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Belästigung durch Miteigentümer der Mietwohnung


| 31.01.2007 08:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich Anfang Januar in ein Haus mit vier Wohnungen gezogen, die in einer Wohnung von einem Eigentümer bewohnt wird, die anderen vonr Mietern. Meine Vermieterin wohnt 25 km entfernt. Im Mietvertrag sind als besondere Vereinbarungen die Pflege des Vorgartens und der Kehrdienst vereinbart. Dazu fehlen noch trotz Aufforderung an die Vermieterin die Bestimmungen als Ergänzung zum Mietvertrag (Zeiten, Turnus, Umfang der Gartenpflege). Stattdessen belästigt mich in diesem Bereich der eine Eigentümer schon seit der Renovierung vor meinem Einzug mit ständigen Vorträgen, Papieren, Plänen, was ich zu tun hätte. Auch im Zusammenhang mit einem allgemeinen Gartenanteil, der nicht in meinem Vertrag steht. Ich habe das stets mit Hinweis auf mein Mietverhältnis abgelehnt. Zwischen ihm und der Vermieterin muß es auch auf der Eigentümerebene Probleme gegeben haben, die er etwas an mir ausleben will. Natürlich sieht er sich auch etwas als den Herrscher im Haus. Nach dem Hinweis, ich halte mich an die Vermieterin und meinen Mietvertrag drohte er mir gleich Probleme an und fing unmittelbar an mich zu beschimpfen und als unwillkommenen Mieter zu bezeichnen. Ich versuchte das alles nochmals ihm in einem Gespräch klar zu machen. Von da ab geschah das aber weiter bei jeder Gelegenheit, auch öffentlich in Gegenwart meiner Besucher und gipfelte am Wochenende in einer Beschimpfung auf der Straße wegen des Pflegeanteils im allgemeinen Garten (mich überhaupt nicht betreffend)in Gegenwart einer Besucherin. Dabei kam wiederholt zum Ausdruck, daß er mich hier nicht haben will. Es war wirklich massiv, beleidigend und ist auch noch mit Verleumdungen bei den Mitbewohnern verbunden. Der Vermieterin teilte ich regelmäßig die angelaufene Entwicklung mit. Sie tat aber ihrerseits nicht unbedingt etwas zur Richtigstellung und Unterlassung.

Meine Frage wäre, welche Strategie es geben kann. Bei einem Verbleib denke ich an die Abgrenzung durch klare Bestimmung meiner Aufgaben und Unterlassung der Einmischungen durch den Eigentümer. Wäre es auch denkbar eine Linie aufzubauen, die von einem Auszug gegen eine Ablösung für die Umzugskosten ausgeht, weil der Vermieterin die allgemeinen Schwierigkeiten in der Wohnsituation bekannt waren (verschwiegene Mängel? und sie auch nichts zur Lösung beiträgt (oder Mietminderung?. Kann man das rechtlich untermauern? Sie ist am Donnerstag zu einem Gespräch bei mir.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie fragen konkret nach Strategien, also Verhaltensmaßnahmen im Verhältnis zu dem störenden Miteigentümer und der Vermieterin.

a) Verhalten ggü. Miteigentümer
Mein erster Gedanke lief darauf hinaus, den Eigentümer der anderen Wohnung auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. Zwischen Ihnen besteht kein unmittelbares Vertragsverhältnis, aus dem er Ihnen ggü. Rechte bzw Verpflichtungen ableiten kann. Dies besteht vielmehr im Verhältnis zu Ihrer Vermieterin. Ich würde Ihnen daher in diesem Fall anraten, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen zu beauftragen. Mir ist nicht bekannt, ob bei Ihnen eine Hausordnung existiert, an der Sie sich zu halten haben. Üblicherweise ist dies bei Wohneigentümergemeinschaften der Fall und Sie wären ggf. sicherlich auch ohne konkreten Hinweis im Mietvertrag an deren Einhaltung gebunden. Letztendlich dürfte der Nachbar aber auch daraus nicht ableiten dürfen, Sie in der von Ihnen geschilderten Weise massiv anzugehen. Dies kommt m.E. ganz klar einer Belästigung gleich. Im Hinblick darauf, dass dies wiederholt in beleidigender Weise und in Gegenwart von Besuchern geschieht, dürfte wohl auch von der Verletzung Ihres allgemeinen Persönlichkeitsrecht auszugehen sein, wodurch Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche ausgelöst werden. Lassen Sie sich hier anwaltlich beraten. Ein anwaltliches Schreiben, gerichtet auf Unterlassung, versehen mit einer entspr. Kostenrechnung, dürfte hier wohl einiges bewirken und für Ruhe sorgen.

