Abzug von Kautionserstattung als 'Reinheitseinbehalt' möglich?

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Eine Mietkaution stellt eine Sicherheitsleistung des Mieters und dient der Absicherung von Ansprüchen des Vermieters. Kommt der Mieter seinen vertraglichen und gesetzlichen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann der Vermieter mit einem entsprechenden Teil des Kautionsbetrages aufrechnen und im Ergebnis einen Teil der Kaution einbehalten.

In diesem Fall wäre das Vorgehen des Vermieters also nur rechtmäßig, wenn Sie gesetzlich oder vertraglich zur Zahlung eines solchen Reinheitseinbehalts verpflichtet wären. Dem Gesetz kann keine Verplfichtung des Mieters entnommen werden, die Wohnung mehr als besenrein zurückzugeben. Sollte Ihr Mietvertrag nichts gegenteiliges regeln, hätten Sie eine solche Verpflichtung also nicht. Zudem müsste der Vermieter nachweisen können, dass Kosten in dieser Höhe auch tatsächlich angefallen sind.

Daher gehe ich davon aus, dass das teilweise Einbehalten der Kaution rechtswidrig erfolgt ist und Sie einen gegen den Vermieter gerichteten Anspruch auf Auszahlung des Kautionsbetrages in voller Höhe haben.

Das heißt jedoch leider nicht, dass Sie diese Geldsumme bereits jetzt einklagen könnten. Denn grundsätzlich wird der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters noch nicht mit Vertragsende und Wohnungsrücknahme fällig. Der Vermieter hat eine darüber hinausgehende Prüf- und Überlegungsfrist, da es ja sein kann, dass ihm noch andere Ansprüche zustehen, mit denen er aufrechnen kann (z.B. eine noch zu erteilende Nebenkostenabrechnung). Die Länge dieser Frist hängt vom Einzelfall ab und auch die einzelnen Gerichte bemessen sie unterschiedlich. In der Regel werden dem Vermieter 3 - 6 Monate zugebilligt. Während dieses Zeitraums können Sie eine entsprechende Klage verlieren.

Das einzige, was Sie bereits jetzt unternehmen könnten, wäre eine sog. negative Feststellungsklage, mit dem Ziel, durch das Gericht feststellen zu lassen, dass der Vermieter zumindest aus diesem Grunde nicht zum Einbehalten der Kaution berechtigt ist. Sollten Sie dieses Verfahren gewinnen, würde von diesem Urteil eine Bindungswirkung für eine nachfolgende Zahlungsklage ausgehen. Die Zwangsvollstreckung könnten Sie hieraus jedoch nicht betreiben. Jedoch ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Vermieter Ihnen den Betrag "freiwillig" zahlt, wenn Sie eine solche Feststellungsklage gewonnen hätten (sofern er nicht noch weitere Ansprüche gegen Sie hat). Eine Feststellungsklage hat zudem einen geringeren Streitwert, so dass auch die Gerichts- und Anwaltskosten hier grundsätzlich geringer sind als bei einer Zahlungsklage.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt