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Änderung Verteilung Mietnebenkosten - Gewerblicher Mietvertrag

| 27.03.2015 14:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Änderung des Heizkostenverteilungsmaßstabs ohne ausdrückliche Erklärung.

Wir sind seit Ende 2011 Mieter gewerblicher Flächen bei einer gewerblichen Tochter einer öffentlich rechtlichen Körperschaft.
Diese Flächen befinden sich in einer Halle in der auch andere Mieter Flächen gemietet haben (Mischung aus öffentlichen und gewerblichen Mietern).
Seit dem Bau des Komplexes in 2004, der aus mehreren Hallen und Bürogebäuden besteht, wurden die Mietnebenkosten, hier insbesondere Strom- und Heizungskosten, über fixe Beträge pro m² abgerechnet. Für uns traf das für das Rumpfjahr 2011 und 2012 zu.
Der Mietvertrag selbst sieht eine Aufteilung der Kosten per m² vor. Eine Verbrauchserfassung pro Mieter erfolgt nicht.
Die Betriebskostenabrechnung für 2013 (erstellt in 2014) wies deutlich (+ rund 100%) erhöhte Kosten pro m² für Strom- und Heizkosten aus.
Auf Nachfrage wurde vom Vermieter mitgeteilt, dass die Änderungen zum einen dadurch zu Stande gekommen seien, dass die Steigerungen der Energiepreise von 2004 bis 2012/13, die bis 2012 nicht verrechnet wurden, in 2013 in voller Höhe berücksichtigt worden seien. Weiter seien 2012 in den Gebäudeteilen (Gebäudeteil = Halle die von mehreren Mietern belegt ist) Stromzähler installiert worden, wodurch eine Aufteilung der Kosten auf die Gebäudeteile nach Verbrauch im Gegensatz zu früher möglich sei.

Frage 1: Kann der Vermieter, nachdem er 9 Jahre fixe Beträge/m² (für uns allerdings nur 2011/12) abgerechnet hat diese Praxis (ohne Vorankündigung) per Betriebskostenabrechnung nachträglich ändern?

Frage 2: Kann der Vermieter ohne Vorankündigung von einer Abrechnung eines Gebäudekomplexes rein nach m² auf eine Abrechnung umstellen bei der er zunächst für einzelne Gebäudeteile den Verbrauch erfasst und dann per m² verteilt?

Sehr geerhte Fragesteller,

Frage 1:

Kann der Vermieter, nachdem er 9 Jahre fixe Beträge/m² (für uns allerdings nur 2011/12) abgerechnet hat diese Praxis (ohne Vorankündigung) per Betriebskostenabrechnung nachträglich ändern?


Antwort:

Nach § 6 HeizkostenVO besteht eine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung (auch bei gewerblicher Miete).

Nach § 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) gehen außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, rechtsgeschäftlichen (also ggf. anderweitigen) Bestimmungen vor.

Eine Abänderung des Verteilungsmaßstabes ist grundsätzlich u.a. aus sachgerechten Gründen möglich.

Die Abänderung ist durch ausdrückliche Erklärung gegenüber allen Nutzern geltend zu machen; eine konkludente Änderung durch Übersendung einer Abrechnung, die auf dem neuen Verteilungsmaßstab beruht, genügt nicht (BGH WuM 2004, 150/151 r.Sp.).Qu.: Lammel, HeizkVO 3. Auflage 2010, Rn 98.


Frage 2: Kann der Vermieter ohne Vorankündigung von einer Abrechnung eines Gebäudekomplexes rein nach m² auf eine Abrechnung umstellen bei der er zunächst für einzelne Gebäudeteile den Verbrauch erfasst und dann per m² verteilt?


Antwort:

Grundsätzlich ja, jedoch nicht OHNE Vorankündigung: Denn § 315 BGB regelt in Absatz 2, dass „die Bestimmung (der Leistung) durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil" zu erfolgen hat. Siehe auch oben unter Frage 1.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2015 | 16:48

Sehr geehrter Herr Burgmer,

danke für Ihre schnelle Antwort.

Ich bin mir nicht sicher, ob meine Frage 1 bzw. der dahinterstehende Sachverhalt richtig angekommen ist.

Der Vermieter hat über Jahre de facto, ohne dies vertaglich zugesichert zu haben, auf Basis der Strompreise 2004 abgerechnet und in der Abrechnung für 2013 (erstellt 2014) auf die Strompreise 2013 umgestellt. Ist dies (ohne vorherige Ankündigung) statthaft?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2015 | 17:30

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Ihr Sachverhalt enthält zwei Komponenten.

1. „Der Mietvertrag selbst sieht eine Aufteilung der Kosten per m² vor. Eine Verbrauchserfassung pro Mieter erfolgt nicht".

Das verstößt gegen die zitierte HeizkostenVO und war änderungsbedürftig.


2. „Auf Nachfrage wurde vom Vermieter mitgeteilt, dass die Änderungen (a) zum einen dadurch zu Stande gekommen seien, dass die Steigerungen der Energiepreise von 2004 bis 2012/13, die bis 2012 nicht verrechnet wurden, in 2013 in voller Höhe berücksichtigt worden seien."

(a) „Zum einen": Das ist keine Frage der Abänderung des Verteilungsmaßstabs, sondern eine Spezifizierung des Abrechungsmodus, also des Preises, für den Ihr Vermieter die Wärme bezogen oder erzeugt hat und Ihnen als Mieter in Rechnung stellt. Hier gilt § 7 Absatz 2 HeizkVO

"Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. 2 Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben."


(b) „Weiter seien 2012 in den Gebäudeteilen (Gebäudeteil = Halle die von mehreren Mietern belegt ist) Stromzähler installiert worden, wodurch eine Aufteilung der Kosten auf die Gebäudeteile nach Verbrauch im Gegensatz zu früher möglich sei."

Diese zweite Formulierung Ihres Vermieters ist die Begründung für die sachgerechte Abänderung des Verteilungsmaßstabs, die allerdings – wie schon erwähnt – nach § 315 BGB durch ausdrückliche Erklärung gegenüber allen Nutzern geltend zu machen ist, nicht quasi beiläufig mit der Abrechnung.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 27.03.2015 | 16:12

Der zweite Absatz oben muss lauten:

Nach § 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) gehen außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, die Regelungen der HeizkostenVO den rechtsgeschäftlichen (also ggf. anderweitigen) Bestimmungen vor.

Bewertung des Fragestellers 30.03.2015 | 11:13

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"Unsere Frage bestand aus zwei Teilen. Zu einem Teil wurde auch auf Nachfassen keine aus unserer Sicht eindeutige Antwort gegeben. Dies wäre vermutlich auch schwer möglich gewesen, da es den Fall so eher sehr selten geben dürfte.
Insgesamt hat uns die Antwort des Anwalts bestärkt, unsere Rechte zu verteidigen, wobei klar ist, dass es zumindest teilweise Unsicherheiten bezüglich der Erfolgsaussichten in allen Aspekten des Falles gibt, die letztendlich nur durch Richter geklärt werden können."