurde in Kopie, das Urteil des LG Duisburg (13 S 208/01) beigelegt

Antwort des Vermieters vom 20.09.05, auf das vierte Schreiben meiner Eltern.
Sehr geehrte Frau B., sehr geehrter Herr B.,
hiermit übersenden wir Ihnen die Heizkostenverrechnungskopien der Jahre 1999 – 2004 lt. Ihrem schreiben vom 14.09.2005.
Anbei eine Rechnung für Kopierkosten. Gefordert werden für 60 Kopien(35 Seiten), 60 x 0,26 € = 15,60 € + 16% Mwst. = Gesamt 18,10 €.

Im fünften Schreiben vom 28.09.05, bestätigten meine Eltern den Erhalt der nicht geforderten Heizkostenrechnungskopien von 1998 bis 2004 (lt. Anschreiben der Verwaltung, von 1999 bis 2004) für die gesamte Wohneinheit, Am W. in K. Der Vermieter wurde daran erinnert, die Übersendung genau dieser Unterlagen (damals von meinen Eltern aber nur für Ihre Wohnung gefordert und nicht für das gesamte Haus) mit der Begründung (lt. Schreiben der Verwaltung, vom 11.08.05), die Heizkostenabrechnungen von 1997 bis 2004 (ursprünglich nur ab 1998 bis 2004 von meinen Eltern gefordert) würden vorliegen und seien durch die Tabellenübersicht nachvollziehbar, verweigert.

Es wurde mitgeteilt, das dementsprechend bewusst auf die Einforderung zurückliegender Abrechnungen verzichtet wurde. Das man den folgenden Schreiben vom 02.09.05/14.09.05 entnehmen konnten, das meine Eltern demnach zur Prüfung der ausschließlich letzten Betriebskostenabrechnungen, nur Kopien für das Jahr 2004 und nicht wie vom Vermieter (lt. Schreiben Ihrer Verwaltung, vom 20.09.05), fälschlicherweise behauptet, für 1999 bis 2004, beanspruchten.

Es wurden alle der Abrechnung zugundeliegenden Rechnungen und Belege für einen genau definierten Abrechnungszeitraum (2004), wie in den vorangegangen Schreiben vom 02.09.05 und 14.09.05 mehrfach geschehen, gefordert. Die bis heute verweigerte Übersendung der richtigen Rechnungskopien zu den o.g. Abrechnungen wurde angemahnt. Es wurde bemängelt, dass die mündlichen und schriftlichen Anfragen meiner Eltern aus unerklärlichen Gründen stets nur unsachlich kommentiert, oder teilweise falsch, bzw. nicht beantwortet wurden. Die Rückgabe der aus welchem Grund auch immer, unnötigerweise zugesandten falschen und von meinen Eltern nicht mehr geforderten Unterlagen wurde angekündigt. Unter Fristsetzung bis zum 14.10.05, erfolgte die Forderung zur Überlassung der Betriebskostenabrechnungen (warme- und kalte Betriebskosten) für die Wohnung (2023+004) und ausschließlich für das Jahr 2004, zwecks Überprüfung durch einen Anwalt. Die Betriebskostenabrechnungen für 2004 wurde bis zur Übersendung der geforderten Fotokopien weiterhin als unwirksam und den Nachzahlungsbetrag als nicht fällig erklärt. Nach Zugang der o.g. Kopien, werde die sofortige Prüfung der Rechnungen durch einen Fachanwalt veranlasst. Mit Bestätigung der Richtigkeit der Abrechnungen erfolge die Überweisung des Nachzahlungsbetrags unverzüglich auf das Konto des Vermieters. Die Bezahlung der Rechnung für die nicht geforderten Kopien vom 20.09.05, in Höhe von 18,10 €, wurde verweigert. Zu Entlastung meiner Eltern erfolgte die Rückgabe der Kopien für Heizkostenabrechnungen von 1998 bis 2004

