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Ablauf einer Eigentümerversammlung

| 24.03.2009 16:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zum Sachverhalt:
Anlässlich der letzten a.o.Eigentümerversammlung haben 11 von 18 Eigentümern mit der Mehrheit der MEA zu den beiden Tagesordnungspunkten (fragliche Sonderumlagen, weil dazu vollstreckbare Urteile zu Lasten des Bauträgers der Verwaltung vorlagen) ihre Voten per Vollmacht abgegeben bzw. auf diesem Wege abgestimmt.
Aus dem zugesandten Protokoll über die Versammlung erfahre ich, daß der Verwalter die vorgegebenen TOP nicht mehr zum Gegenstand der Versammlung machte und die übersandten Vollmachten mit den Voten offensichtlich "einkassierte", nicht öffentlich machte, weil diese im Protokoll nirgendwo als Abstimmungsergebnis auftauchten. Daher ist mir nicht bekannt geworden (sowie allen anderen), wie nach den Vollmachten abgestimmt wurde. Daran habe ich aber ein fundiertes Interesse. Weil die Vollmachten durch den Verwalter nicht beigezogen wurden, ergab sich auch keine Beschlußfähigkeit für die Anwesenden, die aber ohne festgehaltenem Abstimmungsergebnis trotzdem Beschlüsse fassten und den Verwalter damit beauftragten.
Meine Fragen:
Wie ist in diesem Falle die Rechtslage; daß der Verwalter rechtswidrig gehandelt hat, ist m.E. evident. Wie ist sein Handeln und Unterlassen zu bewerten bzw. einzustufen? Unterschlagung , Untreue? Hat er sich strafbar gemacht? Es geht mir darum zu unterbinden, daß der Verwalter die rechtsunkundigen (auch in Bezug auf das WEG) Eigentümer nach Gutsherrenart behandelt und manipuliert.
Mit freundlichem Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.

Aufgrund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung des Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Ich verstehe Ihren Sachverhalt dahingehend, dass 11 der 18 Miteigentümer nicht persönlich an der Mitgliederversammlung teilgenommen, sondern vorab schriftlich kundgetan haben, wie sie abstimmen wollen. Hierin liegt dann aber keine Abstimmung per Vollmacht. Eine solche ist gegeben, wenn ein bevollmächtigter Vertreter der Miteigentümer an der Versammlung teilnimmt und kraft Vollmacht in deren Namen abstimmt.

Gem. § 25 WEG: Mehrheitsbeschluß ist die Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen (!) stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.

Eine Ausnahme bildet lediglich § 23 WEG: Wohnungseigentümerversammlung , wonach ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig ist, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Da aber vorliegend nicht alle Eigentümer Ihre Zustimmung schriftlich erklärt haben, ist diese Regelung nicht anwendbar.

Dementsprechend ist es richtig, dass weder die schriftlichen Vollmachten, noch deren Inhalt in das Protokoll aufgenommen wurden, so dass dem Verwalter diesbezüglich kein Vorwurf zu machen ist.

Nach Ihren Schilderungen ist der Verwalter beauftragt worden, ohne dass eine beschlussfähige Mehrheit gegeben war. Dieses ist nur in zwei Ausnahmefällen zulässig:

Zum einen hat der Verwalter die Möglichkeit, wenn eine Versammlung nicht beschlussfähig ist, eine neue Versammlung zu denselben TOPs einzuberufen, bei welcher dann auch ohne formelle Beschlussfähigkeit ein Beschluss gefasst werden kann (§ 25 WEG: Mehrheitsbeschluß ) worauf jedoch bei der Einberufung explizit hingewiesen werden muss, zum anderen kann eine Regelung der Beschlussfähigkeit auch in der Teilungserklärung gegeben sein, was von hier nicht beurteilt werden kann.

Sollte eine solche Ausnahmesituation nicht vorliegen, hat jeder Miteigentümer die Möglichkeit, die getroffenen Beschlüsse mittels einer Anfechtungsklage gem. § 46 WEG: Anfechtungsklage gerichtlich überprüfen zu lassen. Hierbei ist die Klagefrist von einem Monat nach Beschlussfassung zu beachten! Sollte diese Frist fruchtlos verstreichen, gilt der Beschluss als wirksam gefasst!

Ein strafrechtlich relevantes Verhalten des Verwalters ist nach Ihrer Schildrung bisher nicht feststellbar.


Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierungshilfe gegeben zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Sofern Sie einen Rechtsanwalt mit Ihrer Vertretung beauftragen wollen, stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung. Über die Kosten, die durch meine Beauftragung entstehen, informiere ich Sie natürlich unverbindlich vorab kostenlos. Bei Bedarf können Sie jederzeit mit meiner Kanzlei Kontakt aufnehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Nikolai F. Zutz
-Rechtsanwalt-

Rückfrage vom Fragesteller 26.03.2009 | 09:31

Bei den Vollmachten handelt es sich um "Vertretungsvollmachten" für die angesetzte Versammlung , die entweder direkt dem Verwalter als Bevollmächtigen zugehen oder durch andere Eigentümer als Bevollmächtigte eingebracht werden. In diesem Falle war es so, daß 7 Vertretungsvollmachten direkt an den Verwalter gingen und die übrigen durch anwesende Eigentümer vorgelegt wurden. Die Vollmachten nahmen ausdrücklichen Bezug auf die TOP in der Einladung auch unsere. Wie schon ausgeführt, wurden diese Vertretungs-Vollmachten durch den Verwalter nicht in die Versammlung eingebracht und offengelegt. Jeder Hinweis darauf fehlt im Versammlungsprotokoll. Eine Abstimmung über diese TOP, wie ansonsten, wurde demnach vom Verwalter nicht vorgenommen. Wir wollen nicht, daß der Verwalter nach Belieben mit unserer Vertretungsvollmacht umgeht - es ist unsere Willenserklärung zu einem bestimmten Sachverhalt, welche hier vom Verwalter annulliert, unterschlagen usw. wurde.
Dieses Programm benütze ich zum ersten Mal und ist mir daher nicht vertraut, daher mein gleichlautendes Fax von gestern.
Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.03.2009 | 12:17

Sehr geehrter Fragesteller,

ich danke für die Klarstellung und beantworte Ihre Nachfrage wie folgt:

1. Im Hinblick auf die Beschlüsse, welche nicht in der Einladung durch die entsprechnenden TOPs angekündigt waren, bleibt es dabei, dass diese durch die Anfechtungsklage unwirksam geworden sind. Ich verweise insoweit gerne auf den Beschluss des OLG München v. 14.09.2006 – 34 WX 049/06. (einfach googlen)

2. Sofern in vorher angekündigten TOPs keine Beschlüsse gefasst wurden, so sind diese auch nicht zwingend in das Protokoll aufzunehmen.Lediglich über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. (§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift ).

Im Ergebnis ist Ihnen daher wohl festzustellen, dass die gefassten Beschlüsse wahrscheinlich nicht ordnungsgemäß zustandegekommen sind (keine Beschlussfähigkeit, keine ordnungsgemöäße Einladung), so dass im Hinblick auf diese auf jeden Fall fristgemäß Anfechtungsklage erhoben wwerden sollte.

Ich hoffe, Ihnen somit weitergeholfen zu haben.

Nikolai F. Zutz
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 26.03.2009 | 09:04

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Die Stellungnahme war fundiert und präzise, so wie man es gerne hat. Allerdings war ich als juristischer Laie in meiner Formulierung ungenau, sodaß ich eine Nachfrage stellen musste. Ansonsten erfolgte die Erledigung meiner Anfrage postwendend.

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