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Auszug aus Wohnung - Ärger mit ehem. Vermieter wegen streichen

| 08.03.2013 16:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Schadenersatzanspruch des Vermieters bei mangelhaften Renovierungsarbeiten des Mieters;
Aufwandsersatzanspruch des Mieters bei Renovierungsarbeiten ohne Verpflichtung

Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir haben in einer 3Zimmerwohnung 2 Jahre und 8 Monate gewohnt. Bei Auszug habe ich alle Bohrlöcher verstopft, die Wohnung gereinigt (Boden gewischt, Fenster geputzt). Zusätzlich, obwohl ich davon ausging dass ich es nicht muss, habe ich die Wände der Wohnung sowie die Decke im Flur und im Wohnzimmer weiß gestrichen. Ich wollte hier einen Streit vermeiden und einen "reibungslosen Übergang" erreichen da man Abdrücke vom Kühlschrank, Lampen, Sofa etc gesehen hat.

Im Mietvertrag steht hierzu folgendes:

§ 11: Schönheitsreparaturen
11.1 Die laufenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
11.2-11.4 Durchgestrichen
11.5 Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Durchführung der
erforderlichen Schönheitsreparaturen nicht nach, so ist der Vermieter
nach §281 BGB berechtigt, die Schönheitsreparaturen auf Kosten des
Mieters von einer Fachfirma durchführen zu lassen. Die Geltendmachung
eines weitergehenden Schadens bleibt dem Vermieter vorbehalten. Der
Mieter hat die Ausführung dieser Arbeiten während des
Mietverhältnisses durch den Vermieter/Beauftragten zu dulden; ein
Recht zur Minderung oder Zurückhaltung der Mieter besteht nicht.

§ 14:
14.1Beendigung der Mietzeit
Bei Beendigung der Mietzeit ist die Mietsache geräumt und mit
sämtlichen Schlüsseln besenrein zurückzugeben. Der Mieter haftet
für alle Schäden, die dem Vermieter, einem Rechts- oder
Mietnachfolger aus der Nichtbefolgung dieser Pflicht entstehen. [..]
14.2 Hat der Mieter bauliche Veränderungen an der Mietsache
vorgenommen oder sie mit Einrichtungen versehen, ist er verplichtet,
bei Ende des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand der
Mietsache auf seine Kosten wiederherzustellen.

Nun ist hier ein "Übergabeprotokoll Einzug" dazugekommen (Von Immobilienfirma i.V. und mir unterzeichnet). Da ich dieses damals nicht ausgehändigt bekommen habe, und auch vergessen habe diese zu fordern, wusste ich nicht mehr was darin steht.
In diesem steht wie folgt: "Die Heizungsstände stimmen mit den Werten des ÜP's mit den Vermietern überein und werden so übernommen (siehe Anlage zum ÜP). 1TG, 2 Haustür, 3 Wohnungstür, 2 Briefkasten Schlüssel werden übergeben. Das Parkett vor der Wohnzimmerbalkontür ist stark abgenutzt und vor der Kinderzimmerbalkontür. nsonsten ist das Parkett normal abgenutzt. An den Türen und Türstöcken sind leichte
Kratzer und Fahrer. Die Wohnung ist komplett neu weiß gestrichen. Die Fenster sind alle gereinigt. Bad und WC sind gereinigt. Folgende Gegensstände sind mitvermietet: Bad/WC Lampe, 2 Spiegel, Handtuchhalter und sonstige Bad/WC Ausstattung. Die Telefondose im Kinderzimmer fehlt. Ein Stöpsel am Handtuchhalter fehlt. Der Keller
ist geräumt. Die Terasse ist weitgehend von Moos befreit. Es wird vereinbart, dass die Wohnung in diesem Zustand wieder zurückgegeben wird."

Die Immobilienfirma sagt, dass ich aufgrund des Übergabeprotokolls hätte streichen müssen.

