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Anschaffungsnahe Aufwendungen?

| 27.06.2009 11:05 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Ich habe 2006 eine Altbauwohnung (BJ 1900) mit 53m2 für 35.000 € günstig erworben. Nachdem der Mieter ausgezogen ist, habe ich in 2008 ca. 13.000 in die Wohnung investiert für folgende Gewerke:

- Einbau modernes Bad (7.000)
- Abschleifen des Dielenfußbodens (2.000)
- Malen und Tapezieren (2.000)
- Elektrik erneuern (2.000)

Welche Kosten kann ich für 2008 voll ansetzen? Wie handhaben Finanzämter das mit den Erhaltungsaufwendungen?

Besten Dank!
27.06.2009 | 13:21

Antwort

von


(88)
Kurt-Schumacher-Str. 18-20
53113 Bonn
Tel: 02 28/9 57 50 50
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

bei den "anschaffungsnahen Aufwendungen" handelt sich um solche, welche in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie investiert werden und dann steuerlich geltend gemacht werden können. Maßgeblich ist § 6 I 1a Einkommensteuergesetz, welcher die sog. Herstellungskosten eines Gebäudes definiert.

Im gleichen § 6 I 1a EStG ist geregelt, dass jährlich üblicher Weise anfallende Erhaltungsarbeiten nicht darunter fallen.

Hinsichtlich der von Ihnen berschriebenen Arbeiten ist wie folgt zu unterscheiden:

Es fallen zunächst alle in 2008 von Ihnen aufgeführten Arbeiten in diesen 3- Jahres- Zeitraum.

Bei der Frage der steuerlichen Geltendmachung spielt eine 15%- Grenze eine besondere Rolle: Überschreiten die Aufwendungen netto 15 % der erworbenen Immobilie (bei einem Kaufpreis von 35.000 EURO wären dies 5.250 EURO netto), sind diese Aufwendungen der Immobilie zuzurechnen und sorgen für eine erhöhte Abschreibung. Eine unmittelbare Ansetzung als Werbungskosten ist dann wegen der Überschreitung der 15%- Grenze ausgeschlossen.

Ist dies nicht der Fall, bleiben die Arbeiten also unter der 15%- Grenze, könnten die Aufwenungen grundsätzlich vollständig als Werbungskosten angesetzt werden. Aber:

Besonderes gilt, wenn durch Ihre Maßnahmen eine sog. Standardhebung (Verbesserung) erfolgte. Dies wäre der Fall, wenn 3 von 4 zentralen Merkmalen der Immobilie saniert werden. Heizung, Sanitäranlagen, Elektroanlagen und Fenster gehören dazu.

Sie haben (mit Ausnahme des Malens und Tapezierens sowie des Abschleifens des Fußbodens) jeweils mit den weiteren zwei Arbeiten Kriterien der Standardhebung erfüllt. Aber eben nur mit diesen zwei Kriterien. Daher bleibt für Sie die 15%- Grenze maßgebend.

Ergebnis: Bad und Elektrikarbeiten sind nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung geltend zu machen.Gleiches gilt für das Abschchleifen des Dielenfußbodens, da dies üblicher Weise nicht jährlich als Erhalungsmaßnahme durchgeführt wird.

Maler- und Tapezierarbeiten wären davon ausgenommen und könnten im Jahr der Anfalles als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn sie sich im Rahmen der üblichen Schönheitsreparatur halten würden. Vorliegend erscheinen jedoch die Kosten für Maler- und Tapezierarbeiten so umfänglich, dass die Finanzverwaltung von einer einheitlichen Baumaßnahme ausgehen könnte und daher auch diese 2000 EURO als anschaffungsnahe Aufwendungen und mithin Herstellungskosten im Sinne des § 6 I 1a EStG ansehen könnten.


Rechtsanwalt Hans-Jochen Boehncke
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Bewertung des Fragestellers 27.06.2009 | 13:29

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