Anschaffungsnahe Instandhaltungskosten bei Übergang eines Teileigentums+Nießbrauch

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Die Frage der anschaffungsnahen Instandhaltungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist in Ihrem Fall aufgrund der komplexen Eigentumsübertragungen besonders interessant. Ich werde die drei Optionen systematisch prüfen:

1. Grundsätzliche Definition anschaffungsnaher Herstellungskosten
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zählen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten zu den Anschaffungskosten, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes anfallen und 15 % der Anschaffungskosten (ohne USt) überschreiten.

2. Anwendung auf Ihren Fall
(1) Keine Berücksichtigung, da Sie seit über 10 Jahren Eigentümer sind?
→ Diese Argumentation ist teilweise richtig, jedoch nicht für die gesamte Immobilie.

Ihre ursprünglichen 50 % haben Sie vor über 10 Jahren erworben, sodass für diesen Anteil keine anschaffungsnahen Herstellungskosten anfallen können.
Die andere Hälfte haben Sie durch den Erwerb von der Witwe erst jetzt neu angeschafft. Für diese Hälfte gilt die Dreijahresfrist des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sehr wohl.
Ergebnis: Für 50 % des Hauses trifft die Regelung nicht zu, für die anderen 50 % aber sehr wohl.

(2) Müssen 50 % der Kosten auf den Kaufpreis angerechnet werden?
Ja, für die neu erworbenen 50 % ist die Drei-Jahres-Frist relevant.

Das bedeutet, dass Sie 50 % der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten auf die Anschaffungskosten anrechnen müssen, falls diese über der 15 %-Grenze liegen.
Die andere Hälfte bleibt außen vor, da diese ja bereits seit über 10 Jahren in Ihrem Eigentum war.
Ergebnis: Nur 50 % der Kosten sind als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu berücksichtigen.

(3) Müssen 100 % der Kosten berücksichtigt werden, da die Kinder nun Eigentümer sind?
→ Nein, weil Sie den Nießbrauch vorbehalten haben.

Steuerlich betrachtet sind Sie weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 AO), da Sie das volle Nutzungsrecht am Objekt behalten haben.
Ihre Kinder sind zwar formal im Grundbuch eingetragen, aber steuerlich sind die Mieteinnahmen und auch die Kosten weiterhin bei Ihnen zu erfassen.
Da der Erwerb durch die Kinder eine unentgeltliche Übertragung war, gibt es für sie keine Anschaffungskosten.
Ergebnis: Der Nießbrauch verhindert, dass die neuen Eigentümer (Kinder) steuerlich berücksichtigt werden. Die Berechnung erfolgt weiterhin bei Ihnen.

Zusammenfassung:
Die ursprünglichen 50 % sind steuerlich nicht betroffen, da sie vor mehr als 10 Jahren erworben wurden.
Für die erworbenen 50 % von der Witwe müssen die anschaffungsnahen Instandhaltungskosten berücksichtigt werden, sofern die 15 %-Grenze überschritten wird.
Der Nießbrauch verhindert, dass Ihre Kinder steuerlich eine Rolle spielen. Sie bleiben der wirtschaftliche Eigentümer und erfassen daher die Kosten weiterhin bei sich.
Fazit:
Sie müssen nur 50 % der Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten auf den Kaufpreis anrechnen, falls die 15 %-Grenze überschritten wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Hagen Riemann
(Rechtsanwalt)