Bei Wohnungsübergabe meinte die Immobilienfirma dass die Wohnung so nicht akzeptabel gestrichen ist. Da ich davon ausging dass ich eh nicht streichen musste, habe ich das Übergabeprotokoll_Auszug unterschrieben. Hier heisst es, dass das Streichen "nicht akzeptabel" ist.
Ich muss zugeben, dass die Wohnung nicht perfekt gestrichen war. Es waren kleinere Flecken an den Wänden und auch an den Decken bei genauerem hinsehen vorhanden.
Daher habe ich mich entschieden, nochmals die Wände zu streichen.
Dieses habe ich (nach der Übergabe) nochmals gemacht. Die Decken habe ich allerdings so gelassen und man sieht kleinere Flecken sowie ein "Pinselabrutschen" an einigen Stellen wo die Wände in die Decken übergehen.
Dieses mal sagte die Immobilienfirma telefonisch, dass die Wände OK seien, für die Decken allerdings ein Maler beauftragt werden müsste welches die auch prompt getan haben. Diese Kosten wollen die mir nun von der Kaution abziehen.

Hierzu zwei Fragen:
1. Habe ich Erfolg wenn ich mir die Kaution einklage (Keine Malerkosten tragen muss)?
2. Kann ich denen meine Streicharbeiten (Material und Arbeitszeit) erfolgreich in Rechnung stellen?

Danke und Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zunächst ist festzuhalten, dass sich aus den von Ihnen zitierten Klauseln aus dem Mietvertrag keine Verpflichtung ergibt, die Wohnung in gestrichenem Zustand zu übergeben. Da Sie aber selber zugestehen, dass in der Wohnung Standspuren von Sofa, Kühlschrank etc zu sehen waren, könnte sich eine Verpflichtung dann ergeben, wenn sich in Ihrem Mietvertrag eine Regelung findet, nach der Sie zur Renovierung verpflichtet sind, wenn die Wohnung über den normalen Gebrauch hinausgehende Abnutzungsspuren enthält.

Unabhängig von einer Verpflichtung zum Streichen könnte Ihrem Vermieter ggf. trotzdem ein Schadenersatzanspruch zustehen. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter Streicharbeiten mangelhaft durchgeführt hat und der Vermieter die Wohnung in dem Zustand nicht vermieten kann. Und zwar unabhängig davon, ob der Mieter zu den Streicharbeiten verpflichtet war oder nicht. Das Streichen müsste durch den Mieter derart unsachgemäß ausgeführt worden sein, dass es zu einem messbaren Schaden bei dem Vermieter geführt hat. Ein messbarer Schaden liegt nach einem Urteil des LG Berlin vom 29.01.2002, Az.: 64 S 312/01 beispielsweise dann nicht vor, wenn der Vermieter ohnehin Renovierungsarbeiten vorgenommen hätte. Ob das in Ihrem Fall so sein könnte, kann ich ohne weitere Angaben leider nicht beurteilen. Wie Sie selber zugeben, waren Ihre Streicharbeiten „nicht perfekt", so dass davon auszugehen ist, dass der Vermieter die Wohnung so nicht vermieten konnte, sondern hätte nachstreichen müssen. Dies ist z.B. der Fall wenn an den Wänden „Nasen" vom streichen herunterlaufen. Da Sie die Wände dann aus eigenem Antrieb nochmals gestrichen haben, haben Sie Ihre zuvor mangelhafte Leistung nachgebessert, so dass dem Vermieter hier kein Anspruch mehr zusteht. Anders bei der Decke. Soweit diese ebenfalls nicht ordentlich gestrichen war, besteht durchaus ein Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz. Da Sie diese nicht erneut gestrichen haben, konnte der Vermieter eine Fachfirma mit den Streicharbeiten beauftragen. Die dafür entstandenen Kosten kann er Ihnen als Schadenersatz in Rechnung stellen, also auch mit der Kaution verrechnen.

Grundsätzlich bestünde die Möglichkeiten eine Aufwandsentschädigung von dem Vermieter zu verlangen, wenn Sie Streicharbeiten ausgeführt haben, zu denen Sie nicht verpflichtet waren, dem Vermieter sozusagen seine Arbeit abgenommen haben, so z.B. LG Karlsruhe vom 28.04.2006, Az.: 9 S 479/05.
Allerdings sehe ich dafür in Ihrem Fall keine guten Aussichten, da man Ihre Unterschrift sowohl unter dem Übergabe- als auch dem Auszugsprotokoll als Anerkenntnis der Verpflichtung zum Streichen, als auch der Mangelhaftigkeit Ihrer Arbeit sehen könnte.
Sie sollten versuchen eine gütliche Einigung mit Ihrem Vermieter herbeizuführen und sich vergleichen.