b) Verhalten ggü. Vermieterin
Letztendlich wären die Meinungsverschiedenheiten hinsichtlich Ihrer Pflichten mit dem Miteigentümer auf Vermieterebene auszutragen und zwischen den beiden Miteigentümern zu klären. Sollte sich heraus stellen, dass der im Hause wohnende Miteigentümer mit seinen Forderungen Recht hat, sehe ich eine Pflichtverletzung auf Vermieterseite. In diesem Falle stellt sich die Frage, wie sich dies auf Ihr Mietverhältnis auswirkt. Wenn das Verhalten des Miteigentümers letztendlich Pflichtverletzungen Ihrer Vermieterin zuzurechnen ist, können Sie diese abmahnen und die außerordentliche Kündigung androhen bzw. im Falle der Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietverhältnisses kündigen. Nur in diesem Fall kommen Schadensersatzansprüche ggü. der Vermieterin in Betracht. Ob dies hier so liegt, vermag ich Ihren Schilderungen nicht zu entnehmen und kann aus diesem Grunde keine Empfehlung aussprechen.

Da Sie nach Strategien fragten, sollten Ihnen jedoch meine rechtlichen Hinweise als eine erste Orientierung weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

RA Ralf Kunold


Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2007 | 07:57

Ich hatte nicht erwähnt, daß es keine Hausordnung der Eigentümer gibt, nur die im Formularvertrag. Zunächst hatte die Vermieterin das aber bejaht. Deshalb sollten ja endlich die Weiteren Vereinbarungen im Mietvertrag genau bestimmt werden, was offen ist (Turnus und Grundlage Schneeräumung, Umfang Gartenpflege). Eigentlich gehört es gleich zum Vermietvorgang. Letztlich kann man erst daraus erkennen, welche körperlichen oder finanziellen Anforderungen das stellt (bin schwerbehindert).
Dieser Miteigentümer tobt sich also mit losen Blättern, angeblichen Beschlüssen der Eigentümer und Schreiben der Verwaltung an mir aus und per heute hat die Vermieterin in einigen Punkten selbst Schwierigkeiten etwas zu bestimmen, weil sie die Grundlagen scheinbar nicht in der Hand hat.

Sie kommt heute und ich gehe davon aus, dass sie die Weiteren Vereinbarungen definieren muß, um es klar zu haben und zukünftigen Versuchen von willkürlichen Änderungen oder einem Nachkarten einen Riegel vorzuschieben. Ihr Verhältnis zu den Miteigentümern muß sie auf dieser Ebene klären und geht mich nichts an. Die bisherigen Auswirkungen sehe ich gerade aus dem ganzen Vakuum und Unklarheit bei den Regeln. Beim Kehren gibt es aber z.B. eine Satzung der Stadt. Die Unklarheiten ermunterten wohl den etwas merkwürdigen Miteigentümer sich als Gesetzgeber zu profilieren. Der Vermieterin werde ich also die Regeln abverlangen bzw. formulieren (Vorgartenpflege, da gehe ich nur von einer Bestandserhaltung aus). Gleichfalls aber sie auch im Zusammenhang mit den ständigen Beleidigungen auf einen möglichen Schadenersatz bei einem Auszug wegen der Wohnsituation hinweisen.
Noch etwas zu beachten oder O.K?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2007 | 11:33

Ihr jetziger Nachtrag macht noch einmal deutlich, dass Sie das Opfer einer Auseinandersetzung sind, welches eigentlich auf der Vermieterebene anzusiedeln ist. Aus dem Grunde sehe ich nach wie vorUnterlassungsansprüche ggü. dem Miteigentümer.

Was das Verhalten der Vermieterin angeht. Da offenbar noch keine eindeutigen Regelungen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen bzw. eine Hausordnung, kann ich jetzt auch noch kein schadensbegründendes Fehlverhalten der Vermieterin erkennen, dass sie zu einer ausserordentlichen Kündigung berechtigen würde. Für eine abschließende Beurteilung fehlt mir in diesem Rahmen allerdings auch die notwendige Detailkenntnis. Sollten Sie ernsthaft einen Auszug erwägen, würde ich Ihnen doch die Beratung durch einen Kollegen vor Ort empfehlen.

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