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Eigentümerversammlung (WEG) Ablauf korrekt ?


28.11.2015 09:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Zusammenfassung: Die Frage befasst sich mit der Wirksamkeit einer Beschlussfassung über eine Sonderumlage in einer Wohnungseigentümerversammlung


Auf meiner Eigentümerversammlung (WEG) gab es folgende Punkte

Top 1.1 Beschlussfassung über die Fortführung der Sonderumlage
Top 1.2 (Antrag eines Eigentümers) Beträge zur Sonderumlage vorerst nicht zu verlängern.

In der Versammlung wurde auf Antrag eines Eigentümers der Top 1.2 vorgezogen.
Bei der Abstimmung zu Top 1.2 wurde abgestimmt die Sonderumlage nicht zu verlängern. Während der Stimmauszählung wurde mit Top 2 weitergemacht.
Nach Top 2 haben mehrere Eigentümer die Versammlung vorzeitig verlassen so dass keine Mehrheit mehr da war.

Jetzt gab es eine Widerholversammlung in der über den Top 1.1 abgestimmt werden sollte da über diesen Punkt noch nicht abgestimmt wurde.
Die Abstimmung ergab eine Fortführung der Sonderumlage.
In der Widerholversammlung wurden vorher auch noch schriftlich Anträge gestellt
- Neuabstimmung zur Sonderumlage
- Sonderumlage bis 2018 auszusetzen
Nachdem Top 1.1 beschlossen wurde und das Ergebnis die Fortführung der Sonderumlage war, Verkündete die Hausverwaltung dass sich die weiteren Punkte (Neuabstimmung zur Sonderumlage, Sonderumlage bis 2018 auszusetzen) somit erledigt haben.

1. Darf die Hausverwaltung den Punkt 1.1 in die Wiedeholversammlung aufnehmen obwohl er meiner Meinung durch den Punkt 1.2 aufgehoben wurde.

2. Dürfen in einer Widerholversammlung neue Anträge mit reingenommen werde? (Neuabstimmung zur Sonderumlage, Sonderumlage bis 2018 auszusetzen)

3. Wenn in der Widerholversammlung auf Top 1.1 eingegangen wurde dann hätte doch auch auf die anderen Punkte abgestimmt werden müssen. oder ? (Neuabstimmung zur Sonderumlage, Sonderumlage bis 2018 auszusetzen)

4. Ich bin gegen eine Weiterführung der Sonderumlage, hatte ich Erfolg bei einer Anfechtungsklage von Top 1.1 ?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten kann:

1.
Hinsichtlich der Formalien stellen sich hier zwei Gesichtspunkte, die Sie anhand der Ihnen vorliegenden Unterlagen eingehend überprüfen sollten:

a) Ladungsfrist und Bestimmung der Tagesordnungspunkte
Gemäß § 24 IV WEG soll die Einladungsfrist für eine Eigentümerversammlung mindestens 2 Wochen betragen. Weiter bestimmt § 23 II WEG, dass ein Beschluss nur gültig ist, wenn das Thema des Beschlusses in der Einladung schon angekündigt wurde. Je wichtiger hierbei ein Beschluss ist, desto genauer ist er in der Einladung anzugeben.

Hier sollte geprüft werden, wann die Einladung versendet wurde bzw. wann diese bei den Eigentümern angekommen ist. Sollte die Frist nicht eingehalten sein, so kann dies zu einem formellen Fehler führen.

b) Beschlussfähigkeit
Gemäß § 25 III WEG ist eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der EIgentumsanteile vertreten sind. Abweichende Regelungen hierzu kann die Teilungserklärung erhalten.

Nur dann wenn eine Versammlung nicht beschlussfähig ist, kann eine neue Versammlung stattfinden. Diese neue WIederholungsversammlung ist dann unabhängig von der Anzahl der erschienen Eigentümer stimmberechtigt ist, wenn - der Verwalter hierauf hingewiesen hat und es sich zugleich um die gleichen Tagesordnungspunkte handelt (§ 25 IV WEG).


In Ihrer Anfrage sprechen Sie von einer Wiederholungsversammlung.