Es tut mir leid Ihnen keine positive Nachricht übermitteln zu können.

Ich hoffe trotzdem Ihnen damit Ihre Fragen – soweit im Rahmen dieses Portals möglich- beantwortet und einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Bei Rückfragen nutzen Sie gern die kostenlose Nachfragemöglichkeit. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.


Abschließend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort in einem Mandantengespräch in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung – am Besten nach Vorlage aller für die Beurteilung notwendigen Unterlagen – möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.03.2013 | 23:28

Sehr geehrte Frau Haberland,

zunächst vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage. Um in diesem Fall sicher zu sein habe ich die Frage an zwei Anwälte geschickt und habe nun zwei, für mich, gegensätzliche Antworten.
Als Gegenfrage möchte ich Ihnen eine Antwort eines anderen Anwaltes zusenden, mit der Bitte, diesen zu kurz zu kommentieren und evtl zu zeigen, wo hier ein Fehler vorliegt.

Danke und viele Grüße


Hier die Antwort:

Sehr geehrter Herr XX,

da Sie (wie ich jetzt erfahre) erst 2 Jahre und 8 Monate in der Wohnung gewohnt haben, sind die Fristen Ihrer Schönheitsreparaturklausel noch nicht abgelaufen. Sie sind deshalb nur dann zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Vereinbarung aus dem Übergabeprotokoll, „die Wohnung in diesem Zustand wieder zurückzugeben", wirksam ist.

Als Klausel in einem Mietvertrag wäre eine solche Vereinbarung unwirksam, weil sie den Mieter unabhängig vom Renovierungsbedarf zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

(Die Unwirksamkeit umfasst dann auch die generelle Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen, also nicht nur die Endrenovierungsklausel. Dies gilt nach einer BGH Entscheidung vom 25.06.2003 (AZ: VIII ZR 335/02) auch dann, wenn die Klauseln äußerlich voneinander getrennt sind und eine der Klauseln für sich betrachtet unwirksam ist).

Die entscheidende Frage ist hier deshalb, ob es sich bei Ihnen im Übergabeprotokoll um eine Individualvereinbarung handelt, auf die die AGB-Rechtsprechung keine Anwendung findet. Im Rahmen einer Individualvereinbarung könnte eine Endrenovierung vereinbart werden. Dies hat der BGH am 5.4.2006 (VIII ZR 163/05) entschieden.

Eine Individualvereinbarung setzt jedoch voraus, daß die
Renovierungsvereinbarung zum Ende des Mietverhältnisses im einzelnen ausgehandelt ist. Sie müßten also wirklich hierüber verhandelt haben, so daß Sie die reale Möglichkeit hatten, auf den Inhalt der Vereinbarung Einfluß zu nehmen. Hierfür wäre der Vermieter außerdem beweispflichtig.

Zudem ergibt sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofes, daß das wesentliche Kriterium für den Bestand der individuellen Endrenovierungsklausel der mangelnde zeitliche Zusammenhang mit dem Formularmietvertag war.

Aber auch, wenn Sie das Übergabeprotokoll später als den Mietvertrag unterzeichnet haben, müßte ein wirkliches Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB stattgefunden haben.

Sie sollten sich deshalb darauf berufen, daß die Fristen noch nicht abgelaufen waren und Sie deshalb keine Schönheitsreparaturen durchführen mußten. Die Vereinbarung aus dem Übergabeprotokoll ist zudem nach ständiger Rechtsprechung unwirksam, weil Sie die Schönheitsreparaturen unabhängig vom Abnutzungsgrad durchführen müssen. Dies hat aufgrund des Summierungseffekts auch die Unwirksamkeit Ihrer Schönheitsreparaturklausel zur Folge. Auch liegt hier keine
Individualvereinbarung vor, weil die Vereinbarung damals nicht ausgehandelt, sondern Ihnen nur zur Unterschrift vorgelegt wurde.

Deshalb müssen Sie nun keine Malerkosten tragen und können die volle Kaution zurückverlangen.

