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ausgeführte Baumaßnahmen vom Verwalter ohne Eigentümerversammlung und Beschluß

12.11.2013 10:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Aljoscha Winkelmann


Ich wohne in einem 3 WEG Haus mit zu je 2/6 und 3/6 und ich zu 1/6 anteilig.
Ich besitze diese Wohnung seit 2010.
Der Verwalter zugleich auch ein Eigentümer mit 2/6 anteil schrieb mir am 6.9.2013 eine Mail das die Hofeinfahrt im schlechten Zustand befindet und neu geplastert werden muss.
Der Verwalter schrieb dazu das er kurzfristig eine günstige Firma dafür gefunden hat.
Als ich mir am 9.9.2013 die Hofeinfahrt anschauen wollte war diese bereits herausgerissen und ich konnte mir gar kein Bild mehr davon machen.
Auf dieser Hofeinfahrt mit gesamt 130 m2 befindet sich auuch mein eigener Stellplatz mit 12,6m2 .
Für die Zufahrt dazu habe ich Fahrt und Wegerecht.
Jetzt bekam ich am 16.9.13 die Rechnung Gesamt 6842,50 Euro incl Mwst. mein Anteil 659,74 Euro incl. Mwst.
Es wurde noch nie eine Eigentümerversammlung abgehalten und auch kein Beschluss für diese Maßnahme beschlossen.
Habe auch schon eine Mahnung mit Zahlungsaufforderung bekommen!
Bin ich verpflichtet diese Summe zu bezahlen?

172/13
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage
ausgeführte Baumaßnahmen vom Verwalter ohne Eigentümerversammlung und Beschluß

12.11.2013 10:30 | Preis: 25,00 € |
Mietrecht, Wohnungseigentum

beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:


Es handelte sich hier um eine Instandhaltung bzw. und Instandsetzung. Dazu sowie zu den Befugnissen des Verwalters möchte ich aus folgender Literaturfundstelle zitieren:


BeckOK WEG § 27
Rn 33 - 35 Autor: Knop Beck'scher Online-Kommentar WEG
Hrsg: Timme Stand: 31.07.2013
Edition: 17
„1. Inhalt der Instandhaltungspflicht und Instandsetzungspflicht
Randnummer 33Instandhaltung ist die Aufrechterhaltung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes durch pflegende, erhaltende oder vorsorgende Maßnahmen, bei anfänglichen Mängeln auch die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustandes. Instandsetzung bedeutet die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung (Häublein ZWE 2009, 189). Im Umkehrschluss aus § 22 Abs 1 S 1 WEG ergibt sich, dass auch bauliche Veränderungen dazu gehören können (OVG NRW ZfIR 2011, 199 f – Garagentore). Die anfallenden Kosten sind solche der Verwaltung nach § 16 Abs 2 WEG.
Randnummer 34Bei der Instandhaltungspflicht nach § 27 Abs 1 Nr 2 WEG handelt es sich um eine originäre Pflicht der Wohnungseigentümer (N/K/V/Niedenführ WEG § 27 Rn 15, Müller Praktische Fragen 9. Teil Rn 172). Die Regelung des § 27 Abs 1 Nr 2 WEG ist daher eng auszulegen (Hügel/Scheel/Scheel Teil 9 Rn 90). Die Pflicht des Verwalters liegt darin, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten sowie eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über die letztendlich durchzuführenden Maßnahmen herbeizuführen (OLG Düsseldorf WuM 1997, 576; BayObLG NZM 2004, 390; LG Saarbrücken ZMR 2009, 641; LG Hamburg ZMR 2011, 499; Bub ZWE 2009, 245). Aus eigenem Recht ist der Verwalter daher grundsätzlich nicht befugt, Maßnahmen zur Instandsetzung bzw -haltung ohne oder gegen den Willen der Wohnungseigentümer zu ergreifen (KG NJW-RR 1991, 273, 274; OLG Hamm NJW-RR 1997, 908; Bub ZWE 2009, 245).
Randnummer 35Auch aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen kann der Verwalter für sich kein Recht ableiten, tätig zu werden. Erfolgt ohne einen den Verwalter ermächtigenden Beschluss eine Auftragsvergabe durch ihn, kann dies bei Wiederholungsgefahr zu seiner Abberufung aus wichtigem Grund berechtigen (Hügel/Scheel/Scheel Teil 9 Rn 91; BayObLG ZMR 2004, 601). Nur in dringenden Fällen darf der Verwalter von sich aus tätig werden, vgl § 27 Abs 1 Nr 3 WEG, vgl Rn 244. /(…)

„Rn 92:
Erst wenn er durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer befugt worden ist, hat er unverzüglich die Maßnahme in Auftrag zu geben (BayObLG WuM 1996, 498). Ohne eine Beschlussfassung darf der Verwalter Maßnahmen nach § 27 Abs 1 Nr 2 WEG nicht veranlassen (BayOblG NZM 2001, 535)."


