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Anspruch des Mieters auf eine Nebenkostenabrechnung

23.01.2008 21:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:08
Guten Tag,

a) ich habe als Vermieter eine Nebenkostenabrechnung am 28.12. an meinen Mieter übersandt. Heute, 23.01.2008, bekomme ich vom Mieterbund Post mit dem Hinweis auf eine fehlerhafte Abrechnung. Es würden die Angaben der Gesamtkosten sowie die Verteilerschlüssel fehlen. Diese sollten nachgereicht werden. Auf jedem Fall will der Mieter aber die Nachzahlung mit Berufung auf § 556 Abs. 3 Sätze 2+3 verweigern. Ist das o.K.??

b) Aufgrund einer Insolvenz der Hausverwaltung wurde/ konnte keine NK-Abrechnung für das Jahr 2005 erfolgen. Dies wurde dem Mieter mündlich mitgeteilt. Jetzt verlangt der Mieter dennoch eien Abrechnung für das Jahr 2005. Er würde sonst alle Vorauszahlungen zurückfordrn. Ist das möglich ??
23.01.2008 | 22:55

Antwort

von


(12)
Echter Straße 24
41844 Wegberg
Tel: 02434-4272
Web: http://www.hassiepen-rechtsanwalt.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage gerne wie folgt:

zu a)
Soweit der Mieter nur auf § 556 Abs.3 Satz 2,3 BGB abstellt ist anzumerken:

Sofern es sich um eine Nebenkostenabrechnung aus spätestens dem Jahr 2006 handelt und dessen Abrechnungszeitraum am 31.12. geendet hätte, wäre diese bis zum 31.12.2007 an den Mieter zu übersenden gewesen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Leider geht aus Ihren Angaben nicht hervor, welches Jahr/Abrechnungszeitraum Ihre Nebenkostenabrechnung betrifft.

Sollte der Mieter diese Abrechnung (für 2006) erst nach dem 31.12.2007 erhalten haben, so könnte er sich in der Tat auf § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB berufen. Dies wäre nur ausgeschlossen, wenn Sie den verspäteten Zugang nicht zu vertreten haben. Jedenfalls würde es Ihnen helfen, wenn Sie den Zugang vor/bis 31.12.2007 beweisen könnten (z.B. Einschreiben/Rückschein).

Wichtig ist der Zugang einer wirksamen, d.h. formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist. Auf inhaltliche Richtigkeit kommt es für die reine Fristwahrung i.S.d. § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB nicht an (vgl. BGH NJW 2005, 219).

Hinsichtlich des Inhaltes der Abrechnung könnte allerdings in der Tat ein Problem auftreten, sofern die von Ihnen genannten Angaben fehlen. Grundsätzlich muss eine Abrechnung mindestens eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel (soweit dem Mieter nicht bekannt), die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen enthalten. Ob Ihre Abrechnung den Anforderungen genügt, kann aber nur an Hand der konkreten Unterlagen geprüft werden.


zu b)
Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Abrechnung der Nebenkosten, sofern die tatsächlichen Betriebskosten umgelegt wurden. Die Insolvenz der Hausverwaltung dürfte Sie insoweit nicht entlasten. Diese betrifft Ihren Risikobereich.

Der Mieter kann grundsätzlich, solange keine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt, auf Erteilung der Abrechnung klagen. Im laufenden Mietverhältnis könnte er dann weitere Vorauszahlungen zurückhalten. Die Miete selbst dürfte er nicht einbehalten. Anders könnte es aussehen, sofern das Mietverhältnis beendet ist. Hier könnte es ggf. auch möglich sein, dass er einen Anspruch auf vollständige Rückzahlung der Abschlagszahlungen hat.

Sofern aus einer Abrechnung für das Jahr 2005 Nachforderungen entstünden, dürften diese allerdings gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen sein. Hier wäre die Jahresfrist wahrscheinlich überschritten.


Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben dienlich gewesen zu sein.

Sollten Sie eine Interessenvertretung aus dem Bereich von frag-einen-Anwalt.de heraus wünschen, so kontaktieren Sie mich gerne unter der o.g. Email-Adresse.


Mit freundlichen Grüßen,

Thorsten Haßiepen
-Rechtsanwalt-

Hinweis: Die rechtliche Beurteilung kann sich durch zurückgehaltene, hinzugefügte oder unvollständige Informationen vollständig ändern. Die vorliegende Beurteilung stellt daher nur eine erste rechtliche Orientierung auf Grund Ihrer gemachten Angaben ohne Prüfung von Unterlagen dar. Sie kann eine vollständige Beratung durch einen Anwalt nicht ersetzen.


Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2008 | 09:35

Vielen Dank für Ihre umfassende Antwort.
Bei der am 28.12. 2007 zugestellten NK-Abrechnung handelt es sich um die Abrechnung für das Jahr 2006.
Führt das Fehlen des Verteilungsschlüssel und der Gesamtkoseten(die Berechnung des Mieteranteils nach qm od. Personenzahl liegt vor) nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB dazu, daß der Mieter jetzt gar nicht nachzahlen muß, oder kann ich die fehlenden Infos nachreichen ??.

Vilen Dank !!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2008 | 13:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Vorausgesetzt, die gerügten Angaben fehlten in Ihrer Abrechnung tatsächlich, so könnte der Mieter die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung rügen und braucht insofern (noch) nicht zu zahlen. Sie sollten die fehlenden Informationen detailliert nachreichen und ihm auch Einsicht in die entsprechenden Belege anbieten.


Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben dienlich gewesen zu sein.

Sollten Sie eine Interessenvertretung aus dem Bereich von frag-einen-Anwalt.de heraus wünschen, so kontaktieren Sie mich gerne unter der o.g. Email-Adresse.


Mit freundlichen Grüßen,

Thorsten Haßiepen
-Rechtsanwalt-

Hinweis: Die rechtliche Beurteilung kann sich durch zurückgehaltene, hinzugefügte oder unvollständige Informationen vollständig ändern. Die vorliegende Beurteilung stellt daher nur eine erste rechtliche Orientierung auf Grund Ihrer gemachten Angaben ohne Prüfung von Unterlagen dar. Sie kann eine vollständige Beratung durch einen Anwalt nicht ersetzen.

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