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Abberufung Hausverwaltung


22.10.2007 14:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Lt. Verwaltervertrag soll die Jahresabrechnung bis spätestens 30.06. des Folgejahres erstellt sein. Seit nunmehr zwei Jahren erhalten wir (Miteigentümer) die Abrechnung erst mit der Einladung zur jährlichen Eigentümerversammlung im Dezember. Zudem habe ich erfahren müssen, dass der Verwalter seinen eigenen Mietern und einem vermietenden Miteigentümer die Abrechnung bereits im Juni zusendet. Anmerkung: Der Verwalter hat selbst 5 von 8 Wohnungen. Neben dem Versäumnis einer rechtzeitigen Jahresabrechnung, sehe ich auch eine bedeutende Ungleichbehandlung der Miteigentümer seitens des Verwalters. Des weiteren erleide ich hierdurch ja auch eine Benachteiligung bei der Rückvergütung der Hausgeldüberzahlung. Im Internet bin ich in jüngster Vergangenheit über einen Gerichtsbeschluss gestolpert, wonach die wiederholte nicht rechtzeitige Erstellung der Jahresabrechnung einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen kann.(Beschluss des BayObLG vom 07.10.1999 2 Z BR 76/99 ZMR 2000, 108). Frage: Ist das so richtig und anwendbar? Wie sollte ich mit der gesamten Situation umgehen?
Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Die Abberufung des Hausverwalters ist in § 26 WEG geregelt. Dieser lautet:

§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters
(1) 1Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. 2Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. 3Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. 4Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. 5Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
(2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden kann.
(3) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muß, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluß, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

Als ein wichtiger Grund gelten insbesondere (wiederholte) Verstöße gegen die gesetzlichen und vertraglich übernommenen Pflichten. Dazu gehört auch die nicht rechtzeitige Erstellung der Jahresabrechnung. Sollten Sie eine darauf gestützte Abberufung in Betracht ziehen, rate ich Ihnen, diese durch einen Anwalt vor Ort vorbereiten und begleiten zu lassen. Ob dies die bestmögliche Vorgehensweise ist, sollten Sie danach beurteilen, weshalb der Verwalter derart handelt. An das Vorliegen eines wichtigen Grundes werden durch die Gerichte insbesondere hohe Anforderungen gestellt.

Ggf. besteht die Möglichkeit, den Verwalter durch Einrichtung eines Beirates näher zu überwachen. Ggf. sollten Sie prüfen, wie lange die Bestellung noch läuft und diese ggf. nicht verlängern, da eine Bestellung maximal für 5 Jahre erfolgen kann. In jedem Fall sollten Sie eine Verlegung der jährlichen Versammlung auf die Mitte des Jahres in die Wege leiten.

Beachten Sie auch, dass Sie aufgrund der Mehrheitsverhältnisse mit dem Verwalter als Person und Eigentümer in jedem Fall noch länger zusammenarbeiten werden müssen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




Nachfrage vom Fragesteller 22.10.2007 | 15:37

Sehr geehrter Herr Freisler!

Vorweg vielen Dank für die scnelle Beantwortung.

Aufgrund des erhöhten Eigentumsanteils des Verwalters stellt sich die Frage nach einer Wiederwahl nach Vertragsablauf wohl nicht.

Leider sind sie nicht auf die Ungleichbehandlung der Eigentümer eingegangen. Ist es von mir hinzunehmen, dass der Verwalter mir die Abrechnung 6 Monate später zukommen läßt? Hinzu kommt ja auch, dass die Abrechnung ja auch noch gar nicht von der ETV beschlossen wurde. Oder geht der Hausverwalter hier einfach davon aus, dass er sich ja selbst mit Mehrheitsbeschluß entlasten kann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.10.2007 | 16:59

Vielen Dank für Ihre Nachfrage. Ich darf diese zur Klarstellung nutzen.

Ein wichtiger Grund zur Abberufung besteht u.a. bei einer nicht rechtzeitigen Erstellung der Jahresabrechnung. Diese soll nach dem zugrunde liegenden Vertrag bis zum 30.06. eines Folgejahres erstellt werden. Sollte diese Erstellung (wiederholt) nicht rechtzeitig erfolgen, liegt ein wichtiger Grund vor, der zur Abberufung rechtfertigen kann, ggf. unter Hinzutreten weiterer Umstände.

Nun lässt sich aus Ihren Ausführungen allerdings schließen, dass eine rechtzeitige Erstellung wohl durchgeführt wurde, diese Ihnen allerdings erst vor der Versammlung zugeleitet wird, zeitlich weit nach der Zuleitung an die anderen Eigentümer (woraus ich auf eine rechtzeitige Erstellung schließe).

Allein darin sehe ich keinen wichtigen Grund zur Abberufung. Dieser kann sich aber ggf. aus den Umständen/Hintergründen/Intentionen des Verwalters ergeben, aus der diese zeitlich versetzte Übersendung erfolgt.

Hintergrund der rechtzeitigen Erstellung ist allerdings, dass die Eigentümer rechtzeitig Kenntnis von den möglichen Zahlungsverpflichtungen haben, aber insbesondere um ggf. rechtzeitig gegenüber eigenen Mietern abrechnen zu können. Daher habe ich insgesamt vorgeschlagen, die Versammlung selbst zeitlich vor-zu-verlegen.

„Bindend“ wird die Jahresabrechnung erst mit Genehmigung durch die Versammlung. Erst nach dieser haben Sie konkrete Kenntnis der tatsächlichen Zahlungsverpflichtung. Vor der Versammlung ist Ihnen die Abrechnung rechtzeitig zuzusenden, damit Sie diese entsprechend prüfen können. Nach Ihren Schilderungen gehe ich aber davon aus, dass Ihnen die Abrechnung rechtzeitig vor der Versammlung zugegangen ist.

Eine Ungleichbehandlung zu den anderen Eigentümern würde ich daher (nur) dann sehen, wenn Sie selbst keine ausreichende Möglichkeit haben, diese vor der Versammlung ausreichend prüfen zu können. Wenn die anderen Eigentümer gegenüber Ihren Mietern aufgrund einer ungenehmigten Jahresabrechnung abrechnen, ist dies zunächst einmal deren Problem. Auszahlungen bzw. Nachzahlungsforderungen ergeben sich daraus nicht. Daher haben Sie auch keinen Zinsnachteil daraus, dass Ihnen die Abrechnung nicht bereits Mitte des Jahres, sondern erst Ende des Jahres zugesandt wird. Denn etwaige Erstattungen erfolgen erst nach der Versammlung. Wie gesagt kann etwas anderes auch dann gelten, sollten Sie selbst vermieten und auf eine zeitlich vorherige Übersendung und/oder Genehmigung angewiesen sein. Dies lässt sich aber in jedem Fall nur über die Vorverlegung der Versammlung an sich regeln.

Nach meiner Einschätzung liegt in der geschilderten Vorgehensweise, einer rein zeitlich späteren Übersendung, daher kein wichtiger Grund zur Abberufung, wenn die Abrechnung insgesamt rechtzeitig erstellt und rechtzeitig vor der Versammlung übersandt wurde. Gleichfalls sehe ich zwar eine Ungleichbehandlung, die allerdings folgenlos ist.


Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

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