Antwort des Vermieters vom 12.10.05 auf das fünfte Schreiben meiner Eltern. Das Schreiben wurde am 12.10.05, von der anwaltlichen Vertretung des Vermieters geschickt. In diesem Schreiben wird die Vollmacht zur anwaltlichen Vertretung versichert, der Erhalt des Schriftverkehrs zur Betriebskostenabrechnung 2004 bestätigt und die Beauftragung zur Beitreibung der Nachzahlungsforderung erklärt. Nach deren Durchsicht der Akten, hätten meine Eltern im Sinne des § 556 III S. 5 BGB, keine konkreten Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erhoben. Der Anspruch auf Zusendung von Kopien der Originalabrechnungsbelege wurde mit dem Verweis auf die Zumutbarkeit lt. Urteilen (AG Bremen, 02.04.2004, WuM 2005,129, ebenso LG Zwickau 06.12.2002 – 6 S 176/02) ausgeschlossen, da sich die Geschäftsstelle des Vermieters am Ort der Mietsache befindet. Es wird auf das Recht zur Einsichtrecht in die Originalabrechnungsbelege auf der Geschäftsstelle des Vermieters hingewiesen. Meinen Eltern wird unterstellt, dass sie es für selbstverständlich hielten, dem Vermieter die Rechnung für Kopien nicht zu begleichen. Deshalb werde dieser auch keine neuen Kopierkosten in dieser Angelegenheit verursachen. Insgesamt lägen keine begründeten Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung 2004 vor. Der Nachzahlungsbetrag von 184,59 €, wird mit einer Frist zum 27.10.2005, auf das Anderkonto des Anwalts gefordert. Bei nicht fristgerechtem Zahlungseingang werde der Anwalt seiner Mandantin die gerichtliche Geltendmachung empfehlen.

Hier meine Fragen:

Stimmt es, dass meine Eltern im Sinne des § 556 III S. 5 BGB, keine konkreten Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung 2004 erhoben haben? Ich glaube das genügend und ausführliche Einwendungen gemacht wurden.

Stimmt es, das der Anspruch auf Zusendung von Kopien der Originalabrechnungsbelege lt. Urteilen, (AG Bremen, 02.04.2004, WuM 2005,129, ebenso LG Zwickau 06.12.2002 – 6 S 176/02) ausgeschlossen ist, wenn sich die Geschäftsstelle des Vermieters am Ort der Mietsache befindet? Meine Eltern haben ständig beteuert die Belege von einem Anwalt prüfen zu lassen, da sie sich selbst nicht für kompetent genug halten und keine Vertretung zur Einsichtnahme am Ort haben. Es wäre also für sie unzumutbar Einsicht zu nehmen, um dann unverrichteter Dinge zugehen. Muss ein Anwalt, ein Mitarbeiter der Verbraucherzentrale oder eine andere Vertretung wenn er nicht am Ort des Vermieters wohnt, erst die Geschäftstelle des Vermieters aufsuchen um Einsicht in die Belege nehmen, oder haben sie einen Rechtsanspruch auf Zusendung von Kopien? Ich würde und könnte meinen Eltern auch helfen. Leider ist beträgt die Entfernung zwischen unseren Wohnorten 550 km. Da ich beruflich örtlich gebunden bin, ist für mich die Einsichtnahme am Ort meiner Eltern nicht ohne weiteres möglich.

Gibt es eine Frist zur Einsichtnahme in die Originalbelege, wie können meine Eltern einen evtl. Anspruch darauf wahren. Der Anwalt verwies im o.g. Schreiben auf dieses Recht. In der Betriebskostenabrechnung 2004, wird auf die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen während der Sprechzeiten in den Geschäftsräumen ohne zeitliche Fristsetzung verwiesen.

Mit welchen Folgen haben meine Eltern zu rechnen, wenn sie die Frist bis zum 27.10.05 verstreichen lassen und den Nachzahlungsbetrag von 184,59 € nicht begleichen. Wäre es ratsam sich verklage zu lassen?

Besteht die Möglichkeit, den Nachzahlungsbetrag unter Vorbehalt zu begleichen, um den Anspruch auf Einsichtnahme zu wahren.

Hätte der Vermieter die Änderung der Umlage für Wasserversorgungsgeräte zum 01.01.04 nicht eher ankündigen müssen, oder darf er diese Gebühr trotz der beträchtlichen Kostensteigerung einfach umlegen.

Wenn ein Vermieter anstatt der geforderten und eindeutig definieren Unterlagen, nicht geforderte Belege verschickt und dann noch eine möglicherweise überhöhte Rechnung dazulegt (35 Kopien/Seiten geschickt, aber 65 Kopiervorgänge in Rechnung gestellt), darf er sich nicht wundern, wenn der Mieter diese Rechnung selbstverständlich nicht bezahlt. Außerdem haben meine Eltern in allen Schreiben versichert, für die Kosten der geforderten Kopien im angemessenen Umfang aufzukommen.

