Abgeltungsklausel bzw Quotenregel in Mietvertrag

Sehr geehrte Damen und Herren,

es geht um die Beurteilung der Abgeltungsklausel in unserem Mietvertrag vom 01.12.2006.

Sachverhalt: Mieter A, B & C mieteten seit 01.08.2004 eine Wohnung (damaliger Mietvertrag enthielt unwirksame Schönheitsreparaturklausel), zum 01.12.2006 zieht Mieter C aus und Mieter D zieht ein, es wird ein neuer Formularmietvertrag (Haus&Grund München 05/2006) mit folgender Formulierung der Schönheitsreparaturklausel von A,B,D unterschrieben:

§9 (2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume im Allgemeinen alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten im Allgemeinen alle 5 Jahre, der sonstigen Räume im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten, die aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt werden. Der prozentuale Anteil bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus. Ist seit Beginn des Mietverhältnisses noch kein voller Turnus verstrichen, bemisst sich der prozentuale Anteil an den Renovierungskosten nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Beginn des Mietverhältnisses zum vollen Renovierungsturnus.

Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 01.12.2006 (auf separatem Blatt):
1. Dieser Vertrag ersetzt den Mietvertrag vom 01.08.2004
2. Die Wohnung wurde den Mietern am 01.08.2004 in renoviertem und einwandfreiem Zustand (Wände und Decken weiß - Dispersionsfarbe -gestrichen, Heizkörper weiß lackiert, Türen mit Türzargen weiß lackiert, Küche und Bad gereinigt, Fußboden gereinigt, Parkettboden gereinigt und mit dem Pflegemittel eingelassen, übergeben. § 9 Abs. 2 regelt die laufenden Schönheitsreparaturen. Der Mietbeginn ist der 01.08.2004. Für die Berechnung der Fristen wird ein Übergang von Herrn C zu Herrn D zum 01.12.2006 zugrunde gelegt.


Das Mietverhältnisses wurde zum 31.08.2007 beendet. Wände und Decken wurden als einwandfrei gestrichen abgenommen, die ebenfalls gestrichenen Türen und Heizkörper wurden pauschal als nicht gestrichen im Übergabeprotokoll vermerkt, da diese fleckig seien.
Nun verlangt der Vermieter 3/7 des lt. Kostenvoranschlag notwendigen Betrages für das Abschleifen und Lackieren der Türen und Zargen sowie für das Lackieren der Heizkörper.

1. Liegt bei der vorliegende Abgeltungsklausel eine „starre“ Berechnungsgrundlage gemäß BGH (VIII 52/06 vom 18.10.2006) vor? Die Schönheitsreparaturklausel enthält den Zusatz „im Allgemeinen“ und ist dadurch weich formuliert, also gültig. Die vorliegende Quotenregel sieht die Berechnung des prozentualen Anteils von Mietdauer zur Dauer eines Renovierungsturnus vor, die Formulierung enthält keinen Hinweis zur Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes. Ich sehe keinen Unterschied darin ob explizit eine prozentuale Quote angegeben wird, oder diese prozentuale Quote durch die„starre“ Berechnungsweise impliziert ist.
2. Falls Abgeltungsklausel nach Frage 1 gültig ist, liegt evtl. einVerstoß gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB (BGH, Urteil v. 26.9.2007 - VIII ZR 143/06 ) vor? Danach sind so genannte Quotenabgeltungsklauseln unwirksam, wenn sie den Mieter zu unangemessenen Zahlungen verpflichten. Dies ist jedenfalls immer dann der Fall, wenn der auf den Mieter entfallende Kostenanteil abstrakt ermittelt wird und sich nicht am konkreten Zustand der Wohnung orientiert
3. Falls Abgeltungsklausel nach Frage 1 und 2 gültig ist, kann der Vermieter trotz Nichtdurchführung der Arbeiten die Erstattung der auf die berechneten Kosten anfallende Umsatzsteuer verlangen?