Ihre Streicharbeiten können Sie leider nicht in Rechnung stellen, aber die Ihnen entstandenen Kosten, also den Materialaufwand (der Anspruch verjährt nach § 548 Abs. 2 bereits 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses). Der Anspruch folgt aus einer sog. ungerechtfertigten
Bereicherung nach den §§ 812 ff BGB.

Allerdings gehen Sie ein gewisses Prozeßrisiko ein. Denn ein
Amtsgericht könnte die Auffassung vertreten, daß es sich im
Übergabeprotokoll um eine wirksame Individualvereinbarung handelt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.03.2013 | 08:28

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage.

Zunächst einmal sehe ich die beiden Aussagen gar nicht als gegensätzlich an. Dies erklärt sich wie folgt:

Dem Kollegen hat offensichtlich Ihr Mietvertrag vorgelegen, so dass er zu den Klauseln der Schönheitsreparaturen detaillierter Angaben machen konnte. Richtig ist, dass die ersten Schönheitsreparaturen regelmäßig nach drei Jahren fällig sind, so dass bei Ihrem Wohnzeitraum grundsätzlich keine Verpflichtung bestehen würde. Ob bei Ihnen überhaupt wirksam Schönheitsreparaturen vereinbart wurden, kann ich nicht beurteilen. Soweit dies der Fall ist und diese als "starre" Fristen ausgearbeitet wären, sind diese unwirksam. Starre Fristen liegen dann vor, wenn Ihnen ein bestimmter Zeitraum vorgeschrieben wird und Sie keine individuelle Abweichmöglichkeit haben.
Hinsichtlich einer Beteiligung an den Schönheitsreparaturen kann ich ebenfalls nicht beurteilen, ob nicht ggf. eine sogenannte Quotenregelung vereinbart war, die Sie zu einer Beteiligung an Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn Sie ausziehen bevor diese fällig waren.

Auch die Aussagen des Kollegen zu dem Übernahme- und Übergabeprotokoll sind passend. Der Kollege hat nähere Ausführungen zur Wirksamkeit der Vereinbarung gemacht, den ich so beipflichten kann. Anhand Ihrer Angaben bin ich davon ausgegangen, dass Sie über den Inhalt der Protokolle gesprochen haben, bevor Sie diese unterzeichnet haben, so dass ich von einem "individuellen aushandeln" ausgegangen bin. Dementsprechend hätten Sie sich damit zu einem Streichen verpflichtet. War dies hingegen nicht der Fall und wurde Ihnen das Protokoll mit dem benannten Inhalt vorgesetzt und Sie haben nur unterschrieben, liegt kein aushandeln vor und Sie wären nicht verpflichtet zu streichen.

Hinsichtlich der Unwirksamkeit mangels Vereinbarung eines Abnutzungsgrades habe ich Ihnen bereits geschrieben, dass ich nicht weiß, ob dies in Ihrem Mitervertrag berücksichtigt wurde. Dies ist für Renovierungsarbeiten entscheidend, da die Klausuel sonst ebenfalls unangemessen benachteiligen und auch eine Unwirksamkeit die Folge ist.

Wenn also tatsächlich so sein sollte, was ich mit den derzeitigen Informationen nicht beurteilen kann, dass in Ihrem Mietvertrag keine Quotenklausel enthalten ist, keine individuelles Aushandeln der Protokolle stattgefunden hat und in Ihrem Mietvertrag der Abnutzngsgrad nicht berücksichtigt werden sollte, wären Sie nicht zur Renovierung verpflichtet gewesen. Daraus folgt, dass Sie dann, einen Aufwandsersatzanspruch hätten, da Sie Arbeiten für den Vermieter übernommen hätten, für die keine Verpflichtung bestand.

Unabhängig davon, könnte dennoch ein Schadenersatzanspruch des Vermieters bestehen, da Sie ja gestrichen haben. Bitte berücksichtigen Sie zu dieser Thematik meine obigen Ausführungen.

Wie der Kollege am Ende ausführt, könnte ein Gericht auch der Ansicht sein, dass keine Individualvereinbarung in den Protokollen zu sehen ist (wovon ich ausgegangen bin), so dass meine obigen Ausführungen gelten.

Ich hoffe Ihnen mehr Klarheit verschafft zu haben und wünsche Ihnen einen guten Wochenstart.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 22.03.2013 | 10:02

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