Insgesamt haben sich in der Mietsache meiner Eltern seit 1993 (Umzug im Haus) und seit der Modernisierung des gesamten Hauses 1997 mehrere Unstimmigkeiten ergeben. So wurden 1993, in der Wohnung meiner Eltern und 1997 in den anderen sieben Wohnungen, die Fenster getauscht. Der Umbau wurde als Modernisierung deklariert. Die alten Doppelfenster mit Holzrahmen wurden durch Doppelfenster mit Kunststoffrahmen ersetzt. Meinen Eltern wurde deswegen eine schriftliche Mieterhöhung von 16% angekündigt. Dagegen legten sie Widerspruch ein. Der Vermieter senkte die Mieterhöhung daraufhin auf 7% ab, womit sich meine Eltern zufrieden gaben. Meiner Meinung nach war das keine Modernisierung sondern eine Sanierung. Die Kosten dafür dürften meines Wissens nicht auf die Mieter umgelegt werden. Stimmt das? Wenn ja, kann man heute noch rechtliche Schritte dagegen einlegen oder ist die Sache verjährt. Darf der Vermieter jeden beliebig großen Heizkörper (1600 mm) in einen Raum von 16,87 m² verbauen. Gibt es dazu eine Gesetzgebung oder Vorschrift? Könnten meine Eltern evtl. auf einem Rückbau des Heizkörpers (1300 mm) bestehen?

Vielen Dank im Voraus, sollte die Beantwortung meiner Fragen ein Mehraufwand erfordern kontaktieren Sie mich bitte. Mir liegt sehr viel daran, in diesem Fall evtl. für meine Eltern, Recht zu bekommen. Da sie sich anwaltliche Hilfe aus finanziellen Gründen nicht leisten können, haben sie sich schon mehrmals nicht gegen ihren Vermieter wehren können. Aus meiner Sicht ist es Zeit hier etwas zu tun!
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


ohne detaillierte schriftliche Nachweise über die einzelnen Positionen der Nebenkostenabrechnung vorliegen zu haben, sind Ihre Eltern nicht verpflichtet, die Rechnung zu akzeptieren, haben auch einen Auskunftsanspruch bezüglich entsprechender Belege und Rechnungen, sie müssen lediglich die Kopierkosten des Vermieters übernehmen, so die herrschende Rechtsprechung.

Bei preisgebundenem Wohnraum folgt der Anspruch auf Ablichtungen anstatt bloßer Einsichtnahme am Sitz des Vermieters aus § 29 NMV 1970, bei anderen Mietverhältnissen besteht in strittigen Fällen – wie dem vorliegenden – ein solches Recht aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, da es in der Regel nicht zumutbar ist, eine sofortige rechtliche Überprüfung der Berechnung vor Ort vorzunehmen oder vornehmen zu lassen (so LG Frankfurt/M. NZM 2000, 27, sowie LG Köln NZM 2001, 617).

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB läuft gegen Ihre Eltern erst ab dem Zeitpunkt, in dem ihnen eine ordnungsgemäße und nachvollziehbare Abrechnung zugegangen ist.

Sie sollten also den Anwalt des Vermieters unter Hinweis auf die oben zitierte Rechtsprechung anschreiben, die ihnen für die Überprüfung der Abrechnung zustehenden Nachweise anfordern und um Bestätigung bitten, dass die Frist (27.10.2005) nicht einzuhalten ist, sie aber bereit sind, zu bezahlen, wenn und insoweit die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung deren Berechtigung erweist.
(Um zu verhindern, dass Ihre Eltern auf den geforderten Betrag von € 184,59 gerichtlich in Anspruch genommen werden, können diese auch eine Überweisung ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung vornehmen.)

Die Verweigerung der Gegenseite ist also nicht berechtigt. Nur wenn Ihre Eltern nicht bereit wären, die Auslagen für das Zur-Verfügung-Stellen der Kopien zu tragen, könnte der Vermieter ihrem Anspruch auf die Übersendung von Fotokopien entgegentreten.

Solange aber der Vermieter die für ihn erhöhten Kosten für Wasserversorgung, Abwasser, Brennstoff, u.s.w. nachvollziehbar nachweisen kann, ist er auch berechtigt, diese auf die Mieter umzulegen.
Anders nur, soweit die Kosten unnötig sind oder den marktüblichen Rahmen weit übersteigen. Für das Vorliegen von Wucher sind aber Ihre Eltern beweispflichtig, müssen also anhand der angeforderten Unterlagen ein detaillierte Überprüfung am Besten durch Ihren Rechtsbeistand veranlassen.


Haben Sie bitte Verständnis dafür, dass ich im begrenzten Rahmen dieses Forums Ihre sehr ausführliche Schilderung der Vorgeschichte nur auf das Wesentliche hin überflogen habe.

Dazu ist folgendes anzumerken:

Gegen die durch den Einbau der neuen Heizung stark erhöhten Nebenkosten wird im Nachhinein wenig auszurichten sein, da der Vermieter nicht verpflichtet ist, eine einmal funktionierende, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gewährleistende Heizungsanlage wieder auszubauen.

