unbefugtes Betreten des Grundstückes und Zerstörung durch Bruder der Vermieterin

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Rechtsfragen beantworte ich auf der Grundlage Ihrer ausführlichen Sachverhaltsschilderung wie folgt:

1.
Das Hausrecht steht einzig und allein Ihnen zu, da sich Ihre Vermieterin durch den Mietvertrag und die damit verbundene Gebrauchsgewährung nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB ihrer eigenen Berechtigung begeben hat. Auch wenn sie Eigentümerin ist.

Somit darf sie oder ihr Bruder als Stellvertreter der Vermieterin weder Haus noch Gartengrundstück ohne Ihre Zustimmung betreten, schon gar nicht in Ihrer Abwesenheit.

Das Verhalten des Bruders Ihrer Vermieterin stellt sogar Hausfriedensbruch dar, strafbar gemäß § 123 Abs. 1 StGB !
Auch der Eigentümer einer Wohnung kann sich gegenüber dem Mieter des Hausfriedensbruchs strafbar machen!

Im Prinzip ist Ihre Vermieterin zwar schon berechtigt, gelegentlich die Wohnung und auch den mitgemieteten Garten kurz zu besichtigen, um sich von der Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ) zu überzeugen.

ABER:
Dies setzt zum Einen voraus, dass bereits Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass Sie Ihre Pflichten nicht erfüllen.

Zum Anderen muss Ihre Vermieterin beabsichtigte Besichtigungen zuvor ankündigen, und zwar so rechtzeitig, dass Sie sich darauf einstellen und vorbereiten können.
Die Vermieterin hat sich mit Ihnen bezüglich eines konkreten Termins abzustimmen und dabei auf Ihre Terminplanung Rücksicht zu nehmen.

Unterlässt sie das, hat Sie auch – erst recht – keine Befugnis, Veränderungen an der Mietsache vornehmen zu lassen.
Außer natürlich bei unaufschiebbaren Maßnahmen (wenn z.B. Einsturzgefahr bestünde oder ähnliches).

2.
Wegen der Zerstörung Ihres Eigentums stehen Ihnen Schadensersatzansprüche wahlweise gegen Ihre Vermieterin sowie gegen deren Bruder zu.
Das bedeutet, dass auf Kosten der Schadensverursacher das Fliegengitter zu ersetzen ist und vom Grundsatz her auch eine Nachpflanzung vorzunehmen ist.

Daneben stehen Ihnen Unterlassungsansprüche unter Anderem wegen verbotener Eigenmacht zu, da nach Ihrer Schilderung jetzt bereits „weitere Störungen zu besorgen“ (analog § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB ) sind. Letzteres müssten Sie allerdings auch beweisen können.

3.
Ob durch den wilden Wein bzw. durch den Efeu eine Beschädigung des Mauerwerks stattfindet oder überhaupt möglich ist, lässt sich aus der Ferne eigentlich nicht beurteilen. Ohne mich hier besonderer Sachkunde berühmen zu wollen, halte ich das aber für höchst unwahrscheinlich.
Zudem verhält es sich laut Aussage des Gärtners wohl so, dass dem Haus die Bepflanzung wegen der unzureichenden Wärmedämmung und der Überfeuchtung der Mauer sogar zu Gute kommt.

Grundsätzlich können solche Fragen nur durch das Gutachten eines Sachverständigen abschließend geklärt werden.
Die Beweislast für das Vorliegen von Schäden trägt die Vermieterin.

Bedenken Sie, dass Ihre Vermieterin insofern berechtigt ist, nach vorheriger Absprache mit Ihnen die hierfür erforderlichen fachkundigen Feststellungen vor Ort treffen zu lassen.

Das von Ihnen in Bezug genommene Gerichtsurteil besagt allerdings zu Ihren Gunsten in seinem amtlichen Leitsatz:
„Schäden des Putzes einer Grenzwand können nicht dadurch verursacht worden sein, dass der Nachbar Wilden Wein angepflanzt und an der Wand hochranken gelassen hat.“
Hier hat das OLG Düsseldorf, was eher selten geschieht, eine allgemein bekannte Tatsache gemäß § 291 ZPO zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht.

Nicht nur wilder Wein, sondern auch Efeu „rankt an glatten Wänden hoch, indem er mit kleinen Näpfchen an der Wand klebt. Es handelt sich also nicht um Wurzeln, die in Unebenheiten der Oberfläche der Wand eindringen und dort Risse hervorrufen könnten.“

Vorbehaltlich einer näheren Prüfung gehe ich also sehr stark davon aus, dass der dort entschiedene Fall Ihrem hinreichend vergleichbar ist. Ich wüsste auch nicht, welche anderen Schäden als solche am Putz Ihre Vermieterin denn bemängeln wollte.

Auch wenn vom Grundsatz her Gerichte anderer OLG-Bezirke nicht an diese Entscheidung gebunden sind, denke ich, dass es insoweit kaum einen sachlichen Grund für eine (auch spätere) abweichende Beurteilung geben kann.
Ich habe auch in der mir zur Verfügung stehenden Zeit (zwei Stunden) keine anderslautende Rechtsprechung gefunden.

4.
Lassen Sie sich also nicht einschüchtern und versuchen Sie, Ihrer Vermieterin die für Sie günstige Rechtslage klar zu machen.
Halten Sie Ihr auch das von Ihnen gefundene Gerichtsurteil entgegen.
Am Besten erledigen Sie das schriftlich (per Einschreiben/Rückschein), nachdem offenbar ein Gespräch nichts bringt und fordern Ihre Vermieterin zur künftigen Unterlassung unter Androhung kostenpflichtiger zivilrechtlicher Schritte im Falle der Zuwiderhandlung auf.
Sie können und dürfen auch eine Strafanzeige ankündigen, soweit Sie das widerrechtliche Eindringen in Ihr befriedetes Besitztum beweisen können.


Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Gerne übernehme ich auch Ihre weitere Vertretung, falls erforderlich und erwünscht.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt