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Vorzeitige Abberufung des WEG Verwalters gerechtfertigt?

| 26.09.2013 19:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Der Verwalter einer WEG hat die Instandhaltungsrücklage gewinnbringend anzulegen. Unterlässt er das schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Vorzeitige Abberufung des Verwalters mit sofortiger Kündigung des Verwaltervertrags


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Beirat einer WEG eines Mehrfamilienhauses mit insgesamt 12 Eigentümern.
Wir sind mit unserem aktuellen Erst-Verwalter, der zugleich der Bauträger ist, sehr unzufrieden und würden den Vertrag gerne kündigen. Leider ist dies laut Verwaltervertrag nur aus wichtigem Grund möglich.
Ich frage mich jetzt ob durch den nachfolgend geschilderten Sachverhalt eine sofortige Abberufung/fristlose Kündigung möglich ist und Aussicht auf Erfolg haben wird?


Sachverhalt:
Das Gebäude wurde im August/September 2012 von den Eigentümern bezogen. In der ersten Eigentümerversammlung (ETV) im November 2012 wurde ein Wirtschaftsplan für die Jahre 2012/2013 beschlossen und das die Hausgeldzahlungen/Abrechnung für die Monate September bis Dezember 2012 erfolgt.
Der Verwalter hat die Zahlung der Hausgelder für vier Monate dann Ende Dezember in einer Rate angefordert. Die Zahlungen der Eigentümer erfolgten dann Anfang Januar 2013.

Bei der Rechnungsprüfung für das Jahr 2012, die in diesem Monat stattfand, musste ich feststellen, dass der Verwalter Anfang Dezember ein Girokonto eröffnet, aber noch keine (Spar-)Konten für die Instandhaltungsrücklage angelegt, hat.
Der Kontostand des Girokontos am 29.12.2012 betrug 0 Euro. Es fanden in 2012 keinen Buchungen statt.
Die erste Buchung war am 02.01.2013 (Zahlung Hausgeldrate für vier Monate).
Die Zahlungen von Rechnungen etc. in 2012 erfolgten über Konten des Verwalters (oder Bauträgers?), Einsichtnahme wurde wegen Datenschutz verweigert.

Auf die Frage wieso noch immer keine Konten für die Rücklagen eröffnet wurden, entgegnete der Verwalter, dass die Umbuchung erst nach Beschluss der Jahresrechnung in der kommenden ETV erfolgen würde weil sich an den Zahlen noch etwas ändern könnte.
Auf den Hinweis, dass uns dadurch Zinsen entgehen würde, meinte der Verwalter, dass über die Anlageform bisher keine Weisungen erfolgt seien.


Mit freundlichen Grüßen



Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Der Verwalter der WEG ist verpflichtet die Gelder der Wohnungseigentümer zu verwalten. Wenn, wie in ihrem Fall, noch keine Weisung an den Verwalter erteilt wurde, wie das Geld angelegt werden soll, hat der Verwalter mit der gebotenen Sorgfalt zu entscheiden, wie das Geld am Besten angelegt werden soll. Dabei hat er Beträge, die nicht in naher Zukunft benötigt werden, verzinslich anzulegen. Ihren Ausführungen nach ist zunächst nicht erkennbar, dass der Verwalter die Instandhaltungsrücklage berechtigterweise noch nicht verzinslich angelegt hat. Es ist zwar nicht festgelegt, in welchem Zeitraum der Verwalter die Gelder verzinslich anzulegen hat. Jedoch wurde bereits von der Rechtsprechung ein pflichtwidriges Verhalten des Verwalters bejaht, wenn er die Instandhaltungsrücklage nicht zumindest bis zum jeweiligen Quartalsende gewinnbringend angelegt hat. Bei Ihnen hätte er das Geld demnach mit Ablauf des 1. Quartals 2013 auf ein entsprechendes Konto anlegen müssen.

Hat der Verwalter seine Pflicht schuldhaft verletzt,ist er schadensersatzpflichtig hinsichtlich der entgangenen Zinsen. Ob in ihrem Fall Schadensersatzansprüche existieren, kann hier nicht abschließend beurteilt werden.

Ob das Verhalten ihres Verwalters jedoch zu einer vorzeitigen Abberufung berechtigt,ist zweifelhaft.
Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit diesem nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist(Werner Merle in Bärmann, WEG | WEG § 26 Rn. 203 - 237 | 12. Auflage 2013).
Für die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, muss immer der Einzelfall betrachtet und alle Umstände abgewogen werden. Hierzu wäre noch eine genauere Prüfung notwendig.
In ihrem Fall dürfte das Verhalten des Verwalters jedoch für eine vorzeitige Abberufung noch nicht ausreichen. Sie sollten den Verwalter nochmals dazu auffordern, die Instandhaltungsrücklage verzinslich anzulegen und ihn darauf hinweisen,dass er verpflichtet ist, diese gewinnbringend anzulegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben. Sofern Sie eine weitere Interessensvertretung wünschen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Da die Mandatsabwicklung auch per Telefon und email erfolgen kann, stellt die örtliche Entfernung kein Problem dar. Der von Ihnen eingesetzte Betrag würde auf die weitere Mandatierung angerechnet werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Stefanie Holzinger, Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 27.09.2013 | 18:22

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