Anschaffungsnahe Aufwendungen

Question

Guten Tag,

meine Frage bezieht sich auf anschaffungsnahe Aufwendungen und der Fall ist – zumindest für mich – etwas kompliziert:

In den 1981 übereignete mein Vater meiner Schwester und mir zwei Mietshäuser zu gleichen Teilen unter der aufschiebenden Bedingung seines Todes.

Bei den Mietshäusern handelte es sich um in den 1970er Jahren mit öffentlichen Mitteln geförderte Objekte im sozialen Wohnungsbau.

Mein Vater verstarb im Februar 2007.

Am 14.08.2007 schlossen meine Schwester und ich einen Tauschvertrag. Gegenstand war die gegenseitige jeweils hälftige Übereignung der Mietshäuser, so dass meine Schwester und ich jeweils Eigentum an einem Mietshaus hatten.

Da wir die Häuser nicht geerbt, sondern bereits in der 1980er Jahren übereignet bekommen hatten, war dies nach Auffassung des Finanzamtes kein Tausch unter Erben, sondern ein (grundsteuererwerbspflichtiger) Erwerb, jeweils der Hälfte der Häuser.

Am 16.09.2008 beantragte ich eine Förderung für die energetische Sanierung meines Hauses im Rahmen des Programms „Darlehen bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz":

Wärmedämmung (Dämmung der Fassade, der Kellerdecke und des Daches)

Einbau neuer Fenster

Einbau eines Brennwertkessels.

Am 06.11.2008 erhielt ich die Förderzusage des Kreises in Höhe von 72.900 €. Am 20.11.2008 schloss ich mit der WfA den Darlehensvertrag und erhielt kurz danach die erste Hälfte der Kreditsumme (35.000 €)

Die Kreisverwaltung genehmigte mit Schreiben vom 24.11.2008 die energetische Sanierung und erhöhte die zulässige Mietobergrenze (Kostenmiete im Rahmen der Mietpreisbindung) von 4,85 €/qm auf 5,44 €/qm.

Ende 2008 kaufte ich für ca. 30.000 € Material ein, die Sanierung erfolgte in den Jahren 2009-2010. Die Arbeiten wurden mit der Dämmung der Kellerdecke am 15.09.2010, also drei Jahre, einen Monat und einen Tag nach der Beurkundung des Tauschvertrages abgeschlossen.

In meinem Steuerbescheid für 2008 wurden die Kosten für das Material als Kosten anerkannt.

Am 16.09.2010 meldete ich an den Kreis die Fertigstellung der Maßnahmen zum 15.09.2010 und legte den Kostennachweis über die Gesamtkosten von rund 150.000 € für die Jahre 2008, 2009 und 2010 vor. Die Grenze von 15% des Gebäudewertes wurde selbstverständlich erheblich überschritten.

Die Wohnungen selbst blieben durch die Maßnahme unverändert (abgesehen von der Tatsache, dass kein Schimmel mehr auftritt)

Am 20.09.2010 bescheinigte der Kreis mir sowie gegenüber der WfA die ordnungsgemäße Abwicklung der Maßnahme ohne Mängel.

Fragen:

Sind die Maßnahmen anschaffungsnahe Aufwendungen, ggf. hälftig?

Greift hier die 3-Jahre-Frist, ist also die Maßnahme als eine Maßnahme zu werten (Abschluss > drei Jahre nach Erwerb) ?

Ist zumindestens das Paket „Gebäudedämmung" (größter Posten) als eine Maßnahme zu werten und greift hier noch die drei Jahresfrist ?

(Hinweis: Rechnungen wurden 2008-2010 kontinuierlich bezahlt, letzte Rechnung für die Dämmung der Kelledecke steht noch aus)

Freundliche Grüße

Ronald

Rechtsanwalt Karlheinz Roth · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Nach § 6 Abs. 1 Ziff. 1a EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich überlicherweise anfallen, zählen hierzu nicht.

Bei den von Ihnen durchgeführten Maßnahmen handelt es sich typischerweise um Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Die Aufwendungen für die von Ihnen durchgeführten Arbeiten müssen auch einheitlich beurteilt werden, da ein einheitlicher Zusammenhang aller Maßnahmen im Sinne einer Modernisierung des Hauses besteht.

Da die 15 % - Grenze von Ihnen überschritten wird, scheidet eine unmittelbar Abzugsfähigkeit als Werbungskosten aus.
Ihre Aufwendungen sind im Rahmen der Gebäudeabschreibung in Ansatz zu bringen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Steuerrecht

Rechtsanwalt Karlheinz Roth

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