Anders sieht es rechtlich aus, wenn die erhöhten Heizkosten durch einen Mangel an der Heizungsanlage entstanden sind. Dies wird in der Tat nur durch ein Sachverständigengutachten (z.B. im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens vor dem Amtsgericht) zu beweisen sein. Die Kosten hierfür müssten Ihrer Eltern zunächst auslegen und könnten diese dann im Falle des Obsiegens von der Gegenpartei erstattet bekommen.

Der Anspruch auf Rückforderung zu viel gezahlter Miete verjährt nach §§ 195, 199 BGB in drei Jahren von dem Ende des Jahres an, in dem der Anspruch entstanden ist und Ihre Eltern von den die (mögliche) Überhöhung der Miete begründenden Umständen Kenntnis erlangt haben.

Ob allerdings eine Erhöhung um (nur) 7 % angreifbar ist, zumal Ihre Eltern diese über lange Zeit hinweg akzeptiert haben, ist zweifelhaft.


Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften zunächst weitergeholfen zu haben.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2005 | 15:46

Sehr geehrter Herr Dr. Geyer,
vielen Dank für die aufgrund der Fut meiner Fragen umfangreiche Ausführung und die schnelle, sehr präziese und für mich leicht verständliche Beantwortung. Sie haben mich positiv überrascht (Ihre sonntägliche Frühschicht) und mir und damit meinen Eltern sehr geholfen. Ich werde Sie sicher weiterempfehlen.
Ihre Empfehlung, den Anwalt des Vermieters unter Hinweis auf die Rechtsprechung anzuschreiben, um die Nachweise anzufordern, werde ich meinen Eltern nahelegen.
Meine Frage dazu: was wäre im o.g. Falle die Folge, wenn der Anwalt des Vermieters nicht auf die Forderung meiner Eltern eingehen würde oder aufgrund der kürze der Zeit bis zur Rückantwort die Frist zur Zahlung bis zum 27.10.05 verstreichen würde. Sollten meine Eltern um nicht gerichtlich in Anspruch genommen zu werden, den Nachzahlungsbetrag von 184,59 € sicherheithalber vorher ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung überweisen oder verlängern sich die Fristen aufgrund des neuerlichen Schriftverkehrs.

Über eine schnelle Antwort würde ich mich freuen!
Vielen Dank im Voraus

Mit freundlichen Grüßen
Colombo1

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2005 | 17:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

Solange noch keine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt, dürfen Ihre Eltern die Bezahlung des nachgeforderten Nebenkostenanteils zurückhalten.
Da hier aber gerade darüber gestritten wird, ob eine solche ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt oder nicht, besteht ein gewisses Restrisiko, im Falle eines Rechtsstreits zu verlieren.
Ich halte allerdings nach grober Einschätzung der Rechtslage einen Anspruch auf Einsicht in weitere detaillierte Nachweise für gegeben, darüber hinaus auch einen Anspruch, entsprechende Kopien übersandt zu bekommen, da es sich nach der Sachlage für Ihre Eltern als unzumutbar im Sinne der von mir genannten Rechtsprechung darstellt, eine Prüfung vor Ort

Wenn Ihre Eltern die vom Anwalt des Vermieters gesetzte Frist verstreichen lassen, befinden sie sich also möglicherweise doch im Verzug und müssten daher später auch die Anwalts- und Gerichtskosten bezahlen, falls sich die Forderung des Vermieters – nach Prüfung der Heizkostenabrechnung – doch als berechtigt herausstellen sollte.

In Anbetracht der Kürze der noch zur Verfügung stehenden Zeit ist es also durchaus ratsam, sicherheitshalber die Geldsumme – ausdrücklich unter Vorbehalt – zunächst zu überweisen, zumal auch aufgrund der sturen Haltung der Gegenseite mit einem Entgegenkommen nicht zu rechnen ist, und das Geld gegebenenfalls später zurückzufordern.

Eine automatische Verlängerung der am 27.10.2005 ablaufenden Frist durch den Schriftwechsel findet also nicht statt.
Wenn die Nachforderung aber (der Höhe nach oder insgesamt) unberechtigt ist, konnte der Anwalt des Vermieters Ihre Eltern auch nicht rechtswirksam in Verzug setzen. Die gesetzte Frist hätte dann schon von Vornherein keine Gültigkeit.

Ihre Eltern sollten daran denken, in ihrem Schreiben an den Anwalt ihrerseits eine letzte Frist zur Erfüllung des Auskunftsanspruchs zu setzen und für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der Frist die anwaltliche und gerichtliche Durchsetzung ihres Anspruchs ankündigen und dies dann auch in die Tat umsetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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