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WEG - Vollmacht für Versammlung


20.05.2013 12:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jana Michel


Zusammenfassung: Vollmachtserteilung für die WEG-Versammlung durch einen der gemeinschaftlichen Eigentümer möglich


Ein Wohnungseigentum steht mehreren Berechtigten gemeinsam zu.

Das Wohnungseigentum (eine Einheit im Grundbuch) gehört gemeinschaftlich dem Vater und dem Sohn zu oder beispielsweise zwei Freunden.

In der Versammlung wird eine Vertretungsvollmacht vorgelegt, in der nur EINER der beiden Eigentümer / Berechtigten unterschrieben hat.

Wie ist nun mit der Vollmacht insgesamt für den Versammlungsleiter umzugehen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihnen Ihre Anfrage unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes.

Die rechtssichere Beantwortung hängt zunächst von zwei Faktoren ab, die Sie in Ihrer Sachverhaltsschilderung leider nicht angegeben haben.

Zunächst ist die Teilungserklärung hinsichtlich der Vollmachtserteilung heranzuziehen. In der Teilungserklärung befinden sich oft Vorschriften dafür, wer überhaupt nur bevollmächtigt werden kann (Familienangehöriger, Miteigentümer, beliebiger Dritter etc.) und in welcher Form dies zu geschehen hat (notariell, schriftlich, textlich etc.). Sind diese Vorgaben nicht eingehalten, wäre die Vollmacht unwirksam und damit unbeachtlich.

Existiert eine Vereinbarung der WEG, dass das Stimmrecht eines nicht anwesenden oder anderweitig vertretenen Wohnungseigentümers automatisch vom Verwalter ausgeübt wird, wäre das ebenfalls zulässig. Die Vollmacht wäre dann unbeachtlich und der Verwalter könnte abstimmen.

Zweitens ist zu unterscheiden, in welcher Form die beiden Eigentümer ihr gemeinsames Eigentum ausüben.

Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich ausüben. Gemeinschaftliche Eigentümer sind danach bspw. Erbengemeinschaften, ehelichen Gütergemeinschaften oder Bruchteilsgemeinschaften. Dies gilt jedoch nicht für die Vollmachtserteilung.

Grundsätzlich müssten zwar beide die Vollmacht unterzeichnen. Allerdings kann auch insoweit in der Teilungserklärung eine Regelung getroffen worden sein, dass gemeinsame Eigentümer sich jederzeit gegenseitig vertreten, in diesem Fall reicht die Unterschrift eines (Teil-)eigentümers immer aus.

Zudem wird bei gemeinschaftlichen Eigentümern davon ausgegangen, dass diese sich einvernehmlich auch gegenseitig vertreten.

Das OLG Düsseldorf, Beschluß vom 19. 4. 2005 - 3 Wx 317/04 führt insoweit aus:

"Die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach sich jeder Sondereigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung mittels schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann, erfasst nicht den Fall, dass das Sondereigentum mehreren Personen (hier: Eheleuten) gemeinschaftlich zusteht und führt nicht dazu, dass jeder der Mitberechtigten eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht erteilen muss. Vielmehr reicht es aus, dass die schriftliche Vollmacht nur von einem Ehegatten im Einverständnis mit dem anderen unterschrieben wurde."

Nur wenn an diesem Einverständnis des weiteren Eigentümers für die Vollmachtserteilung des anderen Eigentümers Zweifel bestehen würden, könnte sich etwas anderes ergeben.

Hat also der eine gemeinschaftliche Eigentümer mit dem Einverständnis des anderen die Vollmacht unterzeichnet, reicht dies aus. Die Stimmabgabe des Vertreters ist gültig.

Das entspricht also dem Fall, in welchem nur einer der beiden Eigentümer zur Versammlung geht. Da ist der Verwalter ebenfalls nur im Zweifel gehalten, sich eine Vollmacht für die Vertretung des anderen Eigentümers vorlegen zu lassen.

Zweifel würde heißen, es gibt ernsthafte Anhaltspunkte dafür, dass der andere Miteigentümer die Vertretung nicht wolle.

Bei Personenhandelsgesellschaften (oHG, KG) und Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR)- wenn so im Grundbuch eingetragen- kommt es auf die Vertretungsverhältnisse in der Gesellschaft an. Dies dürfte aber nicht Ihr Fall sein.

Für die endgültige Entscheidung über die Wirksamkeit der Vollmacht, müssten Sie also in die Teilungserklärung sehen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.05.2013 | 14:39

Vielen Dank!

Unter Berücksichtigung ihrer Antwort stellt sich für mich folgende Ergänzungsfrage:

In meinem Fall ging es nicht um Eheleute, sondern um Mehrheitseigentümer zu einer Einheit wie Vater und Sohn et cetera.

Grundvoraussetzung ist natürlich die Überprüfung in der Teilungserklärung, wer vertreten darf und in welcher zwingenden Form eine Vollmacht (schriftlich usw.) vorliegen muss.

Wenn ich Sie aber richtig verstanden habe, darf der Versammlungsleiter auch bei einer oder mehrerer fehlender Unterschriften zu einer Einheit trotzdem diese Vollmacht zulassen, da er davon ausgehen kann dass die Unterschrift(en) auf der Vollmacht i.d.R. im Einverständnis der / des nicht Unterschreibenden erfolgt ist?

Oder muss er die anwesenden Eigentümer erst noch fragen?! oder was beschließen lassen?!

Ihnen noch schöne Pfingsten!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.05.2013 | 15:09

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, der Versammlungsleiter kann grds. davon ausgehen, dass der eine Miteigentümer die Vollmacht im Einverständnis von dem anderen Miteigentümer unterzeichnet hat. Die Vollmacht also wirksam ist. Etwas anderes gilt nur, wenn es Anhaltspunkte dafür gibt, dass der andere (Mit-)Eigentümer dies nicht gewünscht hat.

Es macht rechtlich auch keinen Unterschied, ob die Miteigentümer verwandt, verheiratet etc. oder eben gar nicht dergleichen sind.

Fragen muss der Versammlungsleiter deswegen niemanden und beschlossen werden muss auch nichts.

Wirft aber einer der anderen Wohnungseigentümer Zweifel in den Raum, wäre die Vollmacht auch vom anderen Miteigentümer vorzulegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage vollständig beantworten und würde mich über ein positive Bewertung freuen.

Auch Ihnen schöne Pfingsten.

Mit freundlichen Grüßen

Jana Michel
Rechtsanwältin

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