BeckOK WEG § 27
Rn 244 - 245 Autor: Knop Beck'scher Online-Kommentar WEG
Hrsg: Timme Stand: 31.07.2013
Edition: 17
„1. Dringende Erhaltungsmaßnahmen
Randnummer 244§ 27 Abs 3 S 1 Nr 4 WEG berechtigt den Verwalter, im Namen der Eigentümergemeinschaft mit Wirkung für und gegen sie in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Der Verwalter kann durch die ihm eingeräumte gesetzliche Vertretungsmacht die Eigentümergemeinschaft direkt aus Verträgen verpflichten.
Randnummer 245Die Fälle müssen so dringend sei, dass ein Abwarten bis zur nächsten Eigentümerversammlung nicht möglich ist (BayObLG NZM 2004, 390). Als Abgrenzungskriterium zu nicht dringenden Fällen gilt, dass die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums unmittelbar gefährdet ist, wenn nicht umgehend gehandelt wird (BayObLG NJWE-MietR 1997, 163; Schmidt NJW 2012, 2545). Im Unterschied zu § 27 Abs 1 Nr 2 WEG (vgl Rn 32 ff) sind dem Verwalter hier auch Maßnahmen möglich, die nicht der ordnungsgemäße Instandsetzung oder Instandhaltung dienen (Bärmann/Merle WEG § 27 Rn 204). Er darf zur Durchführung der dringenden Maßnahmen auch in das Sondereigentum eingreifen, wenn andernfalls die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht möglich wäre (Bärmann/Merle WEG § 27 Rn 204; N/K/V/Niedenführ WEG § 27 Rn 34)."


Da Anhaltspunkte für eine Dringende Erhaltungsmaßnahme
hier nicht vorliegen (zumindest nicht nach Ihrer Schilderung) hätte es hier vor Inauftraggabe eines Abwartens bis zur nächsten Eigentümerversammlung bedurft.

Ob Sie dies von jeglicher Zahlungsfrist ist allerdings nicht abschließend beurteilbar. Zu den Rechtsfolgen einer Inauftraggabe bei Überschreitung des Notgeschäftsführungsrechts folgendes Zitat aus
Bub: Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums – dringende Maßnahmen, veröff. in ZWE 2009, 245 unter V.3.:

„Veranlasst ein Wohnungseigentümer Maßnahmen, z.B. zur Instandsetzung, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum unmittelbar gefährdet gewesen wäre, so kommen Ansprüche in entsprechender Anwendung des § BGB § 744 BGB nicht in Betracht. Es können ihm aber die durch § WEG § 21 Abs. WEG § 21 Absatz 2 WEG nicht ausgeschlossenen Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter Bereicherung zustehen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen gem. §§ BGB § 677 ff oder BGB § 812 ff BGB erfüllt sind zur Fussnote 91. Liegen die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vor, so scheiden Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Wertersatz aus, da die Geschäftsführung ohne Auftrag Rechtsgrund für die Leistungen und Eingriffe ist zur Fussnote 92. /(…) Bei einem entgegenstehenden Willen der Wohnungseigentümer sind Aufwendungsersatzansprüche gem. §§ BGB § 683 S 2, 677, 670, 257 BGB im Übrigen nur unter den Voraussetzungen des § BGB § 679 BGB begründet zur Fussnote 99, also für Erfüllungshandlungen im öffentlichen Interesse zur Fussnote 100, etwa durch Räumen und Streuen des Bürgersteigs nach Schneefall, durch andere notwendig gewordenen Verkehrssicherungsmaßnahmen zur Fussnote 101 oder durch die Beseitigung einer einsturzgefährdeten Mauer zur Fussnote 102. Das Gesamtinteresse der Wohnungseigentümer ist dabei kein öffentliches Interesse i.S. des § BGB § 679 BGB zur Fussnote 103."

Ob hier dem Miteig./der WEG eine Anspruch gegen Sie aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter Bereicherung zusteht/en, da es hier aus Gründne der Verkehrssicherungspflicht nötig war, dass die Hofeinfahrt neu geplastert wird, kann über dieses Portal (insbes. Angesichts Ihres MINDEST-Einsatzes) nicht abschließend beurteilt werden ( auch wegen§ 4 RVG: Unzulässige Vergütungsvereinbarung).
Sollte der Wohnungseigentümer gem. § WEG § 21 Abs WEG § 21 Absatz 4 WEG Anspruch auf die konkrete, von ihm eigenmächtig durchgeführte Maßnahme gehabt haben, weil sie als einzige den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach, so stünden ihm Aufwendungsersatzansprüche aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ BGB § 683 S 1, 677, 670, 257 BGB gegen Sie zu, da er ein Geschäft im Interesse und dem mutmaßlichen Willen aller Wohnungseigentümer entsprechend besorgt hat (vgl. Bub: Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums – dringende Maßnahmen, veröff. in ZWE 2009, 245 unter V.3.):

Um dies zu klären sollten Sie den Vorgang somit einem spezialisierten RA vor Ort noch einmal vorliegen.
Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben sowie die Aussagen von Zeugen und die Wertung anderer Beweismittel und weiterer Informationen können möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Letztlich weise ich erneut darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.
Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)


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