Handelt es sich um eine echte Wiederholungsversammlung (hierauf müsste in der Einladung hingewiesen worden sein), müssten die gleichen Tagesordnungspunkte aufgenommen werden. Vorliegend dürfte es sich - da neue TOPs besprochen wurde - keine Wiederholungsversammlung sein, sondern letztlich eine weitere außerordentliche Versammlung. Die Stimmberechtigtung müsste sich damit nach den "normalen" Regelungen richten (nicht nach § 25 IV WEG).


2.)

Eine weitere Frage ist, ob die Eigentümer eigentlich die ursprüngliche Entscheidung aus der ersten Versammlung erneut zum Gegenstand einer Versammlung machen konnten. Hier wurde letztlich über das gleiche THema zweimal abgestimmt, jeweils mit unterschiedlichem Ergebnis.

Hierzu ist anzumerken, dass ein solcher Zweitbeschluss im Grundsatz durchaus möglich ist. Denn es kann ja durchaus sein, dass sich die Auffassung und Meinung der Eigentümer ändert und daher eine Abstimmung ein neues Ergebnis mit sich bringt.

Die Rechtsprechung lässt solche Beschlüsse recht weitgehend zu. Eine Ausnahme liegt insbesondere dann vor, wenn der erste Beschluss bereits dem einzelnen Eigentümer subjektive Rechte gewähr hat und daher eine nachträgliche Abänderung zugleich ein Eingriff in Rechte der Eigentümer darstellt.

Dies kann ich vorliegend allerdings nicht erkennen, denn mit dem ersten Beschluss wurde lediglich beschlossen, dass zunächst keine weitere Kosten entstehen sollen. Dies schließt es m.E. nicht aus, zu einem späteren Zeitpunkt diese Frage anders zu beurteilen.

3.)
Ich gebe Ihnen recht, dass man auch über die anderen Tagesordnungspunkte hätte abstimmen müssen. Hierbei ist anzumerken, dass zwar die Verwaltung die Versammlung leitet, natürlich muss sich diese aber dem Willen der Versammlung beugen. Wenn also die Eigentümer eine Abstimmung gewünscht hätten, dann hätte es auch eine Abstimmung gegeben. Wenn niemand einen ausdrücklichen Antrag in der Versammlung gestellt hat, wird man hier vermutlich nicht zu einem direkten Fehler kommen. Zudem ist wohl auch davon auszugehen, dass die anderen Eigentümer abgelehnt worden wären, da ja der erste Antrag eine Mehrheit erhalten hatte und in der Versammlung selbst wohl für gegenläufige Anträge keine zwei Mehrheiten erwirkt worden wären.

4.)
Nach Ihren Schilderungen sehe ich Ansatzpunkte für eine Anfechtung.

Eine Frage wird sein, ob die zweite Versammlung tatsächlich beschlussfähig war und wie sich die Eigentümer möglicherweise verhalten hätten, wenn man auch in der zweiten Versammlung noch über die anderen Punkte Beschluss gefasst hätte.

Ihre Schilderungen reichen aber letztlich nicht aus, um die Erfolgsaussichten mit Gewissheit zu sagen. Denn Sie müssen berücksichtigen, dass neben etwaigen formalen Fehlern natürlich auch entscheidend ist, ob die Sonderumlage überhaupt erhoben werden kann. Denn natürlich geht dies nicht "einfach so", eine Sonderumlage stellt eine Besonderheit dar, so dass nur bestimmte Gründe es rechtfertigen, eine Sonderumlage zu verlangen. Ob dies hier möglich ist, ergibt sich aus IHren Schilderungen nicht, da Sie den HIntergrund der Sonderumlage nicht schildern.

Zur genaueren Überprüfung wäre es daher erforderlich, die Einladungen zu den beiden Versammlungen sowie das Protokoll zu prüfen. Gerne stehe ich Ihnen bei Bedarf hierfür zur Verfügung.

Bitte beachten Sie, dass eine Anfechtung nur binnen eines Monats ab Beschlussfassung möglich ist, so dass Sie gegebenenfalls kurzfristig Schritte einleiten müssten.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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